9 C 29/2018-181 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobou podanou zdejšímu soudu dne [datum] se žalobkyně [celé jméno žalobkyně] domáhala vůči žalovaným [celé jméno žalované] a [jméno] [příjmení] zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nemovitosti - pozemku st. p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] rodinný dům, v k.ú. [obec], zapsaném na [list vlastnictví] Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kolín (dále jen„ nemovitost“). Spoluvlastnické podíly činily – žalobkyně ¼, žalovaná ½ a žalovaný ¼. V žalobě žalobkyně uvedla, že mezi spoluvlastníky dochází při užívání nemovitosti k neshodám, nemohou se domluvit na údržbě, opravě či adekvátním využití nemovitosti. V době podání žaloby nemovitost užívala výlučně žalovaná spolu s dalším členem domácnosti a jakoukoli snahu o dohodu vč. odkoupení podílu žalobkyně ignorovala. Žalobkyně z tohoto důvodu požadovala přikázání nemovitosti do vlastnictví jednoho z žalovaných a vyplacení příslušného podílu žalobkyni, případně i prodej nemovitosti, když celkovou cenu nemovitosti stanovil soudní znalec [jméno] [příjmení] ke dni [datum] na částku 2 200 000 Kč. 2. Žalovaný pan [příjmení] se připojil k návrhu na vypořádání spoluvlastnictví tak, jak jej navrhla žalobkyně s tím, že se sám pokoušel v minulosti vypořádání spoluvlastnictví iniciovat, a to i vůči žalobkyni. 3. Žalovaná paní [celé jméno žalované] souhlasila s nutností vypořádat spoluvlastnictví nemovitosti, neboť vztahy mezi spoluvlastníky jsou již delší dobu konfliktní. Z důvodu svého vysokého věku a zdravotního stavu však nesouhlasila s přikázáním nemovitosti do svého vlastnictví a navrhla její přikázání do vlastnictví žalobkyně a vyplacení zbylých spoluvlastníků, neboť ani ona již nemovitost neužívá. 4. Následně žalovaná navrhla přerušení řízení z důvodu sporu mezi žalovanou a panem [celé jméno žalobce], v rámci něhož měla žalovaná, do té doby vlastnící na nemovitosti toliko podíl o velikosti ¼, nabýt od pana [celé jméno žalobce] jeho podíl na téže nemovitosti o velikosti ¼ výměnou za podíl na nemovitosti jiné. Žalovaná se v tomto sporu domáhala určení neplatnosti směnné smlouvy. 5. Následkem výše uvedeného sporu, v rámci něhož byl mezi účastníky soudem schválen smír o zneplatnění směnné smlouvy, žalobkyně podáním dne [datum] navrhla soudu přistoupení dalšího účastníka na straně žalobkyně a dále vzala žalobu částečně zpět, a to vůči žalovanému panu [příjmení], neboť v mezidobí došlo k odkoupení jeho podílu na nemovitosti žalobkyní. Soud usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 9 C 29/2018-137, oběma návrhům vyhověl; na stranu žalobkyně tak přistoupil další žalobce pan [celé jméno žalobce] ze strany žalované odešel pan [příjmení]. Žalobkyně je tak nadále vlastníkem podílu na nemovitosti o velikosti ½, žalobce vlastníkem podílu o velikosti ¼ a žalovaná vlastníkem podílu o velikosti ¼. 6. Soud za účelem projednání věci nařídil na den [datum] jednání, na němž se účastníci shodli na úmyslu předmětnou nemovitost prodat ve veřejné dražbě a výtěžek rozdělit mezi spoluvlastníky podle velikosti jejich podílů s tím, že žalovaná již nemá zájem nemovitosti užívat a žádný z účastníků navíc ani nemá finanční prostředky na vypořádání podílů. Podáním ze dne [datum] žalobci předložili soudu geometrický plán nemovitosti a zároveň zažádali o změnu žalobního petitu, když namísto přikázání nemovitosti a následného vyplacení ostatních spoluvlastníků nyní požadují prodej nemovitosti ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku. Jelikož však soud při rozhodování o způsobu vypořádání není vázán návrhem (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 4. 2004, sp. zn. 22 Cdo 559/2004), nevydával soud o této žádosti žalobců zvláštní rozhodnutí. 7. Jednotlivá skutková zjištění má soud za prokázaná z následujících důkazů: -) současné vlastnické vztahy k pozemku st. p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] rodinný dům, v k.ú. [obec] jsou následující: žalobkyně je podílovým spoluvlastníkem s podílem ½, žalobce je podílovým spoluvlastníkem s podílem ¼, podíl žalované činí ¼; (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí [list vlastnictví] v kat. území [obec]), -) zástupce žalobkyně dopisem ze dne [datum] adresovaný původním žalovaným navrhoval, aby podílové spoluvlastnictví účastníků bylo zrušeno a navrhl dvě možnosti, jak lze situaci řešit. Dále uvedl, že nebude-li nalezena shoda, bude se domáhat zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudní cestou. Zástupce pana [příjmení] dopisem ze dne [datum] sdělil ostatním podílovým spoluvlastníkům, že ani on nemá zájem setrvat v podílovém spoluvlastnictví (prokázáno: předžalobními výzvami ze dne [datum] a ze dne [datum]). -) Ze znaleckého posudku [jméno] [příjmení], znalce z oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí vzal soud za prokázáno, že obvyklá - tržní hodnota domu [adresa], v k.ú. [obec] k datu [datum] byla stanovena částkou 2 200 000 Kč [adresa] z hlediska výbavy obsahuje přízemí kde je kuchyň, spíž, koupelna, WC, pokoj a podkroví, kde je zřízena malá předsíň a tři pokoje (prokázáno: znaleckým posudkem [číslo] znalce [jméno] [příjmení] ze dne [datum]). -) Geometrickým plánem ze dne [datum], [číslo] byla změněna výměra pozemku parc. č. st. [číslo] a [číslo], které jsou v podílovém spoluvlastnictví účastníků a to tak, že výměra pozemku parc. č. st. [číslo] byla z původních 73 m2 navýšena na 537 m2 a pozemek parc. č.st [číslo] byl z původní výměry [číslo] m2snížen na 3601 m2, když takovéto navrhované dělení pozemku Stavební úřad MěÚ [obec] schválil (prokázáno: Vyjádřením stavebního úřadu Městského úřadu Zásmuky ze dne [datum], geometrickým plánem ze dne [datum], [číslo]). -) Ze shodných tvrzení účastníků má soud za prokázané, že ani jeden z účastníků nemá zájem o setrvání ve spoluvlastnictví a stejně tak žádný z nich nemíní získat nemovitost do výlučného vlastnictví, žádný ze spoluvlastníků nemá na vyplacení podílu finanční prostředky, když všichni účastníci se takto vyjádřili naposledy při jednání dne [datum], žalobci pak toto potvrdili ještě podáním ze dne [datum]. Všechny výše uvedené důkazy soud hodnotí jako plně věrohodné. Dalšími důkazy řízení doplňováno nebylo, neboť skutkový stav je prokázán s dostatečnou mírou jistoty v rozsahu potřebném pro rozhodnutí. 8. Po provedeném dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: Žalobkyně je podílovou spoluvlastnicí s podílem ½, žalobce je podílovým spoluvlastníkem ¼, žalovaná je podílovým spoluvlastníkem s podílem ¼ nemovitosti st. [parcelní číslo] o výměře 537 m2, jehož součástí je stavba [adresa] rodinný dům. Nemovitost v současné době neužívá žádný z podílových spoluvlastníků. 9. Po právní stránce soud věc posoudil následovně. Podle § 1140 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle § 1143 o.z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle § 1144 odst. 1 o.z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle § 1147 o.z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. Soud je vázán citovaným ustanovením nejen ohledně toho, jakými způsoby je možno spoluvlastnictví vypořádat, ale zákon stanuje i prioritu (pořadí) jednotlivých způsobů vypořádání. 10. Reálné rozdělení věci, což je zákonodárcem preferovaný způsob vypořádání, nepřipadá v úvahu, neboť nemovitost s ohledem na její velikost nelze rozdělit tak, aby každá ze vzniklých samostatných částí byla plně funkční. Přestože se jedná o rodinný dům se zahradou a na základě souhlasu stavebního úřadu nabyla řešená nemovitost na rozměru; základní prvek, tj. rodinný dům, má velikost pouhých 73 m2, což by při reálném dělení znamenalo, že 2 ze spoluvlastníků by měli po rozdělení spoluvlastnictví každý pouze obydlí o 18,25 m2, tedy plochu stěží přesahující minimální plochu bytu podle normy ČSN [číslo]. Ač by tedy bylo takové dělení možné z právního hlediska, jedná se podle názoru soudu o neúčelný postup, neboť rozdělení domu stavebními úpravami by tak bylo neúměrně nákladné při porovnání s hodnotou nově vzniklých bytů a celkovou hodnotou nerozděleného domu. Pro tento závěr svědčí i popis domu ve znaleckém posudku, v rámci nějž byl zjištěn nerovnoměrný počet pokojů s nerovnoměrným rozmístěním. Z uvedeného důvodu proto soud musel považovat předmětný dům za nedělitelný, tudíž vypořádání tímto způsobem nemohlo být realizováno. 11. Není-li tedy rozdělení společné věci dobře možné, přichází do úvahy druhý způsob vypořádání, a sice přikázání společné věci za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Z § 1147 o. z. explicitně vyplývá toliko jediná přímá podmínka pro p