7 C 210/2019-138 — Okresní soud v Klatovech

1. Dne [datum] podali žalobci u zdejšího soudu žalobu, jíž se vůči žalovanému domáhali zaplacení částky ve výši [částka]. V žalobě uvedli, že jsou společnými nájemci bytu, který je ve vlastnictví žalovaného a užívají jej na základě nájemní smlouvy ze dne [datum]. Žalovaným jim nebyly vráceny přeplatky za služby spojené s užíváním bytu za rok [rok] ve výši [částka] a za rok [rok] ve výši [částka]. Od žalovaného jako pronajímatele nedostali vyjádření ani stanovisko, z jakého důvodu jim nebyly přeplatky vráceny. Žalovaný nemá mít za žalobci žádné pohledávky, které by vůči nim uplatnil. V dalším průběhu řízení žalobci nárok rozšířili o úrok z prodlení z dlužné částky účtovaným od [datum] do zaplacení resp. od [datum] do zaplacení. Soud změnu návrhu dodatečně připustil usnesením vyhlášeným při jednání ve věci dne [datum]. 2. Proti soudem vydanému platebnímu rozkazu, si žalovaný podal včasný odpor. Zde uvedl, že za žalobci eviduje nedoplatek nájemného za období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok] ve výši [částka]. Nedoplatek měl vzniknout tím, že žalobci od [anonymizováno] [rok] platí na nájemném pouze 50 % ze sjednaného nájemného. Žalobci mají mít za to, že mají nárok na slevu nájemného, kterou však žalobce jako pronajímatel neuznal. Proto dne [datum] započetl vůči pohledávce na dlužném nájemném ve výši [částka] svůj závazek vůči žalobcům ve výši [částka], čímž došlo k zániku pohledávky. 3. Soud prvého stupně rozsudkem č.j. 7 C 210/2019-34 ze dne 7. 1. 2020 žalobu zcela zamítl. Tento rozsudek byl k odvolání žalobců zrušen Krajským soudem v Plzni a věc byla vrácena soudu prvého stupně k dalšímu řízení. Odvolací soud ve svém rozhodnutí č. j. 10 Co 90/2020-67 ze dne 25. 6. 2020 uložil soudu prvého stupně posoudit otázku, zda žalobcům ve smyslu ust. § 2264 a § 2265 občanského zákoníku vznikl nárok na jimi tvrzenou slevu z nájemného a také zda tento nárok případně nezanikl. Rovněž posoudit, zda žalobci oznámili žalovanému jako pronajímateli včas (podle její povahy ihned nebo bez zbytečného odkladu) vadu (poškození), která jim bránila v řádném užívání bytu, a zda žalovaný jako pronajímatel po takovém oznámení vadu (poškození) v přiměřené době, resp. řádně a bez zbytečného odkladu odstranil. Po provedeném doplnění dokazování pak bylo soudu prvého stupně uloženo posoudit rovněž to, zda ze strany žalovaného došlo k řádnému započtení, které vedlo ve smyslu ust. § 1982 odst. 1 občanského zákoníku k zániku (zrušení) pohledávky nárokované žalobci v této věci. 4. Řízení ve věci bylo dočasně přerušeno postupem podle ust. § 109 odst. 2 písm. c) o. s. ř. přerušeno do doby skončení věci vedené zdejším soudem pod sp. zn. [spisová značka], kdy v této další věci totožných účastníků soud řešil otázku charakteru vad bytové jednotky, pro které se žalobci rozhodli hradit nájemné ve snížené výši. Ve věci tak bylo pokračováno až po nabytí právní moci rozsudku č.j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí]. 5. V dalším průběhu řízení po vrácení věci soud prvého stupně doplnil dokazování dalšími listinami a rovněž vyslechl navržené svědky. Při posouzení věci vycházel částečně z již dříve zjištěného skutkového stavu. 6. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobcům nebyly ze strany žalovaného pronajímatele vráceny přeplatky za služby spojené s užíváním bytu za roky [rok] a [rok] v celkové výši [částka]. Sporným však bylo, zda má žalovaný pronajímatel za žalobci pohledávku z titulu částečně placeného nájemného, kdy žalobci od [anonymizováno] [rok] hradí pouze polovinu sjednaného nájemného. 7. Soud má za prokázané, že na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] užívají žalobci byt ve vlastnictví žalovaného, a to byt [číslo] v domě [adresa], ul. [ulice] v [obec]. Podle čl. III. smlouvy se žalobci zavázali platit pronajímateli za užívání bytu nájemné upravené v evidenčním listu. Spolu s nájemným platí žalobci i úhradu za plnění spojená s užíváním bytu. Podle čl. IV. jsou nedoplatky nebo přeplatky z vyúčtování cen za služby splatné do 15 dnů po doručení vyúčtování nájemci. Podle evidenčního listu platného od [datum] činilo nájemné uvedeného bytu částku ve výši [částka] a zálohy na služby [částka] Celkem tak měli žalobci platit měsíčně za užívání bytu [částka]. 8. Podle vyúčtování za rok [rok] vznikl žalobcům přeplatek ve výši [částka] a za rok [rok] pak přeplatek činil [částka]. 9. [příjmení] mezi žalobci a žalovaným městem jsou dlouhodobé. Již v řízení sp. zn. [spisová značka] řešil zdejší soud žalobu, jíž se žalobci domáhali (původně) určení neplatnosti zvýšení nájemného za užívání sporného bytu s tím, že byt má vady spočívající ve výskytu plísní a vlhkosti. V tomto řízení byl vypracován znalecký posudek č. [anonymizováno] [číslo], podle jehož závěru je hlavní příčinou vzniku plísní a jejich zdravotně závadné fruktifikace nedokonalé provedení izolace objektu. 10. Dopisem ze dne [datum] adresovaným [anonymizováno] [jméno] [jméno], Odbor majetku a rozvoje města, sdělují žalobci, že odstranění plísní systémem Hydropol bylo neúčinné, růst plísní se nezastavil. Žalobci sdělují žalovanému, že hazarduje s jejich zdravím. 11. V dopise ze dne [datum], adresovaném [stát. instituce], vytýkají žalobci žalovanému, že„ ignoruje existenci dokumentu Znalecký posudek o výskytu plísní v bytě [adresa] ([anonymizováno] [číslo]) zpracovaný soudním znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] v průběhu [číslo]; zejména pak ignoruje závěrečnou větu zmíněného posudku!“. Poukazují na to, že plísně dál ohrožují jejich zdraví, znehodnocují oblečení a jiné předměty v úložných prostorech. Žalobci rovněž konstatují, že výše nájemného neodpovídá stavu bytu. 12. Z rozsudku zdejšího soudu č.j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] má soud za prokázané, že bytová jednotka [číslo] kterou žalobci užívají na základě nájemní smlouvy má podstatné vady, které se projevují vznikem a existencí plísní v kuchyni, ložnici a obývacím pokoji, objevujících se v místech styku obvodové konstrukce domu s podlahovou konstrukcí bytu, v důsledku výrazného podchlazování obvodové konstrukce domu a podchlazení podlahy bytu žalobců. Za hlavní příčinu vzniku plísní v bytě žalobců byla znaleckým posudkem zjištěna příliš nízká teplota povrchu v interiéru (nezateplený objekt), kdy v kombinaci s případným zvýšením relativní vlhkosti vzduchu v interiéru pak dochází ke vzniku kondenzačních zón a růstu plísní. Soudem bylo dále zjištěno, že v bytě, který užívají žalobci, se vyskytují plísně v takovém rozsahu, který indikuje zdravotní závadnost bytu. Plísně se vyskytují ve všech obytných místnostech. Příčinou vzniku a existence těchto plísní je dle znaleckého posudku příliš nízká teplota povrchu v interiéru zapříčiněná absencí zateplení budovy, jedná se tedy o příčinu na straně pronajímatele, nikoli nájemců. 13. Ze zprávy [právnická osoba] [anonymizováno] ze dne [datum] má soud za prokázané, že žalobci si sami nechali zjistit hodnoty koncentrace plísní v bytě. Podle této zprávy všechna mikrobiologická měření provedená v bytě dne [datum] ukázala překročení limitu z vyhlášky č. 6/2003 Sb., kterou se stanoví hygienické limity chemických, fyzikálních a biologických ukazatelů pro vnitřní prostředí pobytových místností některých staveb, kdy bylo naměřeno 500 KTJ (kolonie tvořících jednotek) plísní/m3 vzduchu. 14. Žalovaný předložil rozpis plateb žalobců za období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok]. Podle tohoto rozpisu měli žalobci platit za užívání bytu od [anonymizováno] [rok] měsíčně [částka] až do [anonymizováno] [rok] a poté od [anonymizováno] [rok] až do [anonymizováno] [rok] činilo měsíční plnění [částka]. Je rovněž zřetelné, že žalobci nehradili plnou výši, ale pouze část. Na nájemném (nájemné + zálohy) za [anonymizováno] [rok] zaplatili pouze [částka] a poté hradili od [anonymizováno] [rok] až do [anonymizováno] [rok] pravidelně pouze [částka]. Dluh na nájemném za toto období včetně záloh za služby činí [částka]. 15. Žalobci jako nájemci nehradili plné nájemné s tím, že dne [datum] zaslali žalovanému listinu označenou jako Uplatnění přiměřené slevy z nájemného. Zde poukazují na závady bytu s tím, že jim vzniklo právo na přiměřenou slevu z nájmu. Jako přiměřená výše slevy je podle nich 50 % ze sjednané výše a proto budou z částky [částka] hradit počínaje [anonymizováno] [rok] nájemné pouze ve výši [částka]. 16. Na výše uvedené reagovalo žalované město dopisem ze dne [datum], kde uvádí, že se slevou nesouhlasí, neboť byly učiněny veškeré možné a finančně dostupné stavební úpravy domu, které měly vést ke zlepšení stavu bytu, a to zateplení stropů ve sklepě pod bytem, výměna sklepního okna, osazení radiátoru v předsíni, odvlhčení zdiva systémem Hydropol, výměna oken v bytech i společných částech domu, výměna vchodových dveří a výměna střešního pláště. I přes nesouhlas se slevou a provedené úpravy byl žalobcům ze strany města nabídnut náhradní byt. Dopisem ze dne [datum] pak město nabídlo žalobcům konkrétní byt, který má být zdravotně nezávadný. 17. Žalovaný pak dokládal, že v roce [rok] provedl prostřednictvím [pr