15 C 97/2019-158 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 02. 04. 2019 se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 131.278 Kč s příslušenstvím z titulu dlužných plateb do fondu oprav a fondu služeb v letech 2017 a 2018, kdy v roce 2017 dlužil žalovaný žalobci částku 56.151 Kč představující dlužné příspěvky do fondu oprav, v roce 2018 pak celkem částku 78.924 Kč, z toho za příspěvky do fondu oprav částku 77.769 Kč a zálohy za služby 1.155 Kč. Žalobce proti nezaplaceným částkám započetl přeplatek z vyúčtování služeb za rok 2016 ve výši 2.043 Kč a za rok 2017 1.754 Kč. Dlužná částka tak činila částku žalovanou. Usnesením ze dne 15. 01. 2021 č. j. [číslo jednací] bylo na základě částečného zpětvzetí se souhlasem žalovaného řízení co do částky 744 Kč zastaveno a dále byla připuštěna změna žaloby navržená žalobcem v podání ze dne 15. 12. 2020. Podáním ze dne 13. 05. 2021 vzal žalobce žalobu co do jistiny zpět s tím, že dne 04. 05. 2021 došlo k uzavření kupní smlouvy, kterou žalovaný a jeho matka [jméno] [příjmení] prodali mj. bytovou jednotku [číslo], přičemž z kupní ceny byl předmětný dluh žalovaným uhrazen. Žalobce však setrval na úhradě příslušenství, tedy zákonném úroku z prodlení představující částku 35.809 Kč. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, nárok uplatněný žalobou neuznával ani z části. Nerozporoval, že příspěvky do fondu oprav a služeb nehradil. Důvodem, však bylo to, že mu dlouhodobě nebylo ze strany žalobce umožněno bydlet ve svém bytě či pronajímat nebo s ním jinak nakládat, a to z důvodu havarijního stavu celého objektu – existence dřevomorky, hub a narušená statika domu. Z tohoto důvodu si byl žalovaný nucen sjednat nájem v jiném objektu, konkrétně již od května 2014 do září 2017 platil nájemné za byt 1+1 v [obec] v částce 6.000 Kč měsíčně, dále hradil služby ve výši 2.350 Kč měsíčně. Od období října 2017 doposud platí žalovaný nájemné včetně vody v částkách 10.500 Kč, respektive od října 2018 v částce 11.500 Kč. Všechny tyto částky byl žalovaný nucen vynaložit, jelikož žalobce nekonal, urychleně neopravil krov, střechu a stropy mezi 4. a 5. nadzemním podlažím objektu [obec], [adresa], [ulice a číslo]. Dále mu vznikly náklady v souvislosti se sjednáním hypotéky, která měla být použita na rekonstrukci bytu [číslo] ve výši uvedené nemovitosti. Tyto náklady představují měsíčně částku 375 Kč, kterou je nucen hradit bance, odpovídající rezervaci na dočerpání úvěru, přičemž tyto částky činily ke dni 14. 06. 2019 částku 12.375 Kč a dále banka žalovanému v souvislosti s výše uvedeným účtovala smluvní pokutu ve výši 5.000 Kč Tyto částky žalovaný vůči žalobci uplatnil dopisem ze dne 15. 10. 2018 žalovaný tak specifikoval svou pohledávku na náhradu škody vůči žalobci 280.500 Kč a tuto pohledávku z části uplatnil k započtení oproti pohledávce žalobce ve výši 131.278 Kč s příslušnými zákonnými úroky, a to v míře, ve které se výše vzájemných pohledávek včetně příslušenství kryje. Žádal, aby tento jeho projev vůle byl brán jako obrana vůči návrhu žalobce. 3. Při prvním jednání ve věci samé účastníci setrvali na svých stanoviscích a učinili nesporným následující skutková tvrzení -) Žalobce je právnickou osobou vzniklou na základě ust. § 1200 zák. č 89/2012 Sb., vznikl dne 29. 4. 2016 a je zapsán v rejstříku Společenství vlastníků jednotek vedeném u KS v [obec], v oddílu S, vložce [číslo]. -) Společenství bylo založeno dohodou o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, rozdělením nemovité věci na jednotky, která byla vložena do katastru nemovitostí rozhodnutím [číslo jednací] Touto dohodou bylo zrušeno podílové spoluvlastnictví spoluvlastníků nemovitostí, byly vymezeny jednotky ve smyslu § [číslo] obč. Zákoníku a byly přijaty Stanovy společenství. -) Žalovaný je na základě výše uvedené dohody vlastníkem bytu [číslo] nacházejícím se v budově [adresa], na pozemku p. [číslo] k . ú. [obec], obec Karlovy Vary, včetně podílu na společných částech budovy a pozemku ve výši [číslo], přičemž vlastnické právo žalovaného je zapsán v k . n., vedeném u KÚ v [obec], pro uvedené k . území na [list vlastnictví], byt [číslo] je umístěný v [anonymizováno] a [anonymizována dvě slova] a [anonymizována dvě slova] ([anonymizováno] sklepní místnosti). -) Žalovaný je členem žalobce. -) Doručení evidenčních listů žalovanému od 1. 5. 2017. -) Doručení upomínek ze dne 14. 8. 2018 a 7. 9. 2018 žalovanému. -) Žalovaný nebyl ze strany žalobce vyzýván k úhradě celého dluhu před podáním žaloby. -) Žalovaný na žalovanou částku ničeho neuhradil. 4. Mezi účastníky tak zůstalo sporné: -) Výše příspěvku do fondu oprav a služeb a dále k tomu zda tato výše byla stanovena v souladu se Stanovami. -) Zda [právnická osoba], která žalovanému zaslala upomínky ze dne 14. 8. 2018 a ze dne 7. 9. 2018 byla oprávněná za žalobce uvedené výzvy žalovanému zaslat. -) Zda bytová jednotka [číslo] byla a je způsobilá k užívání, a to s ohledem na havarijní stav střešní konstrukce a konstrukcí mezi [anonymizováno] NP a [anonymizováno] NP, tedy půdou či z jiných důvodů. 5. Ke sporným skutečnost soud provedl rozsáhlé dokazování, přičemž v důsledku změny skutkových okolností, kdy ze strany žalovaného došlo k uhrazení jistiny dluhu, soud z provedeného dokazování nevycházel a zabýval se pouze námitkami žalovaného, a to, že v důsledku prodeje předmětné bytové jednotky není již nadále pasivně legitimovaný a soud měl v souladu s ustanovením § 107a odst. 1 o.s.ř. na návrh žalobce rozhodnout o změně účastníka na straně žalované, když v souvislosti s převodem jednotky nastane právní skutečnost, s níž je spojen přechod práv nebo povinností účastníka řízení, o nichž v řízení jde, tj. s převodem vlastnického práva k předmětné jednotce dochází ke dni věcně právního účinku převodu ve smyslu ustanovení § 1186, § 1107 OZ k přechodu dluhu na nabyvatele jednotky. Žalovaný, rovněž neuznával, že by platbou žalobci dle kupní smlouvy byla žaloba oprávněná, upozornil na skutečnost, že uskutečnil zápočet v rámci procesní obrany z titulu náhrady škody. Pokud by tedy pohledávka žalobce zanikla v důsledku procesního zápočtu, jednalo by se o bezdůvodné obohacení žalobce. 6. S uvedeným názorem žalovaného žalobce nesouhlasil, namítal, že v rámci koupě předmětné bytové jednotky bylo mezi prodávajícím a kupujícím dohodnuto, že z kupní ceny budou zaplaceny dluhy žalovaného vůči žalobci, tj. že část kupní ceny nebude vyplacena žalovanému, ale bude zaplacena na účet SVJ za účelem úhrady dluhu žalovaného vůči SVJ, čímž na nabyvatele jednotky žádné dluhy žalovaného na příspěvcích na správu domu a pozemku a na službách, které měl žalovaný vůči žalobci, nepřešly, jelikož tyto dluhy zanikly zaplacením. Je pravdou, že platbou z 03. 06. 2021 byla zaplacena„ pouze“ jistina dluhu, ale § 1186 OZ jasně uvádí, že na nového nabyvatele přecházejí pouze samotné dluhy za správu domu a pozemku, nikoliv příslušenství. Jelikož dluh zanikl zaplacením, nemohl žádný dluh na nové vlastníky přejít. 7. Z kupní smlouvy soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalovaným a jeho matkou [jméno] [příjmení] jako prodávajícími a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [příjmení], [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako kupujícími dne 04. 05. 2021, přičemž předmětem smlouvy byla mj. bytová jednotka [číslo] přičemž žalovaný smlouvu podepsal dne 03. 05. 2021, jeho matka 04. 05. 2021 a kupujícími byla smlouva podepsána v dubnu 2021. V bodě [číslo] smlouvy je pak dohodnuto, že část kupní smlouvy ve výši 329.838 Kč bude vyplacena na účet žalobce a tato částka bude použita na zaplacení dluhu, který vznikl žalovanému k datu 31. 05. 2021 vůči žalobci za nezaplacené příspěvky na správu domu a dodávky služeb. Z potvrzení o dluzích spojených se správou domu a pozemku ze dne 15. 04. 2021 vyplývá, že žalovaný měl ke dni 31. 03. 2021 vůči žalobci dluh v celkové výši 313.954 Kč, přičemž za rok 2018 činil dluh 130.534 Kč. 8. Soud nesouhlasí s názorem žalovaného, že poté, co byl dluh z kupní ceny uhrazen, ve věci již není pasivně legitimován, a příslušenství a náklady řízení se jej pak v důsledku přechodu dluhů na bytě nemohou dotýkat, když k přechodu dluhů dochází automaticky ze zákona, a to včetně příslušenství. Soud má za to, že uhrazením předmětného dluhu částí kupní ceny, tak jak bylo mezi žalovaným jako prodávajícím a členy žalobce jako kupujícho dohodnuto, žalovaný svůj dluh vůči žalobci ve smyslu ustanovení § 2054 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, uznal a došlo k zániku závazku splněním dluhu. Obecně platí, že příslušenství sdílí osud pohledávky. Vzhledem k tomu, že jistinu pohledávky žalovaný uhradil, a tím dle názoru soudu rovněž uznal, nedošlo k přechodu dluhů žalovaného na příspěvcích na správu domu a pozemku na službách na nabyvatele bytové jednotky a nedošlo tak ani k přechodu příslušenství. Nad rámec uvedeného pak soud dodává, že za dluhy, které převodem vlastnického práva přejdou z dosavadního vlastníka na nabyvatele, dosavadní vlastník jednotky ručí. Žalovaný by tak, i v případě, že by k přechodu dluhů došlo, byl ve věci pasivně legitimov