17 C 104/2024-34 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobce se domáhal na žalovaném zaplacení částky 115 438 Kč. Žalobce jako pronajímatel uzavřel se žalovaným jako nájemcem dne 15. 6. 2020 nájemní smlouvu č. 004/ N/2020 ohledně bytu č. 7 o velikosti 1+2 s příslušenstvím v domě [adresa] na [příjmení] [jméno] v [obec]. Nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou do 30. 9. 2020, dodatkem k nájemní smlouvě byl prodloužen do 30. 9. 2021. Přes skončení nájemního vztahu žalovaný i nadále byt užíval (ač ho měl vyklidit) a za jeho užívání nic neplatil. Žalobce tak požadoval na žalovaném úhradu částky 14 370 Kč za období říjen až prosinec 2021 jako náhradu za užívání, dále za období březen - říjen 2022 (k předání bytu došlo 25. 10. 2022) částku 37 232 Kč jako náhradu za užívání, dále za rok 2021 nedoplatek vyúčtování nákladů na spotřebované služby v částce 15 850 Kč a konečně vyúčtování nákladů na spotřebované služby za rok 2022 v částce 29 780 Kč. Žalovaný byt předal žalobci se závadami, za které žalovaný převzal v souvislosti s předáním bytu odpovědnost. Žalobce vynaložil na odstranění vedených závad částku 18 200 Kč; tuto částku žalovaný žalobci neuhradil.2. Žalovaný se k věci nevyjádřil.3. Ze smlouvy o nájmu bytu č. 004/ N/2020 soud zjistil, že žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli ohledně výše uvedeného bytu nájemní smlouvu na dobu určitou; nájem měl skončit 30. 9. 2020. Žalovaný měl hradit v souvislosti s užíváním bytu částku nájemného 4 790 Kč, dále částku záloh na náklady služeb 2 466 Kč, jak bylo zřejmé z měsíčního předpisu, na který odkazovala nájemní smlouva. Dodatky č. 1, 2, 3 a 4 k uvedené nájemní smlouvě byl nájemní vztah mezi účastníky prodlužován postupně až do 30. 9. 2021.4. Z protokolu o převzetí bytu z 25. 10. 2022 vyplývalo, že žalovaný žalobci předal předmětný byt uvedeného dne s tím, že na předávaném bytě byly zjištěny závady – zničené protipožární dveře, chybějící sklo ve vnitřních dveřích do pokoje, chybějící osvětlovací těleso na chodbě, špinavé a počmárané zdi ve všech pokojích, postříkaná vana od barvy/laku, vyrvaná zásuvka v pokoji, zničené koberce ve dvou pokojích, prořezaná deska v kuchyňské lince. Žalovaný pak potvrdil svým podpisem svou odpovědnost za závady v bytě.5. Z vyúčtování zálohových úhrad za plnění poskytovaná s užíváním objektu soud zjistil, že žalobce uplatnil vůči žalovanému nedoplatek z vyúčtování služeb za rok 2021 v částce 25 714 Kč a dále nedoplatek na nájemném 14 370 Kč; splatnost byla stanovena do 31. 8. 2022. Uvedené vyúčtování bylo (podle doručenky) doručeno žalovanému 22. 4. 2022. Z vyúčtování zálohové úhrady za plnění poskytovaná s užíváním objektu z 6. 4. 2023 soud zjistil, že žalobce vyúčtoval žalovanému nedoplatek na nákladech na užívané služby v souvislosti s užíváním bytu 29 780 Kč a dále náhradu za užívání bytu 37 238 Kč, splatnost byla stanovena do 31. 8. 2023. Vyúčtování bylo doručeno žalovanému (podle doručenky) 14. 4. 2023.6. Upomínkou z 14. 9. 2023 žalobce vyzýval žalovaného k úhradě dluhu 126 155 Kč s tím, že uvedená upomínka byla dodána do dispoziční sféry žalovaného 21. 9. 2023 (podle vrácené poštovní zásilky). Z faktury z 28. 2. 2023 [číslo] soud zjistil, že žalobce vyúčtoval žalovanému náklady na odstranění závad v bytě zjištěných při předání bytu v částce 18 200 Kč se splatností částky do 15. 3. 2023.7. Předžalobní výzvou ze dne 27. 3. 2023 žalobce vyzval žalovaného k zaplacení celé žalované částky (dle záznamu na dopisu byla odeslána 27. 3. 2024 na poslední známou adresu žalovaného).8. Uvedená skutková zjištění soud převzal za svůj skutkový závěr ve věci.9. Soud dospěl k právnímu závěru: Podle § 2201 z.č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasného užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2204 odst. 1 o. z. neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou. Podle § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou; má se zato, že nájemné se sjednává za jeden měsíc. Podle § 2247 odst. 1 o. z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s nimi související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání použije se ustanovení odst. 2. Podle § 2251 odst. 1 o. z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby které zajišťuje pronajímatel.10. Podle § 2255 odst. 1 o. z. nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou. Podle § 2267 o. z. neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi za které odpovídá, odstraní ji na náklady nájemce pronajímatel.11. Podle § 2292 o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den kdy nájem končí, byt je odevzdán obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a jeho užívání. Dle § 2293 odst. 1 o. z. nájemce odevzdá byt ve stavu v jakém jej převzal nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.12. Podle § 2295 o. z. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.13. Mezi účastníky byl uzavřena smlouva o nájmu bytu dle § 2201 o. z.; žalovaný měl povinnost dle nájemní smlouvy a § 2251 odst. 1 o. z. hradit nájemné a zálohy na služby. Nájem v souladu s ujednáním účastníků skončil k 30. 9. 2021. Vzhledem k tomu, že žalovaný předmětný byt neodevzdal, měl povinnost platit nájemné až do odevzdání bytu 25. 10. 2022 (§ 2292, § 2295 o. z.), pochopitelně měl povinnost hradit též náklady spojené se službami.14. Žalobce žalovanému vyúčtoval v souladu s § 5, § 6 a § 7 z. č. 67/2013 Sb. náklady na dodávku služeb spojených s užíváním bytu s tím, že uvedená vyúčtování se dostala do dispoziční sféry žalovaného a lhůta k zaplacení nedoplatku uvedených ve vyúčtování se odvozuje od lhůty, která byla ve vyúčtování uvedena.15. Žalovaný uznal svou odpovědnost za závady, které byly v době vrácení bytu pronajímateli (§ 2267, § 2293 odst. 1), žalobci, a proto v souladu s výše citovaným ustanovením o. z. odpovídá za jejich odstranění; pokud je neodstranil, jak je zřejmé ze žaloby, pak nese náhradu nákladů, které musel vynaložit pronajímatel.16. Podle § 1970 o.z. přísluší žalobci úrok z prodlení z jednotlivých částek ode dne následujícího po splatnosti příslušného dluhu.17. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 24 224,50 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 772 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 bod 5., § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. a), d) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen„ a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 115 438 Kč sestávající z částky 5 740 Kč za každý ze dvou úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. a z částky 2 870 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 15 250 Kč ve výši 3 202,50 Kč.