16 C 94/2021-444 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobce se žalobou ze dne 1. 4. 2021, ve znění částečného zpětvzetí žaloby podáním ze dne 22. 8. 2025 (ohledně nároku na zaplacení částky 150 517 Kč s příslušenstvím, tak i ohledně nároku na uložení povinnosti žalované zaplatit za žalobce třetí osobě částku 154 340 Kč s příslušenstvím), domáhal vydání rozhodnutí, jímž by žalované byla uložena povinnost k zaplacení částky 180 000 Kč s úrokem z prodlení z této částky od 1. 4. 2021 do zaplacení, skutkově uváděje, že žalovaná po delší dobu užívá nebytové prostory v domě č. p. 698/37, , adresa, , který je ve vlastnictví žalobce, a to technickou místnost o rozloze 17 m2, v níž si žalovaná svévolně zřídila vlastní zázemí, tyto prostory užívá jako kancelář, aniž by měla s žalobcem uzavřenu nájemní smlouvu a platila za užívání těchto prostor nájemné, kdy užíváním těchto prostor bez protiplnění v období 3 let před podáním žaloby (1. 4. 2018 – 31. 3. 2021) vzniklo žalované bezdůvodné obohacení, které je povinna žalobci nahradit, a to ve výši odpovídající obvyklé ceně (výši nájemného) v místě a čase obvyklé, která činí částku 5 000 Kč měsíčně (za žalované období 36 měsíců částku 180 000 Kč). V podání z 22. 8. 2025 žalobkyně v bodě III. svá tvrzení doplnila tak, že nespornou je skutečnost nehrazení protiplnění za užívání technické místnosti žalovanou v rozhodném období, tak i skutečnost, že smlouva o správě společných částí domu a pozemku ze dne 7. 7. 2010 nezakládala právo žalované k užívání předmětné místnosti, natož k užívání bezplatnému, kdy z výpovědi jednotlivých svědků, kteří byli vyslechnuti ve věci vedené Okresním soudem v Karlových Varech pod sp. zn. 18 C 360/2021 vyplývá, že žalovaná technickou místnost užívala i za účelem vlastní podnikatelské činnosti nesouvisející se správou domu , adresa, .2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila, ve vztahu k nároku na zaplacení částky 180 000 Kč s příslušenstvím namítala, že zde tvrzeného bezdůvodného obohacení za užívání předmětné místnosti v rozhodném období není, neboť zde bylo právního důvodu na straně žalované k užívání předmětné nemovitosti, který vyplýval ze smlouvy o správě nemovitosti uzavřené účastníky dne 7. 7. 2010, kdy užívání předmětné místnosti žalovanou bylo nutným předpokladem pro to, aby žalovaná mohla řádně vykonávat povinnosti správce domu, předmětná místnost byla v prohlášení vlastníka z 19. 11. 2003 vymezena jakožto místnost správce, místnost byla dlouhodobě, a to i v době po uzavření smlouvy o správě nemovitosti ze dne 7. 7. 2010 užívána bezplatně, žalovaná danou místnost vždy užívala pouze v souvislosti s výkonem svých povinností správce domu pro žalobce. V podáních z 4. 9. 2025 žalovaná specifikovala své námitky ohledně užívání předmětné místnosti tak, že správa domu, kterou v rozhodném období vykonávala, nebyla pouze správou v užším smyslu, kdy žalovaná vykonávala rovněž fyzickou údržbu společných částí domu, tak i jednotlivých jednotek, do místnosti byla svedena řada technologií, kdy místnost sloužila jako kontrolní centrum pro hlavní vypínače osvětlení vstupní haly domu, pultu civilní ochrany včetně kamerového systému v domě, kontrolní centrum pro elektronický zabezpečovací systém napojený na pult centralizované ochrany, jak konkrétně uváděje v bodě II. podání. Žalovaná poukázala na skutečnost, že ve věci vedené Okresním soudem v Karlových Varech pod sp. zn. 18 C 360/2021 bylo vedeno dokazování ohledně užívání předmětné místnosti žalovanou, kdy v tomto řízení soud dospěl k řadě skutkových závěrů, v tomto řízení vyšlo najevo, že předmětná místnost byla užívána jako místnost správce, a to již předtím, než vznikl smluvní vztah mezi účastníky, na jehož základě žalovaná zajišťovala správu domu č.p. 698. Žalovaná odmítla, že by tak předmětnou místnost užívala svévolně bez vědomí žalobce a bez právního důvodu, kdy navíc ve smlouvě o PCO dostala od žalobce výslovný souhlas s užíváním této místnosti. Žalovaná rovněž poukázala na existenci dalších vedených soudních sporů mezi účastníky s tím, že ty byly vyvolány až s nástupem pana Gazaryana do funkce předsedy žalobce, konkrétně uváděje, jak uvedeno v podání.3. Usnesením vyhlášeným do protokolu o jednání dne 9. 10. 2025, které nabylo právní moci, bylo řízení ve věci zastaveno ohledně nároku na zaplacení částky 150 517 Kč s příslušenstvím, tak i ohledně nároku na uložení povinnosti žalované zaplatit za žalobkyni obchodní společnosti , právnická osoba, částku 154 340 Kč.4. Z nesporných shodných tvrzení soud zjistil, že žalovaná v rozhodném období 3 let před podáním žaloby (1. 4. 2018 – 31. 3. 2021) užívala technickou místnost č. , hodnota, , nacházející se v domě č. p. 698 , Anonymizováno, v , adresa, .5. Z rozsudku Okresního soudu v , adresa, č.j. 18 C 360/2021-169, který nabyl právní moci dne 18. 10. 2024, a to ve věci žalobkyně , jméno FO, , právnická osoba, . proti žalovanému , právnická osoba, , soud zjistil, že tímto byla žalované uložena povinnost k zaplacení částky 495 831 Kč s příslušenstvím, tak i povinnost k náhradě nákladů řízení.6. Z rozsudku Krajského soudu v Plzni č.j. 14 Co 103/2024-214 soud zjistil, že tímto byl rozsudek Okresního soudu v Karlových Varech č.j. 18 C 360/2021-169 potvrzen. V odůvodnění rozsudku (bod 5) bylo mimo jiné uvedeno, že pokud jde o námitku započtení (uplatněná pohledávka proti žalobkyni v řízení OS KV sp. zn. 16 C 94/2021), souhlasí odvolací soud plně se soudem I. stupně, že vzájemná pohledávka je sporná, a proto ji žalovaný, s ohledem na námitku žalobkyně, použít k započtení nemohl. Aby byla posouzena její důvodnost, muselo by být mimo jiné zjištěno, zda a v jakém rozsahu žalobkyně technickou místnost potřebovala pro správu domu a zda a v jakém rozsahu ji využívala k něčemu jinému, případně, zda strany ohledně užívání této místnosti projevily nějakou vůli.7. Ze smlouvy o správě společných částí domu a pozemku z 7. 7. 2010 uzavřené žalobcem, jakožto objednatelem, a žalovanou, jakožto správcem, soud zjistil, že předmětem smlouvy byla správa domu č.p. 698 a pozemku p.č. , hodnota, pro objednatele dle článku II., a to ekonomické služby, technickoprovozní servis, správní činnost. Ekonomické služby byly specifikovány v článku III., technickoprovozní servis v článku IV., správní činnost v článku V.. Dle článku X. byla sjednána doba sjednání smlouvy v délce 1 roku, a to s opakovanou prolongací o další rok v případě neoznámení nezájmu na dalším trvání smlouvy ve lhůtě 3 měsíců před předpokládaným uplynutím doby na kterou byla smlouva sjednána.8. Z prohlášení vlastníka budovy , adresa, z 19. 11. 2003 soud zjistil, že zde byly mimo jiné specifikovány společné části budovy, byla zde rovněž v příloze vymezena místnost č. 5 (technická místnost).9. Ze smlouvy o zajištění výkonu ochranné bezpečnostní služby pultu centralizované ochrany a zřízení a provozování kamerového systému uzavřené účastníky dne 20. 7. 2011 soud zjistil, že předmětem smlouvy bylo úplatné zajištění výkonu bezpečnostní služby vyvolané elektronickým zabezpečovacím systémem, a to v rozsahu dle specifikace v bodě I. této smlouvy, kdy v bodě II. bylo mimo jiné uvedeno, že touto smlouvou objednatel dává svolení zhotoviteli instalovat zařízení zhotovitele k zajištění provozu kamerového systému v domě a současně objednatel dává svolení zhotoviteli instalovat do prostor určených pro správu domu (místnost správce) zařízení zhotovitele pro napojení elektronického zabezpečovacího systému na pult centralizované ochrany se specializovanou společností, která bude výkon ochranné bezpečnostní služby pultu centralizované ochrany provádět.10. Z protokolu o jednání z 26. 9. 2022 ve věci OS K. Vary sp. zn. 18 C 360/2021 soud zjistil, že jako svědek byla vyslechnuta , jméno FO, , která ve své výpovědi mimo jiné uvedla, že od počátku vzniku společenství vlastníků jednotek působila jako pověřený vlastník a dále jako předseda společenství vlastníků jednotek, a to až do roku 2019. Dům byl zamýšlen jako tzv. kondominium a jako takové vyžadovalo jiný druh správy, kdy za tímto účelem bylo počítáno s místností správce a také v prohlášení vlastníka byla v prvém patře, druhé nadzemní podlaží, vymezena místnost správce, která tak byla od počátku využívána. Správa domu vyžadovala každodenní přítomnost správce domu na místě, a to po celou pracovní dobu. Od místnosti správce měl klíče správce a ona, v místnosti se nacházelo zařízení na připojení bytových jednotek na PCO a rovněž zařízení pro kamerové záznamy. K dotazům svědkyně mimo jiné uvedla, že pan , jméno FO, využíval místnost v souvislosti se správou domu, byl zde 8 hodin denně, docházel i v případě potřeby v noci nebo o víkendech, kdy bylo třeba řešit jakékoliv problémy, například s výpadkem elektřiny, nefungujícími garážovými vraty, vodou, topením, uvízlými lidmi ve výtahu atd.11. Z protokolu o jednání z 17. 5. 2023 ve věci OS K. Vary sp. zn. 18 C 360/2021 soud zjistil, že jako svědek byl vyslechnut , jméno FO, , který ve své výpovědi mimo jiné uvedl, že od roku 2004 – 2005 je společně s manželkou vlastníkem bytových jednotek a nebytových prostor