17 C 15/2026-30 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 99 439 Kč v souvislosti s nájmem bytu č. , hodnota, o velikosti 1+3 s příslušenstvím v 1. nadzemním podlaží domu v , adresa, . Žalobce jako pronajímatel je vlastníkem domu a nájemní smlouva byla s žalovanou jako nájemkyní uzavřena 17. 12. 2012 pod č. 014/MAJ/N/2012. Nájem byl uzavřen na dobu jednoho roku a automaticky obnovován, až byl ukončen výpovědí z 10. 9. 2025. Žalovaná se dostala do prodlení s placením nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu za 1/2023, 5-10/2023, 12/2023, 3-5/2024 a vyúčtováním služeb za rok 2022 a 2023 v celkové výši dluhu 47 103 Kč. Uvedený dluh žalovaná uznala co do důvodu a výše dne 8. 7. 2024 a zavázala se dluh splatit v měsíčních splátkách po 2 617 Kč. Uznaný dluh byl uhrazen jen z části, zůstatek dluhu činil 32 785 Kč, který se stal splatným k 1. 10. 2025. Žalovaná dále dluží za 7-8/2024 2x 2 902 Kč, 9-12/2024 4x 3 148 Kč, za 1-8/2025 8x 4 788 Kč a část nedoplatku z vyúčtování za rok 2024 ve výši 9 954 Kč (splatný do 31. 7. 2025).2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila.3. Z nájemní smlouvy č. 014/MAJ/N/2012 z 17. 12. 2012 soud zjistil, že žalobce jako vlastník domu a pronajímatel bytu poskytl žalované jako nájemkyni k dočasnému užívání byt č. 1 na dobu jednoho roku (s automatickou prolongací, pokud neoznámí některá ze smluvních stran druhé, že trvá na ukončení). Účastníci sjednali nájemné 2 559 Kč měsíčně (splatné do posledního dne kalendářního měsíce, za který přísluší) s inflační doložkou a úhradu plnění spojených s užíváním předmětu nájmu s odkazem na evidenční list. Z měsíčního předpisu od 1. 4. 2024 vyplývala výše nájmu 2 902 Kč (a výše záloh 1 640 Kč), z měsíčního předpisu od 1. 9. 2024 vyplývala výše nájmu 3 148 Kč (a stejná výše záloh).4. Z uznání z 8. 7. 2024 soud zjistil, že žalovaná uznala svůj dluh vůči žalobci z nájmu ve výši 47 103 Kč a zavázala se ho uhradit ve splátkách ve výši 2 617 Kč od července 2024 do zaplacení (do posledního dne každého kalendářního měsíce) s ujednáním splatnosti v případě prodlení.5. Z vyúčtování služeb z 17. 4. 2025 za 1/2024 – 12/2024 soud zjistil, že žalobce vyúčtoval žalované náklady na služby poskytované s nájmem (včetně zúčtování záloh) na částku (nedoplatku) 11 593,01 Kč. Z připojené doručenky vyplývalo doručení vyúčtování žalované 5. 5. 2025 (dodání do její dispoziční sféry).6. Z výzvy (dopisu) z 22. 7. 2025 vyplýval požadavek žaloba na žalovanou na úhradu dluhu 89 749 Kč do 14 dnů od doručení, jinak bude dána výpověď nájmu pro neplacení plateb podle nájemní smlouvy. Z výzvy z 10. 9. 2025 soud zjistil, že žalovaná byla žalobce vyzvána k úhradě dluhu 99 439 Kč do 14 dnů od doručení dopisu. Z připojené doručenky vyplývalo doručení dopisu z 10. 9. 2025 žalované (do její dispoziční sféry) 16. 9. 2025.7. Z výpovědi z nájmu bytu z 10. 9. 2025 soud zjistil, že žalobce ukončil nájem bytu s ohledem na předcházející výzvu z 22. 7. 2025 spočívající v požadavku na odstranění dluhu za dobu od 12/2023 do 6/2025. Protože k úhradě dluhu nedošlo (a činí 99 439 Kč), vypověděl pronajímatel nájem bez výpovědní doby a výpověď doručil do sféry žalované 16. 9. 2025 (podle připojené doručenky).8. Uvedené skutečnosti soud převzal za svůj skutkový závěr ve věci.9. Soud dospěl k právnímu závěru: Podle § 685 odst. 1 věta první z. č. 40/1964 Sb. nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechá nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Podle § 3074 odst. 1 věta první z. č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“) nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.10. Podle § 2251 odst. 1 o. z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dnem příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel.11. Mezi účastníky byl sjednán nájem bytu podle § 685 odst. 1 věta první z. č. 40/1964 Sb. Od 1. 1. 2014 se podle § 3074 odst. 1 věta první o. z. řídil nájemní vztah mezi účastníky o. z.12. Podle § 2053 o. z. uzná-li někdo svůj dluh co do důvodu i výše prohlášením učiněným v písemné formě, má se za to, že dluh v rozsahu uznání v době uznání trvá. Podle § 1931 věta první o. z. bylo-li ujednáno plnění ve splátkách a nesplnil-li dlužník některou splátku, má věřitel právo na vyrovnání celé pohledávky, pokud si to strany ujednaly.13. Podle § 7 odst. 1 z. č. 67/2013 Sb. (dále jen „zákon o službách“) není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Podle § 7 odst. 2 zákona o službách poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Podle § 7 odst. 3 zákona o službách inanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku.14. Žalovaná své povinnosti nájemce neplnila, dlužila žalobce nájemné a úhrady spojené s náklady na služby související s nájmem. Žalovaná část svého dluhu podle 2053 o. z. uznala (8. 7. 2024), a proto soud vycházel z existence tohoto dluhu (zahrnujícího nájemné i náklady spojené se službami, včetně vyúčtování služeb); soud přihlédl k úhradám dluhu podle tvrzení žalobce, tedy výše dluhu činila podle uvedeného uznání pouze částku 32 785 Kč. Účastníci ujednali plnění ve splátkách, splatnost však vázali na prodlení se plněním dluhu podle dohody; prodlení žalované tedy vedlo ke splatnosti celé (nesplacené části) dluhu.15. Žalovaná neplnila své povinnosti podle nájemní smlouvy ani po uznávacím prohlášení a tento dluh činil další částku 66 654 Kč (podle výše uvedeného rozpisu žalobkyně) dle § 2251 odst. 1 o. z. a § 7 odst. 1, odst. 2 zákona o službách.16. Podle § 1970 o. z. má žalobce právo na úrok z prodlení ode dne následujícího po splatnosti (podle nájemní smlouvy a právního předpisu).17. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 18 403 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 4 972 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 99 439 Kč sestávající z částky 5 100 Kč za každý ze dvou úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně dvou paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 11 100 Kč ve výši 2 331 Kč.