5 C 52/2020 — Okresní soud v Lounech

1. Žalobci, kteří jsou výlučnými podílovými spoluvlastníky, každý jednou polovinou pozemku p.č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří o výměře [číslo], jehož součástí je stavba [obec], [č.p.], bydlení, pozemku č. parc. [číslo] zahrada o výměře [číslo] a pozemku č. parc. [číslo] zahrada o výměře [číslo], vše zapsáno v katastru nemovitostí, list vlastnictví [číslo] pro obec a k.ú. [obec], u [stát. instituce], [stát. instituce], se svým návrhem domáhali proti žalovaným vyklizení předmětných nemovitostí s tím, že žalovaní je užívají bez právního důvodu. 2. Žalovaní s návrhem nesouhlasili, namítali, že žalobci nejsou aktivně legitimováni k podání žaloby na vyklizení, neboť nabyli předmětné nemovitosti v rozporu s ujednáním bodu [číslo] kupní smlouvy, uzavřené dne [datum] s matkou žalobců, [titul] [příjmení]. Dále uvedli, že kupní smlouva obsahem odpovídá institutu zajišťovacího převodu práva a uzavření této smlouvy lze shledat neplatným právním ujednáním. 3. Soud na základě provedeného dokazování, a to listinných důkazů, které k objasnění skutkových okolností sporu považoval za dostačující, zjistil následující: Prvý žalovaný a druhá žalovaná jako prodávající, uzavřeli dne [datum] s [titul] [jméno] [příjmení], na straně kupující, kupní smlouvu, kterou jí prodali nemovitosti, a to pozemek p.č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří o výměře [číslo], jehož součástí je stavba [obec], [č.p.], bydlení, pozemek č. parc. [číslo] zahrada o výměře [číslo] a pozemek č. parc. [číslo] zahrada o výměře [číslo], vše zapsáno v katastru nemovitostí, list vlastnictví [číslo] pro obec a k.ú. [obec], u [stát. instituce], [stát. instituce] za vzájemně sjednanou kupní cenu [částka]. Dohodnutá kupní cena byla vypořádána tak, že část ve výši [částka] měla být uhrazena nejpozději do [datum], část ve výši [částka] nejpozději do [datum] a část ve výši [částka] nejpozději do [datum], a to ve prospěch účtů, vedených u [právnická osoba] část kupní ceny ve výši [částka] ve prospěch účtu [právnická osoba] jako úhrada pohledávky zajištěné zástavním právem, část kupní ceny ve výši [částka] ve prospěch [právnická osoba] jako úhrada pohledávky zajištěné zástavním právem, část kupní ceny ve výši [částka] ve prospěch účtu [titul] [jméno] [příjmení] na úhradu její pohledávky za prodávajícími z titulu smlouvy o půjčce, část kupní ceny ve výši [částka] bude započteno oproti pohledávce strany kupující ve výši [částka] za prodávajícími, zbývající část ve výši [částka] bude složena na účet advokátní úschovy [titul] [jméno] [příjmení]. Podle článku [číslo]. strana prodávající prohlásila, že na předmětných nemovitostech neváznou žádná zástavní práva, dluhy, omezení převodu nemovitostí, žádné užívací právo třetí osoby ani jiné právní závady, vyjma zástavního práva smluvního a předkupního ve prospěch [právnická osoba] a věcného břemene k užívání. V bodě [číslo]. článku [číslo]„ kupující se výslovně zavazuje ponechat prodávajícím možnost využití předmětu převodu k užívání a bydlení i k uchování trvalého bydliště“. Podle článku [číslo]„ se kupující výslovně zavazuje dále nepronajímat či neprodat předmět převodu jiným osobám než prodávajícím, a to vše po dobu pěti let ode dne podpisu této smlouvy“. Podle článku [číslo]„ se prodávající výslovně zavazují, že odkoupí zpět předmět převodu za cenu [částka], navýšenou o prokazatelně vložené investice a opravy do předmětných nemovitostí ze strany kupující, a to do pěti let, nejpozději však do [datum]. Pokud tak prodávající neučiní, může kupující disponovat předmětem převodu dle své svobodné vůle“. Podle vyjádření žalobců druhá žalovaná v předmětném domě bydlí od prvotního přistěhování v letech [roky], třetí žalovaný v domě bydlí od uzavření sňatku s druhou žalovanou a od narození ([rok]) v domě bydlí i jejich syn – prvý žalovaný. Dne [datum] uzavřela [titul] [jméno] [příjmení] na straně dárkyně se svými syny, oběma žalobci na straně obdarované, darovací smlouvu, kterou nemovitosti nabyté na základě kupní smlouvy ze dne [datum] darovala žalobcům, a to každému jednou ideální polovinou a žalobci ji do svého výlučného vlastnictví přijali. Podle bodu [číslo]. článku [číslo] dárkyně prohlásila, že„ na předmětných nemovitostech neváznou žádná zástavní práva třetích osob, dluhy, omezení převodu nemovitostí, věcná břemena či jiné právní závady. Podle výpisu z katastru nemovitostí, ve stavu před podáním žaloby, jsou jako výluční spoluvlastníci těchto nemovitostí s podílem každý jednou polovinou zapsáni na listu vlastnictví [číslo] pro obec a k.ú. [obec] žalobci, u [stát. instituce], [stát. instituce]. Dne [datum] sdělil [titul] [jméno] [příjmení], právní zástupce žalovaných, advokátní kanceláři [titul] [obec] (v té době právní zástupkyně žalobců)„ Moji klienti by měli prodané nemovitosti nejpozději do [datum] odkoupit zpět od [titul] [jméno] [příjmení], což v současnosti není v jejich možnostech. Zároveň se ovšem nedomníváme, že by Vaši klienti, bratři [příjmení], měli právo s nemovitostmi disponovat dle své svobodné vůle, protože došlo k zásadnímu porušení kupní smlouvy ze dne [datum] tím, že kupující [titul] [jméno] [příjmení] převedla v rozporu s 4.7 této [číslo] nemovitosti na jiné osoby než prodávající. Tento argument jsme připraveni použít v jakémkoliv případném soudním řízení. Jelikož situace není dobrá ani pro moje ani Vaše klienty, navrhuji začít jednat o dohodě, níž by se vztahy narovnaly a mým klientům by bylo ještě po nějakou dobu (nechávám k jednání) umožněno nemovitosti dále užívat“. Před podáním žaloby dne [datum] vyzval právní zástupce žalobců každého z žalovaných doporučeným dopisem k neprodlenému vyklizení nemovitostí s tím, že nebude-li výzva ve lhůtě sedmi dnů od jejího odeslání uposlechnuta žalovanými, budou se žalobci domáhat soudního vyklizení nemovitostí a vydání bezdůvodného obohacení, vzniklé užíváním předmětných nemovitostí. Výzvy byly doručeny každému z žalovaných doporučenými dopisy, podanými dne [datum], adresovanými na adresu žalovaných [obec], [ulice a číslo]. Všechny tři výzvy byly jako nevyzvednuté vráceny zpět. 4. Shora zjištěný skutkový stav posoudil soud podle práva. Podle § 1040 občanského zákoníku, kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. Podle § 1042 občanského zákoníku, se vlastník může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje. Podle § 2040 odst. 1, odst. 2 občanského zákoníku, smlouvou o zajišťovacím převodu práva zajišťuje dlužník nebo třetí osoba dluh tím, že věřiteli dočasně převede své právo. Má se za to, že zajišťovací převod práva je převodem s rozvazovací podmínkou, že dluh bude splněn. 5. V dané věci soud zjistil, že druhá žalovaná bydlí v předmětné nemovitosti od roku [rok], respektive [rok], třetí žalovaný poté, co s druhou žalovanou uzavřel sňatek a od roku [rok] v domě bydlí i prvý žalovaný. Vlastnická práva svědčila před prodejem nemovitosti druhé žalované, a to v rozsahu [výše], prvému žalovanému v rozsahu podílu [výše]. Oba žalovaní uzavřeli dne [datum] s matkou žalobců [titul] [jméno] [příjmení] kupní smlouvu, kterou jí do jejího výlučného vlastnictví prodali za dohodnutou kupní cenu ve výši [částka]. Žalovaní namítali, že kupní smlouva samotná, eventuálně její část, byla uzavřena jako smlouva o zajišťovacím převodu práva s tím, že kupující [titul] [příjmení] si takto zajistila svoji pohledávku vůči prodávajícím ve výši [částka]. Soud se s právním posouzením tohoto právního ujednání ze dne [datum] neztotožnil, a to z následujících důvodů: Principem zajišťovacího převodu práva je smluvní a dočasný převod práv dlužníka nad věřitele, a to zajištění dluhu věřitele za dlužníkem po dobu existence tohoto dluhu. Pokud v průběhu tohoto vztahu k zániku dluhu dojde, právo osoby poskytující zajištění, má být obnoveno či na ni zpětně převedeno. Pokud by v daném případě vůle dotčených účastníků kupní smlouvy směřovala k uzavření smlouvy o zajišťovacím převodu, tak by z jejího obsahu jednoznačně vyplýval právní důvod pohledávky kupující ve výši [částka], splatnost této částky a přesná specifikace dluhu, který měl být tímto institutem zajištěn. Rovněž nelze přehlédnout, jak vyplývá z bodu [číslo], článek [číslo], že převážná část vypořádávané kupní ceny nebyla poskytnuta k rukám prodávajících, ale v rozsahu více jak [částka] na úhradu pohledávek [právnická osoba], zajištěných zástavním právem a pohledávky [titul] [jméno] [příjmení] z titulu smlouvy o půjčce, tzn. že prodávající uspokojili pohledávky třetích subjektů, odlišných od kupující. Pod písm. g) je pak toliko uvedeno, že část kupní ceny ve výši [částka] bude započtena oproti pohledávce strany kupující ve výši [částka] za prodávajícími. Co se týče formální stránky, tak ve smyslu § 2041 občanského zákoníku, týká-li se zajišťovací převod práva věci zapsané ve veřejném seznamu, a to nemovitost je, vzniká zajištění zápisem do tohoto seznamu, do kterého se zapíše i dočasná povaha zajišťovacího převodu. Vzhledem k tomu, že ke vzniku zajišťovac