12 C 340/2015-35 — Okresní soud v Litoměřicích

Předmětem řízení podle žaloby ze dne 4. 8. 2015 je zaplacení smluvní pokuty za porušení smluvních povinností žalovaného. Žalobce v podané žalobě uvádí, že spolu se žalovaným uzavřeli dne 17. 8. 2014 Smlouvu o rezervaci a o poskytnutí součinnosti [číslo] (dále jen„ Smlouva“), a to na dobu určitou do 17. 11. 2014 ve znění dodatku [číslo] ze dne 9. 9. 2014. Tato zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena v režimu ustanovení § 2445 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku (dále jen„ OZ“). Podpisem této Smlouvy vyjádřil žalovaný vážný zájem o uzavření kupní smlouvy na nemovitost specifikovanou v bodu I. Smlouvy v katastrálním území Levín u Berouna a žalobce se zavázal vykonávat činnosti, na jejichž základě vznikne žalovanému příležitost uzavřít kupní smlouvu s vlastníkem předmětné nemovitosti. Provizi žalobce sjednaly smluvní strany v bodě III. Smlouvy ve výši 256.520 Kč. Dále žalobce uvedl, že bezprostředně po uzavření Smlouvy začal žalobce plnit všechny povinnosti, k nimž se v této Smlouvě zavázal. O zájmu žalovaného a o uza-vření Smlouvy byl informován vlastník předmětné nemovitosti a začal nemovitost blokovat a odmítat další zájemce. Dále musel žalobce na vlastní náklady zadat odstranění propagace nemovitosti na desítkách placených webových serverů, na nichž byla nabídka prodeje nemovitosti inzerována, dále byl nucen stahovat z oběhu veškeré reklamní letáky a katalogy obsahující nabídku prodeje předmětné nemovitosti. V neposlední řadě investoval žalobce náklady na vyhotovení zprostředkovávané smlouvy a náklady na činnost realitního makléře. Podle čl. II bodu 2.2 Smlouvy a rovněž v souladu s platnou a účinnou právní úpravou (viz ustanovení § 2447 odst. 2 OZ -,,bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti") byl žalovaný povinen zaplatit žalobci provizi sjednanou v bodě III. Smlouvy, a to v případě, kdy žalobce obstará žalovanému reálnou příležitost k uzavření zprostředkovávané smlouvy s vlastníkem předmětné nemovitosti. Na základě výlučné zprostředkovatelské činnosti žalobce byla žalovanému opatřena příležitost k uzavření kupní smlouvy s vlastníkem předmětné nemovitosti, panem [celé jméno svědka], s nimž byla sjednána a uzavřena závazná Dohoda o zprostředkování a poskytování služeb, čímž vlastník nemovitosti projevil vážný a nezpochybnitelný zájem uzavřít kupní smlouvu ohledně předmětné nemovitosti a předmět převodu tak převést na zájemce opatřeného žalobcem. S ohledem na tuto skutečnost vznikl žalobci nezpochybnitelný nárok na provizi ve výši 256.520 Kč, poněvadž žalobce obstaral žalovanému reálnou a možnou příležitost k uzavření kupní smlouvy s vlastníkem předmětné nemovitosti. Část provize ve výši 100.000 Kč si žalobce započetl oproti rezervační záloze složené žalovaným ve výši 100.000 Kč. Zbývající část provize ve výši 156.520 Kč do dnešního dne uhrazena nebyla, ač k tomu byl žalovaný opakovaně vyzýván. Nad rámec výše uvedeného žalobce uvádí, že ze strany žalovaného navíc došlo k porušení čl. II. odst. 2.1 a čl. I. odst. 1.2 Smlouvy. Dle článku 2.1 Smlouvy se žalovaný zavázal uhradit rezervační zálohu sjednanou ve Smlouvě a to ve lhůtě 5 pracovních dnů ode dne uzavření Smlouvy. Nicméně rezervační zálohu uhradil žalovaný jen ve výši 100.000 Kč. Z dobré vůle žalobce byl sepsán dodatek č. 1 ke Smlouvě, na základě něhož bylo žalovanému umožněno, aby zbývající část rezervační zálohy ve výši 156.520 Kč zaplatil do 19. 9. 2014. Žalovaný ani přes výše uvedený ústupek žalobce zbývající část rezervační zálohy nezaplatil, ač se k této povinnosti dobrovolně a opakovaně zavázal. Žalovaný tak do skončení doby rezervace zbývající část rezervační zálohy neuhradil. Žalobci tak vinou žalovaného vznikly další náklady s tímto obchodním případem, poněvadž předpokládal, že žalovaný svým povinnostem dostojí, jak avizoval. Dále se žalovaný v čl. I. odst. 1.2 Smlouvy zavázal poskytovat potřebnou součinnost směřující k uzavření zprostředkovávané smlouvy, zejména se jedná o součinnost k jednání o podmínkách zprostředkovávané smlouvy, prokázat schopnost financovat cenu za předmětnou nemovitost a dále se jedná o závazek nemařit zprostředkovatelskou činnost žalobce. Žalovaný však potřebnou součinnost neposkytoval, ač se k takové smluvní povinnosti výslovně zavázal. K doplacení rezervační zálohy a poskytování součinnosti byl žalovaný několikrát vyzýván, a to i doporučenými dopisy ze dne 1. 9. 2014, 22. 9. 2014, 6. 10. 2014, 8. 10. 2014 a 10. 11. 2014. Žalovaný bohužel na tyto výzvy nikterak nereagoval a zbývající část rezervační zálohy nikdy neuhradil, ač se v čl. III. odst. 3.1 Smlouvy výslovně zavázal a prohlásil, že nebude mařit zprostředkovatelskou činnost žalobce a poskytne potřebnou součinnost. Tímto svým jednáním žalovaný ostentativně porušil smluvní povinnost, která byla po dohodě smluvních stran utvrzená smluvní pokutou, tak jak je to konkrétně a jasně specifikováno v čl. III. odst. 3.1 Smlouvy. Žalobce tak poznamenává, že vyjma nároku na provizi mu vznikl i oprávněný nárok na uhrazení smluvní pokuty ve výši sjednané provize. Žalobce je rovněž přesvědčen, že výše smluvní pokuty je přiměřená povinnosti, kterou měla utvrzovat, neboť zohledňuje veškeré škody, které mohou porušením povinnosti vzniknout, a to jak ušlý zisk (ušlou provizi), tak vynaložené náklady. Výše smluvní pokuty stanovená částkou 256.520 Kč představuje 4,8 % z kupní ceny předmětné nemovitosti a je tak přiměřená a v souladu s konstantní judikaturou NS ČR. S ohledem na výše uvedené je zjevné, že žalobci vznikl oprávněný nárok na provizi sjednanou ve Smlouvě. Z opatrnosti pro případ, že by soud nárok žalobce na provizi neshledal, žalobce uvádí, že mu taktéž vznikl oprávněný nárok na smluvní pokutu sjednanou ve smlouvě, jak je výše specifikováno. Do dnešního dne nebylo ničeho z dlužné částky uhrazeno. K úhradě dlužné částky byl žalovaný vyzván, a to výzvou k úhradě ze dne 7. 1. 2015 a následně předžalobní výzvou k úhradě ze dne 12. 2. 2015. I přes odeslanou výzvu nebylo dosud ničeho. Vzhledem k tomu, že žalovaný požadovanou částku dobrovolně neuhradil, požaduje žalobce též zákonné úroky z prodlení ode dne 21. 2. 2015. Žalovaný se k podané žalobě vyjádřil v podaném odporu (č. l. 9 – 10 spisu) a uvedl, že s podanou žalobou nesouhlasí, při jednání se žalobcem obdržel od žalobce špatné informace o nemovitosti týkající se na černo prováděných staveb, které byly součástí kupované nemovitosti (zdi okolo domu a opěrné zdi) a také nesprávný znalecký odhad ceny nemovitosti, který mu byl původním majitelem ukázán a který byl značně nadhodnocen. Nemovitost, o kterou měl zájem, se ukázala jako nezko-laudovatelná (jednalo se o hrubou stavbu s rozvody), a to z toho důvodu, že na před-mětném pozemku byla větší zastavěnost plochy (přes 50% stavební parcely) než připouštějí předpisy, toto mu bylo žalobcem také zatajeno. Dále bylo žalobcem žalovanému přislíbeno zajištění hypotéky na financování koupě při uzavírání smlouvy se žalobcem, avšak později vzhledem k reálné hodnotě kupované stavby nebylo možné tuto hypotéku ani prostřednictvím žalobce získat. Žalovaný proto navrhoval zamítnutí žaloby. Pokud jde o část žaloby, v níž se žalobce pro případ, že by soud nárok žalobce na provizi neshledal, domáhá alternativně smluvní pokuty sjednané ve Smlouvě, má soud za to že podle § 41a odst. 2 o. s. ř. nelze k této části žaloby podmíněné tím, že by soud návrh žalobce na provizi neshledal, vůbec přihlížet. Soud se proto nárokem na smluvní pokutu nezabýval, jelikož nebyla předmětem řízení. Ze smlouvy o rezervaci a o poskytnutí součinnosti ze dne 17. 8. 2014 bylo zjištěno, že žalobce jako zprostředkovatel, zastoupený paní [celé jméno svědkyně], uzavřel se žalovaným jako zájemcem podle § 2445 a násl. OZ smlouvu, podle které se žalobce zavázal vykonávat činnosti, na jejichž základě vznikne žalovanému možnost uzavření kupní smlouvy s vlastníkem nemovitostí na [list vlastnictví] zapsaných v katastru nemovitostí pro [katastrální uzemí], na adrese [adresa svědkyně a žalovaného], a to pozemků st. parc. [číslo] st. parc. [číslo] za kupní cenu 5.300.000 Kč. Zprostředkovatel se mimo jiné zavázal vykonávat zprostřed-kovatelskou činnost dle této dohody s odbornou péčí a v souladu s právními předpisy (čl. I bod 1.3 smluvních ujednání). Za činnost zprostředkovatele náleží žalobci provize ve výši 256.520 Kč, kterou je žalovaný povinen žalobci uhradit v případě, že žalobce obstará pro žalovaného reálnou a možnou příležitost k uzavření zprostředkovávané smlouvy. Z Dohody o zprostředkování a poskytnutí služeb ze dne 23. 4. 2014 bylo zjištěno, že žalobce jako zprostředkovatel, zastoupený paní [celé jméno svědkyně], uzavřel s panem [celé jméno svědka] jako klientem vlastnícím nemovitosti na [list vlastnictví] zapsané v katastru nemovitostí pro [katastrální uzemí], na adrese [adresa svědkyně a žalovaného], a to pozemků st. parc. [číslo] st. parc. [číslo] dohodu, podle které se žalobce zavázal vykonávat č