20 C 249/2022-154 — Okresní soud v Litoměřicích

1. Žalobce podal dne , datum, žalobu na zrušení podílového spoluvlastnictví k nemovitosti – pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova s číslem popisným , Anonymizováno, , rodinný dům, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, (dále jen „předmětná nemovitost“). Žalobu podal původně proti paní , jméno FO, , nar. , datum, , přičemž uvedl, že oba jsou podílovými spoluvlastníky předmětné nemovitosti s výší spoluvlastnického podílu každý ideální 1/2 a že s ohledem na rozpory mezi nimi není možné v tomto spoluvlastnickém vztahu nadále setrvat. Navrhoval přitom, aby předmětná nemovitost byla přikázána do jeho výlučného vlastnictví s tím, že žalované vyplatí přiměřenou náhradu ve výši , částka, .2. Podáním ze dne , datum, paní , jméno FO, soudu sdělila, že došlo ke změně poměrů ve vztahu k předmětné nemovitosti, neboť spoluvlastnický podíl v mezidobí převedla. Žalobce na tuto skutečnost reagoval návrhem ze dne , datum, na vstup , Jméno zainteresované osoby 1/0, , Datum narození zainteresované osoby 1/0, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, a na místo původní žalované připustil vstup , Jméno zainteresované osoby 1/0, , Datum narození zainteresované osoby 1/0, .3. V průběhu řízení žalobce své stanovisko stran vypořádání spoluvlastnictví změnil a přestal požadovat přikázání předmětné nemovitosti do svého výlučného vlastnictví. Souhlasil s tím, že náhrada za spoluvlastnický podíl na předmětné nemovitosti činí částku , částka, , avšak měl za to, že žalovaný není schopen mu tuto částku vyplatit, proto navrhoval, aby soud nařídil prodej předmětné nemovitosti.4. Žalovaný , Jméno zainteresované osoby 1/0, se k věci vyjádřil v podání ze dne , datum, , v němž namítal, že s ohledem na minulé rodinné vztahy není možné předmětnou nemovitost přikázat žalobci. Dále poukazoval na nevhodné jednání žalobce vůči jeho osobě týkající se předmětné nemovitosti. Připomněl, že žalobce předmětnou nemovitost neužívá pro své potřeby, naopak tento vlastní jiné nemovitosti, které užívá k bydlení. Navrhoval s ohledem na skutečnost, že v předmětné nemovitosti bydlí se svojí rodinou, aby nemovitost byla přikázána do jeho výlučného vlastnictví, přičemž na závěr řízení dokládal, že je schopen žalobci vyplatit částku , částka, za jeho podíl na základě úvěru získaného od banky.5. V podání ze dne , datum, žalovaný navrhoval, aby rovněž bylo rozhodnuto o zrušení podílového spoluvlastnictví k pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zahrada, nacházející se v k. ú. , adresa, . O tomto návrhu rozhodl tento soud usnesením ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, tak, že řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k pozemku parc. č. , Anonymizováno, zahrada, nacházející se v k. ú. , adresa, , vyloučil k samostatnému řízení. Věc byla dle systému ISAS zapsána pod sp. zn. , spisová značka, .6. Po provedením dokazování soud zjistil následující stav:7. V souladu s ustanovením § 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř“) soud za svá skutková zjištění tato shodná tvrzení účastníků:8. Nespornou skutečností je to, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova s číslem popisným , Anonymizováno, , rodinný dům, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, (dále jen „předmětná nemovitost“), jak ostatně vyplývá i z výpisu katastru nemovitostí pro katastrální území pro katastrální území , adresa, , pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, (Skutečnost, že žalobce a původní žalovaná paní , jméno FO, se stali podílovými spoluvlastníky vyplývá i z usnesení Okresního soudu v Litoměřicích ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , podle něhož z pozůstalosti po zemřelém , Jméno zainteresované osoby 0/0, , nar. , datum, , získali žalobce i , jméno FO, , nar. , datum, spoluvlastnický podíl každý ve výši ideální 1/3 na předmětné nemovitosti). Mezi účastníky je nesporné, že předmětnou nemovitost nelze reálně rozdělit. Mezi účastníky je rovněž nesporné, že tržní hodnota předmětné nemovitosti činí částku , částka, .9. Z listinných důkazních prostředků soud zjistil následující:10. Z dopisu zástupce žalobce ze dne , datum, soud zjistil, že žalobce již v květnu 2022 chtěl podílové spoluvlastnictví zrušit, přičemž navrhoval, že by spoluvlastnický podíl odkoupil od tehdejší spoluvlastnice ve výši , částka, . Z dopisu , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, soud zjistil, že původní spoluvlastní paní , jméno FO, nabízela, že by žalobci za jeho spoluvlastnictví podíl vyplatila částku , částka, .11. Z Listu vlastnictví č , Anonymizováno, týkající se k.ú. , adresa, soud zjistil, že žalobce vlastní v tomto katastrální území další nemovitosti.12. Stran hodnoty předmětné nemovitosti soud ze znaleckého posudku vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , č. , č. účtu, zjistil, že znalkyně stanovila tržní hodnotu předmětné nemovitosti na částku , částka, . Znalkyně přitom využila metodu věcné hodnoty a porovnávací založené na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nedávno realizovanými prodeji podobných nemovitostí, přičemž s ohledem na různé odlišnosti jednotlivých nemovitostí výslednou hodnotu získala za použití korekce – koeficientů odlišnosti. Znalkyně popsala, že dům je samostatně stojící, zděny, nepodsklepený, dvoupodlažní s neobytným podkrovím a zastřešen sedlovou střechou. Půdorysný tvar domu je obdélníkový s přístavbami, přičemž přístavba uhelny do ulice není zakreslena v katastrální mapě. Dům byl postaven kolem roku 1900, v 80. letech minulého století byla provedena modernizace a možná i přístavby a nová střešní krytina, přičemž většina vybavení je pravděpodobně z doby modernizace. V jižním rohu domu znalkyně zjistila trhliny, vzniklé pravděpodobně různým sedáním domu a přístavby a polohy ve svahu. V domě jsou 2 byty o dispozici v 1.NP 1+1 včetně technického zázemí a garáže, v 2 NP 3+1. Vytápění domu je společné kotlem na tuhá paliva, plynový kotel je odpojený, v každém patře je el. bojler. Celková užitná plocha je 151,81 m2. Znalkyně stran porovnávací metody popsala 3 rodinné domy, přičemž poukázala na odlišnosti těchto nemovitostí oproti předmětné nemovitosti, kdy dospěla k závěru, že výsledná porovnávací hodnota předmětné nemovitosti činí , částka, na základě úvahy, že průměrná jednotková cena dle porovnávací hodnoty na základě užitné plochy činí , částka, /m2. Výslednou tržní hodnotu předmětné nemovitosti proto znalkyně stanovila na částku , částka, za využití porovnávací metody na tržních principech. Ve výsledné hodnotě stanovené porovnáním byl zohledněn i momentální pokles cen nemovitostí, horší technický stav, malý pozemek jen pod domem a před ním, přičemž výslednou hodnotu zaokrouhlila na celé desetitisíce.13. Stran solventnosti žalovaného soud zjistil, že dle Smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru č. , číslo, , právnická osoba, . se zavazovala žalovanému coby klientovi, že mu poskytne hypoteční úvěr v celkové výši , částka, s tím, že částka , částka, je vázána na vypořádání spoluvlastnických nároků k předmětné nemovitosti a částka do výše , částka, na financování rekonstrukce této nemovitosti. Podmínkou čerpání tohoto úvěru bylo mj. to, že žalovaný předloží uzavřenou dohodu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k předmětné nemovitosti; smlouvu o jistotním účtu uzavřenou mezi bankou, žalovaným a žalobcem v pozici prodávajícího; smlouvu o zřízení zástavního práva k nemovitým věcem č. , číslo, . Tato smlouva nebyla žalobcem ani žalovaným podepsána. Ze smlouvy o jistotním účtu reg. č. , číslo, soud zjistil, že , právnická osoba, . se zavazovala poskytnou žalobci a žalovanému jistotní účet sloužící k vypořádání ceny, kterou by měl žalovaný uhradit na základě dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví týkající se předmětné věci.14. Z Úvěrové smlouvy stavebního spoření č. , hodnota, vyplývá, že , právnická osoba, . se zavázala žalovanému poskytnout meziúvěr až do výše , částka, za účelem koupě rodinného domu nebo bytu, přičemž po přidělení cílové částky u smlouvy o stavebním spoření budou prostředky na účtu stavebního spoření použity ke splacení meziúvěru s tím, že zbývající část meziúvěru žalovaný splatí úvěrem ze stavebního spoření, který bude tímto způsobem čerpán a dále bude žalovaný splácet již jen úvěr ze stavebního spoření. Podmínkou čerpání úvěru přitom bylo doložení těchto podkladů dle Tabulky C na str. 5 této smlouvy– úvěrová smlouvy s podpisy ověřenými osobami pověřenými věřitelem; smlouva o přistoupení k dluhu s podpisy ověřenými osobami pověřenými věřitelem; písemná žádost o čerpání s dispozicí k čerpání s podpisy ověřenými úředně nebo osobami pověřenými věřitelem; oznámení o povolení inkasa pro splácení úroku z meziúvěru; oznámení o povolení inkasa pro dospořování; potvrzení o příjmu dlužníka řádně vyplněné ve všech bodech a podepsané na formuláři věřitele; potvrzení o příjmu spo