15 C 269/2022-86 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Okresní soudu v Mladé Boleslavi (dále jen„ soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 1. 11. 2022, č. j. 15 C 269/2022 – 58, zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal po žalovaných zaplacení částky 121 000 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 15 % ročně od 1. 7. 2022 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.) a stanovil žalobci povinnost zaplatit 1. žalovanému náhradu nákladů řízení 28 701,20 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho právního zástupce (výrok II.) a 2. žalované ve výši 30 340,75 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jejího právního zástupce (výrok III.). Předmětem řízení byl nárok žalobce z rezervační smlouvy, která byla mezi účastníky uzavřena dne 31. 3. 2022, a na základě které žalobce zaplatil rezervační poplatek ve výši 121 000 Kč na účet 2. žalované. Žalobce dne 13. 4. 2022 podáním doručeným 2. žalované od rezervační smlouvy odstoupil z důvodu toho, že byla uzavřena mimo obvyklý prostor pro podnikatelovo podnikání a jako spotřebitel využil čtrnáctidenní lhůtu pro odstoupení. Odstoupení dal na vědomí 1. žalovanému. Ani přes výzvy nebyl žalobci ze strany žádného z žalovaných vrácen rezervační poplatek. Soud prvního stupně uzavřel, že žalobci nevznikl nárok na vrácení rezervačního poplatku, když uzavřel, že předmětná rezervační smlouva byla uzavřena mezi všemi třemi účastníky, avšak 2. žalovaná byla pouze vedlejším účastníkem. Sjednané závazky ve vztahu mezi žalobcem a 1. žalovaným a mezi žalobcem a 2. žalovanou v předmětné smlouvě jsou tedy oddělitelné. Rezervační poplatek představoval odpovídající protiplnění proti omezení vlastníka nemovitosti, tedy 1. žalovaného, měl být započítán na kupní cenu. 2. žalovaná byla pouze platebním místem, aniž by byla oprávněná s rezervačním poplatkem libovolně nakládat. Smluvní stranou, které výlučně náleží rezervační poplatek, je tedy 1. žalovaný. Z tohoto důvodu soud prvního stupně uzavřel, že 2. žalovaná není v daném řízení pasivně věcně legitimována a vůči ní prto není žaloba důvodná. S ohledem na závěr o oddělitelnosti jednotlivých závazků vyplývajících z předmětné smlouvy, soud prvního stupně uzavřel, že ve vztahu k 1. žalovanému nebylo odstoupení od smlouvy účinné, když mu žalobcem nebylo zasláno (bylo mu dáno pouze na vědomí) a ani uvedený důvod pro odstoupení od smlouvy nelze ve vztahu k 1. žalovanému uplatnit, neboť ve smlouvě vystupoval 1. žalovaný jako vlastník předmětného pozemku, tedy fyzická osoba, která není podnikatelem. Žalovaným, kteří byli v plném rozsahu v řízení úspěšní, přiznal soud prvního stupně náhradu nákladů řízení, a to náklady právního zastoupení a náklady na zaplaceném soudním poplatku. 2. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolání žalobce, který nesouhlasil se závěrem soudu prvního stupně, že obsahem rezervační smlouvy, která byla uzavřena jako trojstranná mezi všemi účastníky, jsou obsahem oddělitelné závazky. Poukazoval na to, že smyslem předmětné smlouvy je prodej a převod jednoho pozemku z vlastnictví 1. žalovaného do vlastnictví žalobce, a to za stěžejní účasti zprostředkovatele – 2. žalované. Všechny tři strany mají práva a povinnosti a své úkoly při převodu předmětného pozemku, a to žalobce v určitém čase uzavřít kupní smlouvu a zajistit profinancování koupě pozemku bankou či jiným způsobem, 1. žalovaný povinnost v určitém čase uzavřít kupní smlouvu s žalobcem a pozemek dále nenabízet dalším zájemcům (pro porušení této povinnosti byla sjednána smluvní pokuta), neznemožnit případným zatížením či jinak převod pozemku do vlastnictví žalobce a 2. žalovaná jako zprostředkovatel měla povinnost pozemek dále nenabízet dalším zájemcům, připravit potřebné listiny pro převod pozemku a vybrat od žalobce rezervační poplatek, ten pak hlídat na svém účtu a započíst do kupní ceny pozemku a své provize nebo jej vrátit žalobci v případě nepřevedení pozemku do jeho vlastnictví. 2. žalovaná tedy není pouze platebním místem, ale bez její aktivity by celý převod nemohl být realizován. Rezervační smlouva mezi třemi účastníky tohoto sporu je tedy smlouvou třístrannou a nedělitelnou. Pokud by jeden subjekt odpadl, byla by smlouva nerealizovatelná. Poukazoval na to, že jako spotřebitel platně v zákonné čtrnáctidenní lhůtě přípisem poslaným 2. žalované od rezervační smlouvy odstoupil. Následně odstoupení dal na vědomí i 1. žalovanému, a tím tedy realizoval své právo spotřebitele na odstoupení od smlouvy. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení. 3. 1. žalovaný ve vyjádření k odvolání žalobce navrhl potvrzení rozsudku soudu prvního stupně jako věcně správného, když se ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že závazky jednotlivých stran smlouvy jsou oddělitelné. Toto akceptoval i žalobce tím, že odstoupení od smlouvy uplatnil jen vůči 2. žalované a 1. žalovanému předložil návrh dohody o narovnání. Poukazoval na charakter rezervačního poplatku, kterým je kompenzace 1. žalovaného za to, že v průběhu rezervační doby nebude nemovitost nabízet. Poplatek tedy nebyl nárokem podnikatele, ale fyzické osoby jako vlastníka nemovitosti. Vzhledem k tomu, že žalobce odmítl splnit svou povinnost uzavřít s 1. žalovaným kupní smlouvu, vznikl naopak 1. žalovanému nárok na smluvní pokutu s tím, že dle smluvních podmínek byl oprávněn na ni započítat právě zaplacený rezervační poplatek, což také učinil. 4. 2. žalovaná ve vyjádření k odvolání žalobce navrhla potvrzení rozsudku soudu prvního stupně jako věcně správného s tím, že se v plném rozsahu ztotožnila se závěrem tohoto soudu prvního stupně, že 2. žalovaná není ve věci pasivně legitimována. Poukazovala na to, že v rezervační smlouvě vystupovala pouze jako tzv. platební místo určené dohodou žalobce a 1. žalovaného k úhradě závazku, který byl mezi nimi touto smlouvou ujednán. Ztotožnila se se závěrem soudu prvního stupně o oddělitelnosti závazků sjednaných v předmětné rezervační smlouvě, kdy smlouva by bez dalšího mohla plně obstát i bez účasti na 2. žalované, která byla jen vedlejším účastníkem právě z důvodu pozice platebního místa, na které je hrazena rezervační záloha. Nesouhlasila ani s žalobcem tvrzenou solidaritou žalovaných, kterou opíral pouze o tvrzení, že ani ke dni podání žaloby ani odvolání nevěděl, kde se zaplacený rezervační poplatek nachází. Poukazovala na to, že v předmětné věci solidarita žalovaných založena nebyla, když rezervační smlouva neobsahuje žádné ujednání, ze kterého by solidární převzetí závazků bylo možné dovodit a toto postavení nevyplývá ani z žádných jiných skutečností. 5. Krajský soud v Praze, jako soud odvolací, přezkoumal napadený rozsudek podle § 212 odst. 1 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen„ o. s. ř.“), jakož i řízení, které mu předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné. 6. Soud prvního stupně po provedeném dokazování vycházel z takto zjištěného skutkového stavu: účastníci uzavřeli dne 31. 3. 2022 rezervační smlouvu, a to 1. žalovaný jako vlastník, zastoupen 2. žalovanou, žalobce jako zájemce, za účasti vedlejšího účastníka, 2. žalované (zprostředkovatel). Smlouva byla podepsána všemi třemi účastníky. Smlouvou se 1. žalovaný jako vlastník ve smlouvě specifikovaných nemovitostí, zavázal nejednat o prodeji předmětných nemovitostí s třetími subjekty, nečinit nic, co by znemožnilo další převod vlastnických práv k předmětnému pozemku na žalobcem, žalobce se zavázal 1. žalovanému zaplatit rezervační poplatek ve výši 121 000 Kč na ve smlouvě specifikovaný bankovní účet 2. žalované jako zprostředkovatele s tím, že vzal na vědomí, že uzavřením rezervační smlouvy je vlastník hospodářsky omezen a podstupuje riziko finanční újmy tím, že bude odmítat třetí subjekty. Strany učinily nesporným, že toto omezení a postoupení rizika je odpovídající jím protiplněním za poskytnutý rezervační poplatek. Pro případ nezaplacení rezervačního poplatku byla sjednána smluvní pokuta ve výši 121 000 Kč. Zájemce byl seznámen s podmínkami pro prodej nemovitosti, a to i s výší kupní ceny (s tím, že rezervační poplatek bude započten v případě uzavření kupní smlouvy na kupní cenu), stavem nemovitosti. Trvání rezervační doby bylo stanoveno do 31. 8. 2022 se sjednanou smluvní pokutou ve výši 121 000 Kč, pokud nedojde v této době k uzavření kupní smlouvy. Nárok na vrácení rezervačního poplatku v plné výši byl pro zájemce sjednán při porušení povinností vlastníka neuzavřít v rezervační době k vyzvání zájemce kupní smlouvou a v případě porušení povinnosti nenabízet dále po dobu trvání rezervační smlouvy nemovitosti dalším osobám případně, jinak znemožnit budoucí převod nemovitostí. 2. žalovaná se zavázala nevyvíjet nadále činnost směřující k vyhledávání zájemce o koupi předmětných nemovitostí, případně informovat další zájemce o existenci platné rezervace nemovitosti. Dne 13. 4. 2022 zaslal žalobce 2. žalované„ odstoupení od rezervační smlouvy ze dne 31. 3. 2022“ s odůvodněním, že„ odstupuje ve čtrnáctidenní lhůtě, kterou umožňuje § 1818 a § 1820 občanského z