11 C 3/2022-32 — Okresní soud v Náchodě

1. Žalobkyně se žalobou doručenou dne [datum] Okresnímu soudu v Náchodě domáhala vyklizení neoprávněně užívané nemovitosti, a to neprodleně a bezodkladně. Ve své žalobě uvedla, že je vlastníkem nemovitosti [příjmení] [anonymizováno], na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], zapané na [list vlastnictví] pro k.ú. [anonymizováno], [územní celek]. Bývalý vlastník se měl s nájemci vypořádat, avšak tuto podmínku nesplnil. Žalovaný se odmítá z nemovitosti odstěhovat, ačkoli dostal okamžitou výpověď z nájmu za hrubé porušování vlastnických práv. Žalovaný odmítá spolupracovat, neumožňuje prohlídku stavu nemovitosti a nemovitost si přivlastňuje s odůvodněním, že do nemovitosti bylo z jeho strany investováno. Žalobkyně chce nemovitost využívat jen pro své účely, má v úmyslu zahájit opravy, v čemž jí žalovaný brání, projevila vůli k dohodě, což však vedlo k ničení věcí, a proto dala žalovanému okamžitou výpověď z nájmu a výzvu k vystěhování. 2. Žalovaný ve svém vyjádření ze dne [datum] uvedl, že žalobu na vyklizení předmětné nemovitosti považuje za nedůvodnou. Žalovaný uzavřel s právním předchůdcem žalobkyně, [jméno] [příjmení], smlouvu o nájmu bytu na dobu neurčitou, žalobkyně vstoupila do práv a povinností původního pronajímatele, žádná nová nájemní smlouva nebyla uzavřena. Žalovaný považuje výpověď z nájmu za neplatnou, neboť nebyl podle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku poučen o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Dále nejsou řádně tvrzeny ani dány důvody pro výpověď bez výpovědní doby. 3. Žalobkyně vyjádřila souhlas s postupem soudu dle § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.”). Žalovaný se k postupu soudu dle § 115a o. s. ř. nevyjádřil, má se tedy za to, že žalovaný konkludentně souhlasil s rozhodnutím věci na základě předložených listin. Soud proto ve věci postupoval podle ustanovení § 115a o. s. ř. 4. Z okamžité výpovědi z nájmu domu ze dne [datum] a z podací stvrzeny České pošty soud zjistil, že žalobkyně vypověděla nájemní smlouvu z důvodu dlužného nájemného za měsíc červen, z důvodu vyhrožování fyzického napadení její osoby a z důvodu odepření přístupu do nemovitosti ze strany žalovaného. K vyklizení předmětné nemovité věci mělo dojít nejpozději do [datum], výpověď byla odeslána dne 5. 11. 2021. Z e-mailu ze dne 22. 1. 2022 soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovaného k vyklizení nemovitosti a dále vyzvala k úhradě nájemného v částce 9 000 Kč měsíčně, a to zpětně až do doby vyklizení nemovitosti. 5. Z kupní smlouvy uzavřené mezi [jméno] [příjmení] a žalobkyní soud zjistil, že žalobkyně jakožto budoucí vlastnice nemovitosti, byla při podpisu kupní smlouvy seznámena s užíváním nemovitosti žalovaným. Ze smlouvy o nájmu bytu soud zjistil, že nájemní smlouva mezi žalovaným a právním předchůdcem žalobkyně [jméno] [příjmení] byla uzavřena na dobu neurčitou. 6. Soud se blíže nezabýval okamžitou výpovědí z nájmu domu ze dne [datum]. Skutečnost, že pro rozsudek je rozhodující stav v době jeho vyhlášení, se nedotýká ustanovení hmotného práva, které váží vznik, změnu či zánik práva nebo povinnosti k určitému času, a proto soud nemohl k uvedené výpovědi přihlížet. 7. Z dalších předložených listinných důkazů soud neučinil žádná pro věc významná skutková zjištění. 8. Z provedených důkazů soud zjistil následující skutkový závěr. Žalobkyně je vlastníkem nemovitosti [příjmení] 55, na pozemku parc. č. st. 123, zapsané na [list vlastnictví] pro k.ú. Metujka, obec Česká Metuje. Předchozí vlastník nemovitosti pan [jméno] [příjmení] uzavřel s žalovaným smlouvu o nájmu bytu na dobu neurčitou. Žalobkyně dne [datum] vypověděla nájemní smlouvu bez výpovědní doby z důvodu dlužného nájemného za měsíc červen, z důvodu vyhrožování fyzického napadení její osoby a z důvodu odepření přístupu do nemovitosti ze strany žalovaného. K vyklizení předmětné nemovité věci mělo dojít nejpozději do [datum]. 9. Podle § 2286 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. 10. Podle § 2291 odst. 1 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. 11. Podle § 2291 odst. 2 o. z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno 12. Podle § 2291 odst. 3 o. z. neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží. 13. Ze smlouvy o nájmu bytu a z kupní smlouvy má soud za prokázané, že mezi žalobkyní jakožto vlastnicí předmětné nemovitosti a žalovaným, jakožto nájemcem, existuje nájemní vztah založený na dobu neurčitou. 14. V rámci řízení byl soud nejprve nucen zhodnotit, zda došlo k platnému vypovězení nájemního vztahu ze strany žalobkyně a je zde tak prostor pro žalobu na vyklizení předmětné nemovité věci. Žalobkyně, jakožto pronajímatel, byla v rámci výpovědi nájmu bez výpovědní doby povinna uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinnosti žalovaného, a to tak, aby takové porušení povinnosti žalovaného bylo skutkově vylíčeno a popsáno nezaměnitelně s jiným jednáním. Jinými slovy, žalobkyně byla povinna označit porušení povinnosti žalovaným natolik specificky, aby bylo možno posoudit a vyhodnotit, zda došlo k naplnění zákonných znaků porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, nebo nikoli. Žalobkyně však v rámci výpovědi této své povinnosti nedostála, když porušení povinnosti označila toliko vágně a obecně. Soud by toliko mohl přihlédnout pouze k důvodu„ dlužného nájemného za měsíc červen t.r.“, avšak v souladu s § 2291 odst. 2 o. z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců. Údajné porušení povinnosti„ neuhrazení dlužného nájemného za měsíc červen t.r.“ nelze hodnotit jako zvlášť závažný způsob porušení povinnosti. Ze strany žalobkyně měla být dále učiněna výzva před doručením výpovědi žalovanému, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování či protiprávní stav, avšak žalobkyně doručení takové výzvy žalovanému v rámci řízení netvrdila ani neprokázala. Z uvedených důvodů nemůže soud k výpovědi učiněné žalobkyní dne [datum] přihlížet jako k výpovědi podle § 2291 odst. 1 o. z., neboť v kontextu výše uvedeného se při absenci vymezených prvků k výpovědi nepřihlíží. 15. Pakliže by soud hleděl na výpověď žalobkyně, jako na běžnou výpověď nájemního vztahu ze strany pronajímatele, nelze pominout, že v obsahu výpovědi absentuje poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. V takovém případě je na výpověď žalobkyně nutno dle § 2286 odst. 2 o. z. pohlížet jako na absolutně neplatnou. 16. V kontextu výše uvedeného má soud za to, že k platnému vypovězení nájemního vztahu ze strany žalobkyně nedošlo a nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovaným nezanikl. V takovém případě byla žaloba na vyklizení nemovitosti podána ze strany žalobkyně předčasně, a proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. 17. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 4 356 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč za každý ze dvou úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně dvou paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 3 600 Kč ve výši 756 Kč.