7 C 53/2025-104 — Okresní soud v Nymburce

1. Oba žalobci se žalobou uplatněnou zdejšímu soudu dne 09-01-2025 domáhali po žalované zaplacení částky , částka, spolu s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % z této částky od , datum, do zaplacení. Uvedli, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva, na jejímž základě užívali rodinný dům na adrese , adresa, na dobu určitou od 25-01-2024 se sjednaným koncem nájmu 31-01-2025. Současně složili žalované jistotu ve výši 50 000 korun. Nájemci dne , datum, uplatnili vůči žalované okamžitou výpověď bez výpovědní doby s odloženou účinností k , datum, podle § 2232 občanského zákoníku z důvodu opakovaného hrubého porušování povinností ze strany žalované. Ačkoliv nemovitost vyklidili a připravili k předání, žalovaná jim neposkytla součinnost, došlo k faktickému převzetí nemovitosti z její strany a nevrácení složené kauce, které se tímto domáhají.2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Poukazovala, že k ukončení nájemního vztahu ze strany žalobců mělo dojít dne , datum, s výpovědní dobou do , datum, . Polemizovala s tím, zda vůbec některá z výpovědí mohla vést k platnému ukončení nájmu, v žádném případě však nemohlo dojít z její strany k tvrzenému hrubému porušení povinností pronajímatele. Současně uvedla, že nemovitost vykazovala po opuštění žalobci značná poškození, která musela odstranit.3. Mezi účastníky stranou spolu byla skutečnost sjednání samotného nájemního vztahu mezi nimi, na základě smlouvy ze dne 18-01-2024, na jejímž základě byla oběma žalobcům přenechána do užívání nemovitost – rodinný dům na adrese , adresa, na dobu určitou od 25-01-2024 do 31-01-2025. Nájemné bylo sjednáno v částce 23 000 korun měsíčně. Současně obě strany shodně tvrdily převzetí jistoty v částce 50 000 korun od žalobců žalovanou. Dále se shodovali na ukončení tohoto nájemního vztahu nejpozději k 31-10–2024 na základě výpovědi uplatněné žalobci dne , datum, po uplynutí sjednané tříměsíční výpovědní doby. K těmto nesporným tvrzením soud dle § 120 odst. 3 občanského soudního řádu, z.č. 99/1963 Sb. ( dále jen o.s.ř.) nevedl dokazování a vzal je za svá.4. K otázce možného ukončení nájemního vztahu k , datum, na základě tvrzené okamžité výpovědi z , datum, uložil soud žalobcům, kteří tuto uplatnili pro zvlášť závažné porušení povinností žalované pro opakovaný vstup do předmětu nájmu bez jejich vědomí, aby k této otázce doplnili důkazy, neboť tak neučinili. Tato výzva byla dána žalobcům při jednání soudu ve věci samé dne , datum, pod sankcí možného neúspěchu v této části sporu ve smyslu ust. § 118a odst. 3 o.s.ř. do 15 dnů.5. Žalobci k tomuto při jednání navrhli doložení kamerových záznamů z nemovitosti. Dále v podání zaslaném soudu dne , datum, doplnili žalobci popis jednotlivých dle nich neoprávněných vstupů žalované do předmětu nájmu, navrhli další důkazy jako oznámení na Policii, další komunikaci, výslech žalobkyně.6. Soud vzhledem k opožděnému podání tohoto doplnění, po lhůtě stanovené soudem, která marně uplynula dne , datum, , k tomuto nepřihlížel a k důkazu provedl toliko doložené kamerové záznamy. Z několika krátkých časových záznamů kamery v průjezdu domu a zřejmě na zahradě s pohledem na bazén datovaných 23. 7., 9. 8. a 15. 8. 2024 je patrné toliko to, že v prvních zmíněných 2 dnech se žalovanou do těchto prostor vstoupila vždy jedna žena, v posledním případě další 3 osoby pořizující zřejmě fotodokumentaci domu. V jednom ze záznamů příchozí žena odcházela během návštěvy na ulici a na okamžik nechala otevřená vrátka, poté se opět vrátila. Více z těchto záznamů ze skutečností podstatných pro rozhodnutí soudu patrné nebylo.7. Žalovaná při jednání dne , datum, uplatnila vůči nároku žalobců k započtení nájemné za měsíc říjen 2024 v částce 23 000 korun, s ohledem na předchozí svá podání uvedla, že jiné nároky v tomto sporu nezapočítává, případné škody uplatní v jiném řízení. Při jednání dne , datum, předložila soudu nedatované takzvané „oznámení o jednostranném zápočtu,“ kde zřejmě uplatňuje škody vzniklé z poškození nemovitosti dle jakéhosi seznamu fotodokumentace (k tomuto nepřipojenému) do částky 50 000 korun bez jakékoliv bližší specifikace a vyčíslení. Vzhledem k neurčitosti tohoto jejího podání, soud uvedenou listinu pro nadbytečnost s ohledem na odůvodnění níže také neprováděl.8. Při právním posouzení vycházel soud z níže citovaných ustanovení občanského zákoníku, z.č. 89/2012 Sb. ( dále jen o.z.)9. Podle § 2235 odst. 1 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.10. Podle § 2236 odst. 3 o.z. je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.11. Nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba dle § 2229 o.z.12. Podle § 2254 odst. 1 o.z. ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.13. Dle odst. 2 tohoto ustanovení při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.14. Podle § 2232 o.z. porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.15. V době tří měsíců před skončením nájmu, je-li stranám den skončení nájmu znám, umožní dle § 2233 odst. 1 o.z. nájemce věci, která má být znovu pronajata, zájemci o nájem přístup k věci v nezbytném rozsahu za účelem prohlídky v přítomnosti nájemce a pronajímatele; pronajímatel oznámí nájemci návštěvu v přiměřené době předem. Ustanovení § 2219 odst. 2 platí i zde.16. Podle § 1982 odst. 1 o.z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.17. Podle § 1982 odst. 2 o.z. započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.18. Podle § 1987 odst. 2 o.z. pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.19. Na základě shora uvedených skutkových zjištění a jejich právním posouzení dle ustanovení citovaných výše posoudil soud žalobu uplatněnou oběma žalobci po právu toliko v části. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že na základě smlouvy datované 18-01-2024 byl mezi nimi sjednán smluvní závazkový vztah ze smlouvy o nájmu bytu a nájmu domu upravený v § 2235 a následujícím občanského zákoníku, tento byl sjednán na dobu určitou od 25-01-2024 do 31-01-2025. Nespornou byla také výše nájemného v částce 23 000 korun měsíčně. Ze strany žalobců byly uplatněny 2 výpovědi, první datovaná , datum, , dle které měl nájemní vztah skončit uplynutím sjednané tříměsíční výpovědní doby dle § 2229 o.z, tj. k , datum, . V průběhu výpovědní doby uplatnili žalobci dopisem z , datum, další výpověď, tentokrát pro závažné porušení povinností pronajímatele dle § 2232 o.z. s okamžitou výpovědí a odloženou účinností k , datum, . Okolnosti tohoto dřívějšího skončení nájemního vztahu k 30-09-2024 byly zásadní spornou skutečností v tomto řízení. Soud uzavřel, že žalobci neunesli důkazní břemeno zejména v důsledku nedodržení soudcovské lhůty k označení důkazů k těmto tvrzením, dané jim při jednání dne , datum, . Pokud navrhovali při tomto jednání, tedy včas, provedení kamerových záznamů, z nichž mělo být patrné, že žalovaná bez vědomí žalobců opakovaně vstupuje do předmětu nájmu, soud takové závažné porušení práv nájemců z těchto záznamů neshledává a bez doplnění případného kontextu a konkrétní újmy žalobců nelze intenzitu takového porušení dovodit. Soud podotýká, že pronajímatel má právo v zákonem vymezených případech do předmětu nájmu vstoupit, jedním z nich je také přístup se zájemci o nový nájemní vztah dle paragrafu 2233 o.z. Z provedených kamerových záznamů, konkrétně prvních 2 dnů tedy 23. 7. a 9. 8. 2024 je patrný vstup žalované vždy s jinou ženou, toliko na krátkou dobu, zejména do průchodu mezi domem a zídkou, ve třetím případě již zjevně se zájemci o pronájem či koupi v počtu dalších tří osob. Taková jednání však nelze bez delšího posuzovat za svévolné porušení povinností pronajímatele, s intenzitou závažného porušení povinností, které by působilo závažnou újmu, pro níž nelze po druhé straně spravedlivě požadovat, aby v nájemním vztahu dále setrvávala