12 C 96/2021-27 — Okresní soud v Novém Jičíně

1. Žalobou doručenou soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala uložení povinnosti žalovaným vyklidit rodinný dům [adresa] postavený na pozemku parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] – zahrada, to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k.ú. a [územní celek] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Žalobní návrh odůvodnila žalobkyně tvrzením, že žalobkyně je na základě usnesení soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [exekutorský úřad], o udělení příklepu, č.j. [číslo jednací] ze dne 4. 9. 2019, právní moc ke dni [datum], výlučným vlastníkem následujících nemovitých věcí: pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: [obec], [adresa], rod. dům a pozemku parc. [číslo] zahrada, to vše v [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres], jak je zapsáno u [stát. instituce], [stát. instituce] na listu vlastnictví [číslo]. Právní účinky zápisu vznikly k okamžiku [datum]. Zápis byl proveden dne [datum]. Dne [datum] byla mezi žalovanou 1 a žalobkyní uzavřena Smlouva o nájmu domu, jejímž předmětem bylo užívání předmětných nemovitostí k bydlení a k provozování kancelářské činnosti ze strany žalované 2 a žalovaného 3. Doba nájmu byla sjednána na dobu určitou od [datum] do 30. 6 2020. Doba nájmu byla následně prodloužena Dodatkem [číslo] k této Smlouvě o nájmu, a to do [datum]. Vzhledem k tomu, že mezi žalobkyní a žalovanými po uplynutí výše uvedené nájemní doby (tj. po dni [datum]) nedošlo k uzavření žádné další písemné dohody o prodloužení doby nájmu, případně k uzavření nové nájemní smlouvy, nesvědčí žalovaným v současné době žádný právní důvod k užívání výše specifikovaných nemovitostí. S ohledem na skutečnost, že jsou nemovitosti ze strany žalovaných nadále neoprávněně užívány, zaslala žalobkyně žalované 1) dne [datum] a žalovaným 2) a 3) dne [datum] předžalobní výzvy, ve kterých žalované vyzvala, aby do data uvedeného ve výzvách nemovitosti vyklidili a vyklizené předali žalobkyni. Ze strany žalovaných však na výzvy nikterak reagováno nebylo a k dnešnímu dni k vyklizení a předání nemovitostí nedošlo. Žalovaní tak v současné době nemovitosti užívají bez jakéhokoli právního důvodu. 2. Podáním ze dne [datum] žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. Popsali své finanční plány v roce 2020, které podle nich zhatila pandemie, resp. vyhlášení nouzového stavu v březnu 2020, a odkázali na ust. § 2913 odst.2 občanského zákoníku s poukazem na zásah vyšší moci. Při jednání se pak žalovaní vyjádřili k žalobě tak, že se dostali do nezáviděníhodné situace, kdy byla nařízena exekuce na jejich majetek, a mělo dojít k dražbě předmětného domu, ale předtím dům prodali a následně společnost, které dům prodali, jej vydražila v dražbě. K uzavření kupní smlouvy mělo dojít již za situace, kdy běželo exekuční řízení ve vztahu k žalovaným 2) a 3), přičemž soudní exekutor o uzavření kupní smlouvy nevěděl. Kupní smlouva byla uzavřena dne [datum] a bylo to v tentýž den, ve kterém proběhla dražba předmětných nemovitostí, a žalovaní ji považují za platnou; dům původně vlastnili žalovaní 2) a 3), kteří jsou manželé. Žalovaní jsou přesvědčení, že jednání žalobkyně bylo od začátku podvodné s plánem připravit je o dům, což se jí také povedlo. Podle žalovaných byli připraveni také o finanční prostředky a o možnost zakoupení náhradního bydlení. 3. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že žalobkyně je vlastníkem rodinného domu [adresa] postaveného na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] – zahrada, to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k.ú. a [územní celek] u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ nemovitosti“), a to na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu [číslo jednací] [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum], které nabylo právní moci dne [datum] (z výpisu [list vlastnictví], z usnesení o příklepu). Mezi žalobkyní (jako pronajímatelem) a žalovanou 1) (jako nájemcem) byla dne [datum] uzavřena„ Smlouva o nájmu domu“ (dále jen„ Smlouva“), podle níž přenechal pronajímatel nájemci shora označené nemovitosti za nájemné do užívání, s čímž nájemce souhlasil a zavázal se, že v domácnosti budou bydlet žalovaní 2) a 3), kteří zde budou dále provozovat kancelářskou činnost. Nájemné bylo sjednáno ve výši 18 000 Kč měsíčně a doba nájmu byla smluvena na dobu určitou od [datum] do [datum] s tím, že strany se před vypršením doby trvání nájmu mohou písemně dohodnout na prodloužení doby trvání nájemního vztahu formou dodatku k nájemní smlouvě, a to i opakovaně, maximálně může být nájem prodloužen nejdéle do [datum]; zároveň dle čl. III. odst.2 Smlouvy strany vyloučily použití § 2285 občanského zákoníku o dalším automatickém prodloužení nájmu s výjimkou v čl. II. odst.1 Smlouvy po skončení sjednané doby nájmu; čl. II. odst. 1 Smlouvy přitom žádnou výjimku neupravuje, jedná se o ustanovení o výši nájemného (Ze Smlouvy o nájmu domu). Dodatkem [číslo] k této Smlouvě se strany Smlouvy dohodly, že doba nájmu se prodlužuje, a to do [datum]. Žalovaní byli vyzváni k vyklizení nemovitostí dopisy ze dne [datum], resp. [datum], které jim byly odeslány dne [datum], resp. [datum] (z výzev, z poštovních podacích archů). Žalovaní užívají výše uvedené nemovitosti i po uplynutí doby nájmu (ze shodných tvrzení účastníků). 4. Žalovaní ke svým tvrzením o prodeji nemovitostí před uskutečněním dražby předložili listiny, a to e-mailovou komunikaci mezi účastníky, podle níž měla být dne [datum] v 8:00 hod. ráno podepisována kupní smlouva, na kterou měla navazovat smlouva nájemní a smlouva o budoucí kupní smlouvě; již předtím jim dle e-mailu ze dne [datum] měl být zaslán vzor kupní smlouvy. Dále žalovaní předložili vzor kupní smlouvy (na místě označení nemovitostí jsou v tomto vzoru uvedeny nemovitosti odlišné od předmětných nemovitostí v této věci, kupní cena není uvedena a nejsou zde ani podpisy) a k němu kopii stránky, na níž jsou u označení prodávající jejich podpisy ověřené v [obec] dne [datum], a na níž je u označení kupující uvedena žalobkyně a za ni jednající [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [jméno], jejíž podpis je také připojen, avšak není nijak ověřen. Dále předložili e-mailovou komunikaci se [právnická osoba] a dopis žalobkyni, v němž se žalovaní odvolávají na vyšší moc a argumentují, proč nemohou doplatit dlužnou částku. Z uvedených listin soud neučinil žádný podstatný skutkový závěr, a to vzhledem k právnímu názoru, který se váže k (možnému) uzavření žalovanými popsané kupní smlouvy, jakož i k zásahu„ vyšší moci“, a který je uveden níže (v bodu 13 tohoto rozsudku). 5. Podle ustanovení § 1040 odst.1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též „o.z.“) kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. 6. Podle ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 7. Podle ustanovení § 2202 odst.1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmout lze i část nemovité věci; co se dále stanoví o věci, použije se i pro nájem její části. 8. Podle ustanovení § 2204 odst.1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou. 9. Podle ustanovení § 2235 odst.1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. 10. Shora uvedený skutkový stav soud posuzoval podle citovaných zákonných ustanovení občanského zákoníku, přičemž dospěl k závěru, že mezi žalobkyní, jako vlastníkem předmětných nemovitostí, a žalovanou 1) byla uzavřena nájemní smlouva podle ust. § 2201 o.z., v níž se žalobkyně zavázala přenechat žalované 1) nemovitosti a žalovaná 1) se zavázala platit za ně nájemné ve smluvené výši. Soud má za to, že smlouva, ačkoliv je v ní uvedeno, že je uzavřena podle ust. § 2235 o.z., je podle svého obsahu smlouvou uzavřenou podle obecných ustanovení § 2201 a násl. o.z. o nájemní smlouvě, neboť stranou smlouvy dle ust. § [číslo] a násl. nemůže být právnická osoba, která ze své povahy nemůže mít vlastní bytovou potřebu ani nevytváří společnou domácnost (k tomu srovnej např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 2080/2009 ze dne 21.1.2011). Nájemní smlouva podle ust. § 2235 o.z. tak mohla být uzavřena pouze mezi žalobkyní a žalovanými 2) a 3), kteří však na straně nájemců nevystupovali. K žalovaným 2) a 3) se ve Smlouvě vztahuje pouze čl. I. odst. 4, který obsahuje souhlas pronajímatele s tím, že žalovaní 2) a 3) budou v nemovitostech bydlet a užívat je ke kancelářským činnostem; žalovaní 2) a 3) tedy nejsou nájemci předmětných nemovitostí a jejich právo bydlení v předmětných nemovitostech je pouze odvozeno od nájemní smlouvy, kterou jako nájemce uzavřela žalova