§ 2204 občanský zákoník – Doba trvání nájmu
Zákon občanský zákoník · 89/2012 Sb. · účinné od 1. 7. 2018 · Občanské právo · neoficiální nadpis
Stručně: Paragraf 2204 občanského zákoníku upravuje dobu trvání nájmu, pokud si ji strany výslovně nesjednají, a stanoví pravidla pro nájmy sjednané na velmi dlouhou dobu. Pokud se v nájemní smlouvě neuvádí, na jak dlouho je nájem sjednán nebo kdy má skončit, automaticky se jedná o nájem na dobu neurčitou. (§ 2204 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, znění účinné od 1. 7. 2018)
Klíčová fakta
- Judikatura: na § 2204 odkazuje 5 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS)
- Účinnost: znění účinné nejméně od
- Zdroj: e-Sbírka, 89/2012 Sb.
(1) Neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.
(2) Ujednají-li strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Pokud se v nájemní smlouvě neuvádí, na jak dlouho je nájem sjednán nebo kdy má skončit, automaticky se jedná o nájem na dobu neurčitou.
- Nájem sjednaný na dobu delší než padesát let se považuje za nájem na dobu neurčitou.
- V prvních padesáti letech takového nájmu lze nájem vypovědět pouze z důvodů a ve lhůtách, které si strany předem ujednaly.
- Po uplynutí padesáti let se nájem stává čistě nájmem na dobu neurčitou, což znamená, že se na něj vztahují obecná pravidla pro výpověď nájmu na dobu neurčitou.
Na co si dát pozor
- Strany by si měly vždy jasně sjednat dobu trvání nájmu, aby předešly automatickému vzniku nájmu na dobu neurčitou.
- Při sjednávání nájmu na dobu delší než padesát let je důležité si uvědomit, že se po padesáti letech změní režim výpovědi.
- U velmi dlouhých nájmů je klíčové přesně formulovat výpovědní důvody a výpovědní dobu pro prvních padesát let.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.
Judikatura k § 2204
Jak soudy aplikují § 2204
… právního posouzení věci (v daném případě podle § 2000 odst. 1 o. z.), bude především zapotřebí vyřešit otázku, zda ustanovení § 2000 odst. 1 o. z. jako obecné ustanovení o závazcích je aplikovatelné rovněž ve věcech týkajících se nájmu, je-li součástí právní úpravy nájmu (§ 2201 a násl o. z.) rovněž ustanovení § 2204 odst. 2 o. z. upravující dlouhodobý nájem a možnosti jeho předčasného ukončení výpovědí za tam stanovených podmínek.
… č. 89/2012 Sb. odklonit se od dosavadního převládajícího výkladu (ať už soudního či doktrinálního) příslušných právních norem, tak to v řadě případů výslovně uvedli nebo alespoň naznačili zejména v důvodové zprávě k tomuto zákonu (viz např. důvodovou zprávu k § 513, § 555 – 558, § 700, § 1315, § 2040, § 2175, nebo § 2204 o. z.). V případě výpovědního důvodu opírajícího se o potřebu bytu pro pronajímatele se však z důvodové zprávy ani jiných dobových dokumentů týkajících se vzniku zákona (pozdější komentáře autorů jeho předlohy jsou v tomto směru …
… jakož i s přihlédnutím k § 580 odst. 1 a § 588 větě první občanského zákoníku je nutno ujednání obsažené v předmětné nájemní smlouvě o tom, že se nájem sjednává na dobu určitou, považovat pro rozpor s dobrými mravy za absolutně neplatné, s tím, že se zde v důsledku této absolutní neplatnosti tohoto ujednání uplatní § 2204 odst. 1 občanského zákoníku, podle kterého, neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že jde o nájem na dobu neurčitou.
Právní otázky
Související
§ 51 Zvláštní ustanovení o nájmu a podnájmu (Zákon o poskytování některých opatření v)§ 488h (Obchodní zákoník)§ 705a Vztahy k nájemnímu bytu v registrovaném partn (Občanský zákoník)§ 55 Nájemní smlouva (Zákon o poskytování některých opatření v)§ 44 Nájemní smlouva (Zákon o poskytování některých opatření v)