13 C 311/2022-122 — Okresní soud v Novém Jičíně

1. Žalobce se svou žalobou došlou soudu dne , datum, domáhal po žalované zaplacení původně částky , částka, s příslušenstvím. Po změně žaloby, kterou soud připustil částky , částka, . Žalobu odůvodnil tím, že se na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu, ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , které nabylo právní moci dne , datum, , stal výlučným vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, v obci , adresa, , katastrálním území , adresa, , zapsaného v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště , jméno FO, , na listu vlastnictví č. , hodnota, . Na tomto pozemku stojí rozestavěná stavba, která není zapsaná v katastru nemovitostí a jejímž výlučným vlastníkem je žalovaná. Z důvodu neexistence nájemní smlouvy, věcného břemene či jakéhokoli jiného právního titulu, je žalovaná povinna zaplatit vlastníkovi pozemku parc. č. , hodnota, bezdůvodné obohacení, které jí vzniká tím, že bez právního důvodu užívá předmětný pozemek. Výše bezdůvodného obohacení činí částku, která odpovídá obvyklému nájemnému v daném místě a čase, což činí dle odhadu částku , částka, měsíčně. Náhradu požaduje za dobu od udělení příklepu, tj. ode dne , datum, do , datum, v žalované výši. Žalobce vyzval žalovanou dopisem doručeným dne , datum, k vydání bezdůvodného obohacení za období od , datum, do , datum, ve výši , částka, a dopisem ze dne , datum, k vydání bezdůvodného obohacení za období od , datum, do , datum, ve výši , částka, .2. Žalovaná žalobcem uplatněnou pohledávku neuznávala, když namítala, že výkon práva žalobce je v rozporu s dobrými mravy a požadovaná výše bezdůvodného obohacení je nepřiměřeně vysoká. Rozpor s dobrými mravy spatřovala v tom, že žalobce pozemek vydražil s vědomostí toho, že na předmětném pozemku je umístěna rozestavěná stavba ve vlastnictví třetí osoby. Bezprostředně po dražbě oslovila žalobce se žádostí o vyřešení vzniklé situace. Na jeho žádost pak doložila kupní smlouvu na předmětnou stavbu, ale žalobce nijak nereagoval věc protahoval až dne , datum, ji zaslal předžalobní výzvu na zaplacení bezdůvodného obohacení. Učinil tak tedy až po více než roce od udělení příklepu a po 10 měsících od doby, kdy ji vyzval k předložení kupní smlouvy. Tvrzená výše bezdůvodného obohacení pak neodpovídá ceně obvyklého nájemného za předmětný pozemek. Není pravdou, že rozestavěná stavba je bezcenná, dezolátním stavu a neoprávněná, když byla zřízena na základě stavebního povolení a její hodnota je minimálně , částka, . Sama měla vždy snahou se žalobcem jednat a vyřešit situaci, kdy má rozestavěnou stavbu na pozemku žalobce, avšak k dohodě nikdy nedošlo.3. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že na pozemku p.č. , hodnota, katastrální území , adresa, se nachází stavba (letecký snímek – ortofoto pozemku p.č. , hodnota, a okolí). , právnická osoba, bylo započato v říjnu 2001 a pokračováno do roku 2008. Poté již nebyly prováděny žádné další stavební práce (záznam odboru stavebního řádu, územního plánování a rozvoje , právnická osoba, , adresa, ze dne , datum, ). Tuto stavbu rodinného domu koupila žalovaná od , jméno FO, za částku , částka, v červnu roku 2011 (kupní smlouva uzavřená dne , datum, mezi , jméno FO, jako prodávajícím a žalovanou jako kupující). Vlastníkem pozemku, na kterém rozestavěný dům stál byl v té době , jméno FO, bratr žalované, který byl v platební neschopnosti, a tudíž nebyl schopen stavební firmě za stavbu platit. Pozemek od bratra zakoupit nemohla, neboť exekutor vydal exekuční příkaz na prodej nemovitých věcí povinného a posléze byl tento pozemek skutečně vydražen (výpověď svědka , jméno FO, , bratra žalované a sdělení soudního exekutora , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, ). Pozemek vydražil žalobce na základě usnesení o nařízení elektronického dražebního jednání soudním exekutorem , tituly před jménem, , jméno FO, z exekutorského úřadu , adresa, za částku , částka, , a to dne , datum, (usnesení o nařízení elektronické dražebního jednání č.j. EX , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ze dne , datum, , usnesení o udělení příklepu na vydražené nemovité věci č.j. EX , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ze dne , datum, a Internetový výpis z obchodního rejstříku). Na základě tohoto příklepu je pak žalobce zapsán jako vlastník předmětného pozemku (výpis z katastru nemovitostí LV , Anonymizováno, katastrální území , adresa, ). Po dražbě oslovila žalovaná Jako vlastnice stavby na pozemku p.č. , hodnota, žalobce jako vlastníka pozemku p.č. , hodnota, se žádostí o zaslání návrhu na vypořádání jejich vztahu (dopis žalované žalobci ze dne , datum, ). Spravedlivá cena pozemku p.č. , hodnota, je , částka, , spravedlivá cena rozestavěné stavby na tomto pozemku je , částka, , nájemné ze spravedlivé ceny pozemku činilo v roce , částka, za m2 a rok celkem , částka, za rok, v roce , částka, za m2 a rok celkem , částka, za rok v roce , částka, za m2 a rok celkem , částka, za rok, v roce , částka, za m2 a rok celkem , částka, za rok, v roce , částka, za m2 a rok celkem , částka, za rok a v roce , částka, za m2 a rok celkem , částka, za rok (znalecký posudek znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, č. , č. účtu, ). Žalobce na to reagoval prostřednictvím svého právního zástupce žádostí, aby doložila, že je vlastnící stavby na předmětném pozemku (dopis právního zástupce žalobce žalované ze dne , datum, ), načež mu žalovaná zaslala kopii kupní smlouvy, na základě které rozestavěnou stavbu nabyla (dopis žalované právnímu zástupci žalobce ze dne , datum, ). Před podáním žaloby právní zástupce žalobce vyzval žalovanou vydání bezdůvodného obohacení za užívání pozemku p.č. , hodnota, ode dne , datum, ve výši , částka, měsíčně tedy celkem za období od , datum, do , datum, , Anonymizováno, , Anonymizováno, Kč, a to nejpozději do dne , datum, (předžalobní výzva právního zástupce žalobce ze dne , datum, , včetně kopie podacího poštovního archu).4. Podle § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.”) kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.5. Podle § 2999 odstavce 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.”) není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání.6. Soud věc po právní stránce hodnotil tak, že žalobce se domáhá po žalovaná vydání bezdůvodného obohacení za užívání jeho věci žalovanou bez právního důvodu, tedy plnění, jenž již nelze vrátit a kompenzuje se tudíž plněním v penězích. Žalovaná především namítala že požadavek žalobce na zaplacení za užívání jeho pozemku z důvodu bezdůvodného obohacení, je v rozporu s dobrými mravy, neboť žalobce pozemek vydražil s vědomím skutečnosti, že je na něm stavba v jejím vlastnictví. Je sice pravdou, že žalovaný vydražil pozemek s vědomím, že se na něm nachází rozestavěná stavba ve vlastnictví třetí osoby, ale nelze opomenou, že žalovaná se dostala do této situace vlastním zaviněním, s vědomím možných problémů, neboť koupila rozestavěnou stavbu svého bratra od stavební firmy, které její bratr řádně neplatil za zhotovení stavby a nebylo pro ni ani tajemstvím, že bratr má další dluhy. Mohla tedy předpokládat, že když kupuje stavbu stojící na cizím pozemku, a to na pozemku zadluženého bratra, kterého stíhá exekuce, je velmi pravděpodobné, že dojde vydražení pozemku pod stavbou za účelem uspokojení věřitelů. Pro soud je vůbec záhadou, jak se žalovaná mohla domnívat, že by nabyla i pozemek pod stavbou, když již v roce 2005 vydal exekutor exekuční příkaz na prodej nemovitých věcí jejího bratra, a tato skutečnost byla zapsána do katastru nemovitostí. Pravděpodobně šla vědomě do rizika, které se jí nakonec nevyplatilo. Za této situace se soud domnívá, že dovolávání se dobrých mravů ze strany žalované není důvodné. Co se týče výše bezdůvodného obohacení, kterou žalobce určil odhadem na základě svých zkušeností s cenami nájmu obdobných pozemků, s čímž žalovaná strana nesouhlasila, soud k této otázce ustanovil znalkyni. Ta došla k závěru, že v roce 2021 činilo nájemné ze spravedlivé ceny pozemků , částka, za m2 a rok celkem tedy za pozemek za rok , částka, , v roce 2022 to bylo , částka, za m2 a rok, celkem , částka, a za rok 2023 činilo nájemné , částka, za m2 a rok, celkem , částka, . Za žalované období, to je od , datum, do , datum, u předmětného pozemku o výměře , Anonymizováno, m2 tudíž činilo nájemné, a tedy i výše bezdůvodného obohacení celkem , částka, . Z těchto