19 C 17/2020-163 — Okresní soud v Olomouci

1. Žalobkyně podala proti žalované žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum], když tuto považuje za neplatnou, neboť především se skutečnosti v ní uvedené nezakládají na pravdě. Navíc tvrdí, že od pronajímatele nikdy neobdržela písemnou výstrahu, tak jak vyžaduje ustanovení § 711 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku Dobré mravy neporušuje, nebývá pod vlivem alkoholu, nechová se hlučně a sousedy neruší. Žalovaná navrhla zastavení řízení pro nedostatek podmínky řízení s tím, že žaloba byla podána 28. 8. 2019, tedy po uplynutí lhůty dvou měsíců, když výpověď byla odeslána žalobkyni a jejímu manželovi dne [datum], žalobkyni byla doručena 14. 6. 2019 a manželovi doručena nebyla, neboť si ji nevyzvedl v úložné době, přičemž platí fikce doručení ke dni 20. 6. 2019. Dále pak namítla, že v žalobě není uvedena žádná osoba na straně žalované. K důvodům výpovědi se vyjádřila tak, že výpověď byla dána pro dlouhodobé, resp. opakované, porušení povinnosti nájmu dle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku. Jednalo se o závadné chování spočívající v rušení nočního klidu hlasitou hudbou, hlučnými slovními projevy, v prodlení s placením nájemného, s dorovnáním kauce do původní výše. Nejednalo se tedy o jednorázový závažný exces v porušování povinnosti, ale o dlouhodobé, opakované, závažné chování, které ve svém souhrnu dosáhlo intenzity porušení povinnosti nájemce alespoň hrubým způsobem. <b>Soud zjistil tento skutkový stav:</b> 2. Z výpovědi z nájmu bytu dané žalovanou žalobkyni datovanou dne [datum], že žalovaná dle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku vypovídá tímto nájem bytu, a to bytové jednotky [číslo] nacházející se ve [číslo] nadzemním podlaží domu budovy číslo popisné [anonymizováno] v [obec], [ulice a číslo], postavené na pozemku parcela číslo stavební [číslo] v [katastrální uzemí], který vznikl na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], ve znění dodatku [číslo]. Nájem je vypovězen z toho důvodu, že žalobkyně hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu, a to dlouhodobým nebo opakovaným porušováním povinnosti nájemce, které ve svém souhrnu dosahují intenzity hrubého či zvláště závažného porušení. Tato porušení jsou spatřována v těchto skutečnostech, přičemž k jejich odstranění byla žalobkyně vyzvána -) sděleními ze dne 12. 5. 2014 a ze dne 30. 1. 2017 k odstranění závadného chování spočívajícího v rušení nočního klidu hlasitou hudbou a hlučnými slovními projevy, ke kterému docházelo opakovaně každý měsíc -) sděleními ze dne 5. 12. 2016, 21. 12. 2016, 11. 1. 2017 a 26. 11. 2018 k okamžité úhradě dlužného nájemného, popřípadě k dorovnání kauce do původní výše. V těchto případech sice došlo k odstranění závadného stavu buď zaplacením nájemného, nebo započtením, ani splnění těchto závazků nemění nic na skutečnosti, že povinnosti vyplývající z nájmu žalobkyně neplní řádně a včas -) v noci ze 17. 9. na 18. 9. 2018 došlo opět k rušení nočního klidu, okolo jedné hodiny, nadměrným hlukem pocházejícím z bytu žalobkyně v důsledku jejího příchodu do tohoto bytu a následné hlasité hudby. Ráno dne 18. 9. 2018 bylo zjištěno, že došlo k poškození majetku pronajímatele spočívající ve zcela rozbitém okně na balkoně -) ve večerních hodinách dne 19. 5. 2019 a v dopoledních hodinách dne 25. 5. 2019 došlo opět k rušení klidu, když musela být zavolána policie a přestupek spočívající v rušení sousedského soužití byl řešen na místě formou blokové pokuty -) ke dni podání výpovědi trvá porušování povinností žalobkyně zvláště závažným způsobem, když dluží na nájemném za měsíc duben a květen [rok] částku ve výši 16 700 Kč a nákladech za služby částku ve výši 3 248 Kč, když nájemné činí částku ve výši 8 350 Kč a zálohy na služby částku ve výši 1 624 Kč. Žalovaná vyzývá žalobkyni, aby předmětný byt odevzdala nejpozději posledního dne výpovědní lhůty, která začíná běžet v den následující po doručení výpovědi a činí tři měsíce. 3. V souladu s ustanovením § 2286 odst. 2 občanského zákoníku ve výpovědi žalovaná žalobkyni poučuje o tom, že má právo vznést proti výpovědi námitky a právo navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, má právo podat do dvou měsíců ode dne, kdy výpověď došla. 4. Z nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi pronajímatelem [právnická osoba] a nájemci [celé jméno žalobkyně] a [jméno] [příjmení] [jméno], že tato byla uzavřena s předmětem nájmu byt [číslo] standartní kvality, o dvou pokojích, jedné kuchyně a příslušenství, ve [anonymizováno] nadzemním podlaží domu, číslo orientační [anonymizováno] v [obec], ulice [ulice] Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Výše nájemného byla stanovena dohodou, a to částkou 6 330 Kč měsíčně + zálohy na služby, které jsou uvedeny v evidenčním listu. Úhrada za nájem a za služby spojené s užíváním bytu a zálohy jsou splatné nejpozději do posledního dne měsíce, za který je nájemné placeno. 5. Z dodatku [číslo] k nájemní smlouvě ze dne [datum], že tento byl uzavřen mezi žalobkyní, jakožto nájemkyní, [jméno] [jméno] [příjmení], jakožto nájemcem a pronajímatelem – žalovaným zastoupen předsedou představenstva [anonymizováno] [jméno] [příjmení] s tím, že předmětem nájmu je bytová jednotka [číslo] o velikosti 2+1, o celkové výměře 83,30 m2, nacházející se ve [anonymizováno] podlaží stavby číslo popisné [anonymizováno] v [obec], [ulice a číslo]. Účelem dodatku je úprava výše nájemného a záloh na úhradu nákladů za služby tak, že nájemné činí částku ve výši 8 350 Kč měsíčně a zálohy na služby 1 624 Kč měsíčně. Dále bylo dohodnuto, že nájemné bude hrazeno řádně a včas, že nebude narušováno vzájemné soužití uživatelů, že společné prostory domu budou udržovány v čistotě a v pořádku, včetně dodržování průchodnosti chráněných únikových cest. 6. Z evidenčního listu nájemníka vystaveného žalovanou nájemcům dne 25. 5. 2015, že spolubydlící osoby jsou synové [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], počet osob pro služby 3, celkem předepsáno k úhradě 9 974 Kč měsíčně, z toho nájemné 8 247 Kč měsíčně. 7. Z přípisu žalované žalobkyni ze dne 30. 1. 2017, že upozorňuje na možnost výpovědi z nájmu bytu z toho důvodu, že již sdělením ze dne 12. 5. 2014 byli nájemníci vyzváni k odstranění závadného chování spočívající v rušení nočního klidu hlasitou hudbou a hlučnými slovními projevy, ke kterému docházelo opakovaně každý měsíc, sděleními ze dne 5. 12. 2016, 21. 12. 2016 a 11. 1. 2017 byli nájemníci vyzváni k okamžité úhradě dlužného nájemného, popřípadě k dorovnání kauce do původní výše. V těchto případech sice došlo k odstranění závadného stavu buď zaplacením nájemného, nebo započtením, ale ani splnění těchto závazků nemění nic na skutečnosti, že povinnosti vyplývající z nájmu neplní řádně a včas. V noci z 23. 1. na 24. 1. 2017 došlo opět k rušení nočního klidu z důvodu nadměrného hluku pocházejícího z bytu v důsledku pořádání párty. Dále byli ostatní uživatelé domu obtěžováni pachem z kouření marihuany a zvratky od účastníků této párty. Žalovaná upozorňuje na možnost výpovědi z nájmu bytu a vyzývá k odstranění výše uvedeného závadného chování, jinak bude dána výpověď z nájmu bytu. 8. Z emailu zaslaného osobou podepsanou„ [příjmení]“ dne 24. 1. 2017 [jméno] [příjmení], že u sousedů [příjmení] opět párty, po celém domě smrad od mariánky a před barákem i v baráku za dveřmi zvratky. [celé jméno žalobkyně] potkala na schodech a řekla jí to. Hleděla a něco blekotala, asi byla opilá. 9. Z výzvy k okamžité úhradě dlužného nájemného ze dne 5. 12. 2016, že žalovaná vyzývá žalobkyni k úhradě dlužného nájemného ve výši 18 388 Kč a zákonných úroků z prodlení, a to do sedmi dnů od doručení výzvy. Jedná se o dlužný nájem za říjen [rok] - 8 414,46 Kč, za měsíc listopad [rok] - 8 350 Kč a 1 624 Kč. Z výzvy k odstranění závadného chování datované dne 12. 5. 2014, dané žalovanou žalobkyni, že žalobkyně jakožto nájemkyně má povinnost vyvarovat se například rušení nočního klidu a znečišťování společných prostor. Dle zjištění žalované, která jsou založena na stížnostech ostatních nájemníků, žalobkyně opakovaně svých chováním porušuje zmíněnou povinnost v předmětné nemovitosti, a to zpravidla rušením nočního klidu hlasitou hudbou a hlučnými slovními projevy. K uvedenému chování dochází opakovaně každý měsíc. Tímto dopisem je žalobkyně žádána, aby se zdržela uvedeného chování, které hrubě porušuje obvyklé poměry v uvedené nemovitosti. Důrazně upozorňuje, že pokud se uvedeného porušování svých povinností nezdrží, jako pronajímatel bytu je žalovaná oprávněna udělit výpověď z nájmu bytu pro zvláště závažné porušení povinnosti nájemce. 10. Z přípisu žalované žalobkyni ze dne 26. 11. 2018, že opět upozorňuje na možnost výpovědi z nájmu bytu z důvodů, které jsou následně ve výpovědi popsány včetně dlužného nájemného za měsíc říjen [rok] ve výši 9 974 Kč. Ze sdělení žalované žalobkyni ze dne 21. 12. 2016, že z kauce na byt byla odečtena vratná částka, tedy došlo k zápočtu vratné kauce, kterou žalobkyně složila na základě smlouvy o nájmu bytu, a to z d