19 C 322/2020-162 — Okresní soud v Olomouci

1. Žalobce podal proti žalovanému žalobu na určení výše nájemného v místě a časem obvyklém se zdůvodněním, že je vlastníkem bytového domu na ulici [ulice a číslo] ve [obec], na základě kupní smlouvy ze dne [datum]. V tomto domě se nachází celkem pět bytových jednotek, z nichž jeden byt označený původně jako byt [číslo] o velikosti 1+1 s příslušenstvím o výměře 54 m2, užívá po smrti svých rodičů žalovaný. Nemovitost je zapsána v evidenci katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví]. Nájemci bytu v domě měli původní nájemní smlouvy uzavřeny s dřívějším vlastníkem tj. [územní celek]. Vzhledem k tomu, že nájemné se po dobu několika let neměnilo, obeslal vlastník nemovitosti stávající nájemníky dopisem na zvýšení nájemného od 1.1.2020 o částku 500 Kč. S tímto zvýšeným nájemným nesouhlasil, pouze žalovaný a dokonce pohrozil, že nebude platit původní nájemné ve výši 4 000 Kč. Žalovaný platil po celý rok 2019 částku 4 820 Kč a požadovaném zvýšení o 500 Kč sdělil, že bude nadále platit 4 000 Kč, což platí dodnes. Již v březnu 2020 zaslal žalobci, prostřednictvím právního zástupce žalovanému dopis ve věci zvýšení nájemného s možností řešení smírnou cestou a po sjednání schůzky. I na tento přípis reagoval žalovaný tak, že nehodlá více platit, dokonce se dožadoval vrácení peněz. Dne 29.7.2020 byl žalovanému zaslán přípis označený jako návrh na zvýšení nájemného. Žalovaný však žalovanému nesdělil v písemné formě ve stanovené lhůtě, že se zvýšením nájemného souhlasí. Žalobci tedy nezbývá nic jiného, než se svého nároku domáhat cestou soudní. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že se zvýšením nájemného nesouhlasí. Tvrdí, že doposud nedostal návrh na zvýšení nájemného a postup ze strany majitele byl návrh přitom, má být dohoda. Žádná nebyla, dostal to příkazem bez tříměsíční lhůty. Majitel dostal písemně i ústně nesouhlas žalovaného. Vesele vybíral v rozporu se zákonem zvýšené nájemné. Zvýšení nájemného má být řešeno dohodou a né rozkazem a také tři měsíce předem, jinak je neplatné. Požadavek na zvýšení nájemného považuje za neplatný. V prosinci 2017 došlo k neopravitelné poruše zastaralého plynového kotle, který vytápěl byt a poskytoval užitkovou vodu. Následně pak 4.1.2018, když šel platit nájem tak se dozvěděl, že má nájemné zvýšeno od 1.1.2018 o 828 Kč, a protože nedošlo k navýšení užitné hodnoty bytu a ostatní nájemníci platili nájem nezvýšený je jasné, že je to trest za nový kotel. S majitelem komunikuje pouze formou doporučených dopisů. Pak mu přišel další dopis o dalším zdražení o 500 Kč. Vzal všechny dopisy a navštívil právníka ten se zasmál a řekl, že všechny nároky na zvýšení nájemného jsou neplatné, protože neobsahují zákonem dané náležitosti, takže pan [celé jméno žalobce] se dopustil bezdůvodného obohacení a pro nájemníky tzv., že se vrací na původní nájemné 4 000 Kč. Tvrdí, že žalobce se dopustil bezdůvodného obohacení a ve výši 24 575 Kč. <b>Soud zjistil tento skutkový stav:</b> 2. Z kupní smlouvy uzavřené mezi [územní celek] a žalobcem dne [datum], že na základě této prodávající [územní celek] prodává kupujícímu [celé jméno žalobce] objekt k bydlení [adresa], postavený na pozemku parcela [číslo] pozemek parcela [číslo] o výměře 348 m2 a pozemek tvořící jeden funkční celek s prodávaným domem, parcela [číslo] o výměře 345m2 v Katastrální území a obci [obec]. Vklad práva byl povolen rozhodnutím Katastrálního úřadu [obec], č.j. [spisová značka], zapsán [datum rozhodnutí], právní účinky vkladu [datum]. 3. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví], [stát. instituce], [katastrální uzemí], že žalobce je zapsán jako výlučný vlastník pozemku parcela [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [obec], čp [číslo] rodinný dům, stavba stojí na pozemku parcela [číslo] pozemku [číslo] zahrada, pozemku [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba číslo popisné [číslo] rodinný dům, stavba stojí na pozemku parcela [číslo] pozemku parcela [číslo] zahrada. 4. Z návrhu na zvýšení nájemného v souladu s vůlí pronajímatele ze dne 28.7.2020, že právní zástupce žalobce zasílá žalovanému návrh na zvýšení nájemného, a to tak, že by počínaje třetím měsícem po dojití tohoto návrhu měsíčně hradil částku 4 800 Kč. Zvýšené nájemné hradí další nájemníci v domě pana [celé jméno žalobce]. Toto nájemné je dle názoru žalobce obvyklé v místě i čase a odpovídá velikosti žalovaným užívané bytové jednotky. 5. Z odpovědi žalovaného právnímu zástupci žalobce ze dne 6.8.2020, že mu sděluje ať přestane řešit budoucí nájemné a dá do pořádku minulé nájemné, které bylo v rozporu se zákonem. V roce 2017 činilo nájemné 400 Kč, v prosinci došlo k neopravitelnému poruše plynového kotle určeného pro vytápění a ohřev vody. Nového kotle se dočkal až za 14 dní, do té doby doma mrznul. V lednu 2018 obdržel dopis o zdražení nájmu o 828 Kč. Toto zdražení považuje za neplatné, protože nedošlo k navýšení užitné hodnoty bytu, ale pouze k jeho uvedení do provozu schopného stavu. Dalším problémem je nedodržení zákonem dané povinnosti tří měsíce předem informovat nájemníka. Toto zdražení nájemného považuje za trest, protože pak [celé jméno žalobce] musel investovat do bytu peníze. Všechny nároky na zvýšení nájemného jsou neplatné. Naopak žádá o bezodkladné vrácení bezdůvodného obohacení. 6. Z přípisu žalovaného žalobci ze dne 6.8.2020, že žádá o rekonstrukci vodovodního řádu a instalaci vodoměru, podle kterého mu bude účtován odběr vody a uzavíracího kohoutu pro tento byt. 7. Z přípisu právního zástupce žalobce žalovanému ze dne 29.11.2017, že vzhledem k legislativní úpravě novelizaci občanského zákoníku a k míře inflace za rok 2016 (0,7 %) upravuje se výše nájemného od 1.1.2018 z předpisu 4 000 Kč, zvýšení o 20% a s mírou inflace, tedy požaduje žalobce částku 4 828 Kč. Přípis převzal žalovaný 4.1.2018. 8. Z vyjádření žalovaného k jednostrannému zvýšení nájmu ze dne 5.ledna 2018, že se zvýšením nájmu nesouhlasí. V případě nedohody zbývá znalecký posudek. Platí 78,90 Kč za 1m 2, přičemž žalobce žádá 95 Kč za 1 m2, což je nájem za luxusní byt. Byt se nachází u výpadovky, což je vysoký hluk, byt je půdní vestavba v létě horko. Tepelně izolační vlastnosti bytu jsou velmi špatné. Podélné stěny jsou tvořeny cihlou 15 cm a omítka. Z přípisu právního zástupce žalobce žalovanému ze dne 6.12.2019, že z důvodu zvyšování se nákladů na údržbu domu oznamuje se zvýšení nájemného od 1.1.2020 o částku 500 Kč. 9. Z přípisu žalovaného žalobci ze dne 19.12.2019, že nesouhlasí se zvýšením nájmu od 1.1.2020, protože nebyla dodržena lhůta tří měsíce, předem informovat nájemníka o zdražení nájmu. Toto navýšení je tedy neplatné, současně žádá o vrácení neoprávněn vybrané částky při minulém zdražování. 10. Z přípisu žalovaného žalobci ze dne 16.3.2020, že podává už druhý nesouhlas se zdražením nájmu. Lokalita, kvalita bytu a jeho tepelné podmínky neodpovídají požadavkům žalobce. 11. Ze znaleckého posudku [číslo] 2020 vypracovaného podle stavu ke dni 8.6.2021 znalkyní [celé jméno znalkyně] z odboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, že při ohledání na mostě samém bylo zjištěno, že byt byl v dobrém stavu bez závad v daném čase a místě odpovídá nájemné výši 135 Kč za 1m2. Údržba bytu za žalovaným je však zanedbaná, takže pro nájemné předmětného bytu bude o 20 % nižší, než výše nájemného zjištěná porovnáním vybraných vzorků. Nájemné tak činí 108 Kč za 1 m2. Měsíčně tedy 5 112 Kč, když byt je podlahové ploše 47,34 m2. 12. Z vyjádření znalkyně k námitkám žalovaného ke znaleckému posudku, že znalecký posudek vypracovala dle svého nejlepšího vědomí a svědomí. Po jejím příjezdu na adresu [adresa žalovaného a žalobce], čekal před domem nějaký muž, který ji při pozdravu sdělil, že ještě chvíli musí počkat. V tu chvíli nevěděla o koho se jedná a na koho se vlastně čeká. Chvíli mlčky čekali venku a ona si nafotila dům zvenčí až po příjezdu a po představení právního zástupce pochopila, že venku čeká s majitelem domu panem [celé jméno žalobce]. Pokud pan [celé jméno žalovaného] věděl, že na něj pan [celé jméno žalobce] venku čeká, což je z jeho vyjádření zřejmé, měl možnost přijít a čekat s ním. Prohlídka bytu užívaného panem žalovaným proběhla naprosto korektně a byly zjištěny potřebné údaje pro zjištění výše obvyklého nájemného. Vzhledem k tomu, že znalkyně ve správě nemovitosti a bytového fondu pracuje více, jak 35 roků pozná, jak uvádí pan [celé jméno žalovaného] i po běžné prohlídce, jak kdo přistupuje k jeho svěřenému nájemnímu bytu, případně ke svému majetku. Byt užívaný panem [celé jméno žalovaného] rozhodně není v havarijním stavu tak, jak to uvedla ve znaleckém posudku. Údržba bytu a domu je zanedbaná. V žádném případě nenaznačila, že by údržbu zanedbal pan [celé jméno žalovaného]. Nařízení vlády č. 308/2015 ze dne 26.10.2015 o vymezení pojmu běžná údržba a drobné opravy jsou související s užíváním bytu přesně vymezuje povinnosti stran údržby bytu. Toto, ale nebylo předmětem znaleckého posudku. Zanedbaná údržba byla uváděna jako důvod k