24 C 143/2020-261 — Okresní soud v Olomouci

1. Žalobce se domáhal žalobou podanou u Okresního soudu v Olomouci dne 28. 5. 2020 po žalovaném zaplacení částky 110 534 Kč se shora uvedeným zákonným úrokem z prodlení z titulu bezdůvodného obohacení žalovaného na úkor žalobce v souvislosti s bezesmluvním užíváním nemovitosti žalobce, které je v jeho výlučném vlastnictví, a to pozemku parc. č. st. [číslo] zast. plocha a nádvoří o výměře 810 m2, zaps. v kat. úz. [obec], obec Suchonice a okres [okres] Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrálního pracoviště Olomouc, na kterém stojí budova bez č.p./č.ev. – zemědělská stavba náležející do výlučného vlastnictví žalovaného.. Kromě uvedeného pozemku je uvedená budova žalovaného umístěna i na pozemcích parc. č. st. [číslo] a parc. č. st. [číslo], zaps. v kat. úz. [obec], obec Suchonice a okres [okres] Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrálního pracoviště Olomouc. Ke dni 28. 8. 2018 žalovaný již vlastníkem budovy není, stal se jím [příjmení] [příjmení] na základě kupní smlouvy uzavřené s žalovaným ze dne 9. 5. 2018. Pozemek žalobce však byl žalovaným dlouhodobě užíván, proto byl opakovaně vyzýván žalobcem k uzavření nájemní smlouvy, nicméně bez úspěchu. Na základě vypracovaného znaleckého posudku požaduje žalobce po žalovaném zaplatit obvyklé nájemné ve výši 9 Kč/m2/měsíc, tj. za 810 m2 celkem 110 534 Kč za období od 1. 5. 2017 28. 8. 2018. Žalovaný však za užívání pozemku za uvedené období zaplatil celkem částku 3 240 Kč dne 21. 7. 2017 a 2 160 Kč dne 30. 4. 2020, celkem tedy 5 400 Kč, tato částka je od žalobního nároku již odečtena. Žalovaný svoji povinnost nesplnil ani po výzvě právního zástupce žalobce se splatností 7 dní od jejího doručení, k čemuž došlo 27. 3. 2020. Z uvedeného důvodu tedy požaduje žalobce zaplatit i z uplatněné pohledávky zákonný úrok z prodlení od 4. 4. 2020 až do úplného zaplacení. Pokud žalovaný namítá nevyužívání svých dalších 5 vrat umístěných na budově, tato jsou zcela přístupná a využitelná, žalovaný není ani omezen v přístupu k budově a jeho vratům brankou, žalovaný může využívat ke vstupu do budovy i pozemek parc. [číslo]. Pozemky kolem budovy žalovaného jsou zcela otevřené, tudíž nebrání žalovanému ke vstupu do budovy všemi k tomu zřízenými vchody. Navíc branku na pozemku si zřídil samotný žalovaný na vlastní náklady bez jakéhokoliv ohlášení. 2. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout, když popřel výši požadované úplaty za užívání pozemku, neboť tato výše z dlouhodobého hlediska neodpovídá skutečnosti a situaci na trhu. Žalobce má zato, že výše obvyklého nájemného činí 4 Kč/m2 za kalendářní rok, neboť se jedná o pozemek umístěný v rozsáhlejším areálu s tím, že odkázal již na obdobná rozhodování Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. 11 C 138/2011 a sp. zn. 15 C 84/2015, v nichž byla stanovena výše úhrady takového pozemku 1 Kč/m2 za kalendářní rok. Z uvedeného důvodu tedy žalovaný uhradil žalobci toliko částku v celkové výši 5 400 Kč. Dále pak namítnul, že žalobcem předložený znalecký posudek se týká pozemku nezastavěného, nicméně v daném případě jde o pozemek zastavěný. V uvedeném areálu jsou nemovitosti využívány více subjekty za podstatně nižší cenu, než kterou účtuje žalobce za pronájem svých nemovitostí. Předmětný pozemek užíval v uvedeném období žalovaný pro své soukromé skladovací potřeby, nikoliv pro podnikatelskou činnost, nicméně žalovaný předmětný pozemek neužívá v celém rozsahu jeho plochy, neužívá část pozemku přesahující obrys budovy až na hranice pozemku ve vztahu k pozemkům ostatním, do haly vstupuje pouze jedněmi vraty, zbytek přístupových vrat u budovy nevyužívá. Z uvedeného důvodu poukazuje na nezbytnost ponížit výši ceny za užívání toliko části pozemku nacházejícího se pod budovou. Současně žalobce odkázal na polyfunkčnost využívaného pozemku žalovaným, který není ryze zemědělský, pro účely využití budovy žalovaným je nepřijatelná výše za užívání v částce 1 Kč/m2 za kalendářní rok. <b>3. Níže provedenými důkazy bylo v řízení prokázáno, že:</b> -) Výpisy z KN, darovací smlouvou ze dne 2. 7. 2013, kupní smlouvou ze dne 9. 5. 2018, kupní smlouvou ze dne 3. 9. 2012 vč. návrhu na vklad ze dne 17. 9. 2012, kopií katastrální mapy, nespornými skutkovými tvrzeními – žalobce je na základě darovací smlouvy ze dne 2. 7. 2013 s právními účinky vkladu ke dni 3. 7. 2013 výlučným vlastníkem pozemku parc. č. st. [číslo] zast. plocha a nádvoří o výměře 810 m2, zaps. v kat. úz. [obec], obci [obec] a okresu [okres] Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrálního pracoviště Olomouc, na kterém stojí stavba bez č.p./č.ev. – zemědělské stavení náležející do výlučného vlastnictví žalovaného na základě kupní smlouvy ze dne 3. 9. 2012 s právními účinky vkladu ke dni 17. 9. 2012, přičemž na základě kupní smlouvy ze dne 9. 5. 2018 s právními účinky ke dni 28. 8. 2018 se stal novým vlastníkem uvedené budovy [příjmení] [příjmení]. Předmětná budova je umístěna na pozemcích parc. č. st. [číslo], parc. č. st. [číslo] a parc. č. st. [číslo], zaps. v kat. úz. [obec], obec Suchonice a okres [okres] Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrálního pracoviště Olomouc. Žalobce je současně výučným vlastníkem dalších nemovitostí původního zemědělského areálu, kde se nachází pozemek parc. č. st. [číslo], a to pozemků parc. [číslo] – ostatní plochy, manipulační plochy a parc. č. st. 121 - zastavěné plochy a nádvoří, na němž stojí stavba č. p 72- zemědělské stavení, a parc. [číslo] zastavěné plochy a nádvoří, na němž stojí stavba bez čp/č.ev. – obč. vybavenost. Pozemek parc. č. st. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, částečně zastavěný stavbou bez čp/č.ev., náležel v inkriminovaném období do podílového spoluvlastnictví žalovaného, spoluvlastníkem pozemku parc. č. st. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří taktéž částečně zastavěného stavbou bez čp/č.ev. je Obec Suchonice a Obec Tršice. -) Posouzením tržní hodnoty pronájmu nemovitostí ze dne 1. 10. 2015, znaleckým posudkem [číslo] odborným vyjádřením znalce ze dne 12. 9. 2020 – [právnická osoba] pro potřeby žalobce 1. 10. 2015 uvedla rozmezí ceny za užívání pozemku žalobce žalovaným od 8 do 12 Kč za 1 m2, přičemž se jedná o bývalý areál zemědělského družstva s účelem užívání budovy jakožto skladovací prostory. Znalec [celé jméno znalce] na základě zadání žalobce vypracoval znalecký posudek k posouzení obvyklé ceny nájemného na pozemku parc. č. st. [číslo] v kat. úz. [obec], kdy na základě obvyklé (tržní) ceny nemovoitostí zjištěné porovnávací metodou stanovil následně v návaznosti na cenu nemovitostí obvyklou cenu nájemného tohoto pozemku ve výši 9 Kč/m2/měsíc, přičemž jako porovnávací vzorky použil venkovní nezastavěné pozemky v blízké lokalitě za účelem mimo jiné k skladování, parkování aj. podnikání, dále pak areál se zpevněnou plochou, částečně zastavěnou halou, zděnou dílnou a kanceláří, samostatné nezastavěné pozemky s případným oplocením, odstavné plochy, v žádném případě se však nejednalo ani v jednom případě o obdobný segment nemovitostí na trhu, znalec tuto výši obvyklého nájemného stanovil v r. 2016 bez vymezení jednotlivých žalovaných období. Znalec obdobným vyjádřením doplnil pro potřeby žalobce své závěry, kterými potvrdil shodou výši obvyklého nájemného pro uvedený pozemek i pro r. 2017 a 2018 bez porovnávacích podkladů -) Předžalobní výzvou ze dne 19. 3. 2020 vč. doručenky, mailovou zprávou právního zástupce žalovaného ze dne 29. 4. 2020 – žalobce prostřednictvím právního zástupce vyzýval žalovaného k úhradě uplatněné pohledávky do 7 dnů ode dne doručení výzvy, tato se dostala do dispozice žalovaného dne 27. 3. 2020, přičemž právní zástupce žalovaného v uvedeném mailu právní zástupkyni žalobce potvrdil ochotu žalovaného zaplatit za užívání pozemku za r. 2018 ve výši 2 160 Kč, když částku za předchozí období zaplatil již 20. 7. 2017 -) Fotografiemi ohledně vnitřního využití budovy, shodnými skutkovými tvrzeními, výpisem z živnostenského rejstříku – předmětná budova je žalovaným, nikoli jakožto podnikatelem, využívána pro účely skladovací -) Nájemní smlouvou a smlouvou o směně práva užívání nemovitých věcí ze dne 1. 1. 2015 výpisem z OR, výpisem z KN – žalobce jakožto pronajímatel uzavřel dne 1. 1. 2015 s D FK Tading s.r.o. jakožto nájemcem smlouvu o nájmu pozemku parc. č. st. 121, zaps. v kat. úz. [obec], zastavěného cizí stavbou současně s právem směny zastavěných pozemků s přesahem příslušné výměry, za kterou bylo sjednáno nájemné ve výši 9 Kč/m2/1 měsíc v období od 1. 1.2015 do 31. 12. 2020, přičemž žalobce tvrdil, že účel využití u nemovitostí je skladovací -) sdělením žádosti o kontrolu ze dne 18. 7. 2017, podnětem k prošetření ze dne 5. 6. 2017, katastrální mapou a 2 ks fotografií, zápisem z místního šetření včetně dílčího protokolu o průběhu kontroly ze dne 3. 7. 2017, žádostí o kontrolu dodržování provozních řádů ze dne 3. 7. 2017, to vše ze spisu Krajského úřadu Olomouckého kraje sp. zn. KÚOK/59815/2017 OŽPZ/262, výpisy z OR, žalobou [právnická osoba] proti Ministerstvu životního prostředí ve věci vedené u Krajského soudu v Ostravě,