7 C 164/2022-63 — Okresní soud v Opavě

1. Žalobou podanou u soudu dne , datum, se žalobkyně domáhala vůči žalované zaplacení částky , částka, s příslušenstvím shora ve výroku uvedeným s odůvodněním, že žalobkyně zajišťuje správu nemovitostí a movitého majetku zahrnující v sobě i poskytování těchto nemovitostí k pronájmu. Žalobkyně uzavřela s žalovanou dne , datum, nájemní smlouvu, předmětem pronájmu byly prostory sloužící k podnikání č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, nacházející se v 1. nadzemním podlaží budovy nákupního centra , právnická osoba, v , adresa, s podlahovou plochou o výměře , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, m2. Nájemní smlouva skončila k datu , datum, výpovědí ze dne , datum, . Obsahem nájemní smlouvy byla povinnost žalobkyně umožnit žalované nerušené užívání předmětu nájmu oproti povinnosti žalované hradit nájemné a za služby podle článku 1 této smlouvy, nájemné bylo dohodnuto na částku , částka, bez DPH za každý m2 prostor plus DPH za období prvního roku nájmu, poté , částka, bez DPH za každý m2 prostor plus DPH za období druhého roku nájmu a následně za období od třetího roku nájmu až do skončení nájmu , částka, bez DPH za každý m2 prostor plus DPH s tím, že uvedené základní nájemné podléhalo indexaci podle této nájemní smlouvy. Součástí ujednání o nájmu byl sjednán poplatek za společné služby spojené s prostory v čl. 1 a 7.1 nájemní smlouvy tak, že poplatky za služby spojené s prostory jsou vypočítány jako náklady vynaložené pronajímatelem v souvislosti se službami, které lze samostatně měřit a vypočítat pro prostory, mezi které patří zejména dodávka elektřiny, dodávka elektřiny spojená s vytápěním, ventilačním a kanalizačním systémem Prostor a dodávka vody. Dále poplatek za společné služby dle čl. 7.1 nájemní smlouvy byl definován jako výpočet poměrné části nákladů, výdajů a výloh, které vznikají nebo mohou vzniknout v souvislosti se správou a provozem Nákupního centra a celkovou péči o něj. Poměrnou částí se rozumí vzájemný poměr mezi podlahovou plochou žalované a podlahovou plochou celého nákupního centra, zejména se jedná o náklady vznikající v důsledku údržby, oprav, úklidů, dodávek, servisu, výměn, rozšíření, vymalování a obnov týkající se nákupního centra. Nakonec marketingový poplatek je definován v čl. 1 nájemní smlouvy jako poplatek nájemce pronajímateli na náklady spojené s marketingem nákupního centra. Marketingový poplatek činí , částka, za každý metr čtvereční prostor měsíčně. Výše nájemného za dlužné faktury byla vypočtena na základě základního nájemného – bodu c) nájemní smlouvy, tj. , částka, za jeden každý metr čtvereční nájemních prostor měsíčně plus DPH za období od druhého výročí dne otevření do konce doby nájmu. Nájemní prostory mají rozlohu , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, m2. Žalobkyně si s žalovanou v nájemní smlouvě dále sjednala indexaci dle čl. 1 nájemní smlouvy, čl. 6 odst. 6.3 nájemní smlouvy s účinností od 1. ledna každého roku počínaje dnem indexace, tj. , datum, , bude základní nájemné automaticky zvyšováno o roční přírůstek hodnoty indexu spotřebitelských cen měnové unie za období , Anonymizováno, -, Anonymizováno, zveřejňovaného , Anonymizováno, , ne však méně než o 1,5 %. Dodatkem č. , hodnota, ze dne , datum, byla výše základního nájemného změněna tak, že s účinností od , datum, bude základní nájemné sníženo na , částka, za 1 m2 měsíčně plus DPH, a dále, že v měsících , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, a , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, bude nájemné výjimečně sníženo o 50 % v každém z těchto měsíců. Dodatkem č. , hodnota, ze dne , datum, byla sjednána mimořádná sleva na nájemném ve výši 30 % ze základního nájemného za měsíc , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, , a to za podmínky, že dokud nájemce dobrovolně neuhradí pronajímateli veškeré dosud neuhrazené platby specifikované v čl. 1.1 dodatku č. , hodnota, , nenabude sleva účinnosti. Vzhledem k tomu, že nájemce tyto platby neuhradil, ujednání o mimořádné slevě zaniklo bez dalšího v souladu s čl. 1.1 Dodatku. V dodatku č. , hodnota, ze dne , datum, bylo mezi pronajímatelem a nájemcem sjednáno, že se mění splatnost zálohy na poplatek za společné služby, zálohy na poplatek za služby spojené s prostory a marketingového poplatku za měsíc , Anonymizováno, , Anonymizováno, , a to tak, že se splatnost stanovuje na , datum, . Žalobkyně vystavila faktury 1) až 59) za platby uvedené výše na základě nájemní smlouvy, jejichž důvod vzniku je uveden vždy v předmětu faktury celkovém součtu , částka, . Další nárok ve výši , částka, představuje smluvní pokutu 1 vzhledem k tomu, že žalovaná žalobkyni dosud neuhradila žalované faktury 1) až 59), žalobkyni vznikl nárok na sjednanou smluvní pokutu 1, kterou žalobkyně vyčíslila se zohledněním kurzu EUR ČNB ke dni zaslání předžalobní výzvy dne , datum, na částku , částka, . Smluvní pokutu vyčíslila žalobkyně dle čl. 14 odst. 14.6 nájemní smlouvy, tj. tříměsíční základní nájemné (, částka, x , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, m2 + DPH x 3 měsíce), poplatku za společné služby (, částka, x , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, m2 + DPH x 3 měsíce) a poplatku za služby spojené s prostory (, částka, x , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, m2 + DPH x 3 měsíce) vždy plus příslušnou DPH. Poslední nárok se týká smluvní pokuty , částka, sjednané pro případ, že by se žalovaná dostala do prodlení s úhradou jakékoli splátky dluhu dle splátkového kalendáře dle Dodatku č. , hodnota, , když byla mezi žalobkyní a žalovanou v dodatku č. , hodnota, sjednána smluvní pokuta ve výši , částka, jako smluvní pokuta , právnická osoba, uhrazení vzniklé smluvní pokuty 2 byla žalovaná vyzvána předžalobní výzvou ze dne , datum, . Současně byla žalované předžalobní výzvou dána lhůta k uhrazení Smluvní pokuty 2, a to do , datum, . Neuhrazením smluvní pokuty 2 ve stanovené lhůtě se žalovaná dostala do prodlení, a jelikož nebyla sjednána výše úroku z prodlení, žalobkyně uplatňuje zákonný úrok z prodlení ve výši 11,75 % ročně z výše smluvní pokuty 2, jakož i ze smluvní pokuty 1. U každého nároku požaduje žalobkyně zaplacení částky , částka, jako nákladů s uplatněním té které pohledávky mezi podnikateli.2. Žalovaná ve svém vyjádření ze dne , datum, k žalobě uvedla, že v zásadě odmítá plnění závazků, které nebyly pronajímatelem poskytovány z důvodu uzavření provozoven nařízením vlády. Žalobkyně požaduje plnění smluvních podmínek, které jí nepřísluší, nejenom že požaduje úhradu nájemného za uzavřených obchod, ale i platby marketingu a ochrany, což je nepřijatelné.3. Žalobkyně v reakci na vyjádření žalované k žalobě uvedla ve svém podání ze dne , datum, , že pokud žalovaný ve svém odporu neuznává nárok žalobkyně a namítá, že nájemné a související platby nebyly hrazeny v době trvání protiepidemiologických opatření v souvislosti s pandemií Covid-19 a z důvodu uzavření provozoven nařízením vlády ČR, tak dne , datum, nabyl účinnosti zák. č. 210/2020 Sb., (dále jen „Lex Covid“), jehož podstatou bylo zavedení zákazu jednostranného ukončení nájemního vztahu prostor sloužících k podnikání ze strany pronajímatele pro nezaplacení nájemného (avšak pouze nájemného) v tzv. rozhodné době, kterou se dle Lex Covid ve vztahu ke komerčním nájmům rozuměla doba od , datum, do , datum, , byl nájemce chráněn před ukončením nájmu v případě, že jeho prodlení s platbou nájemného v uvedené době prokazatelně nastalo v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii. Zákon se nevztahuje na další platby dle nájemních smluv, typicky platby za služby související s pronajatými prostory nebo společnými prostory, marketingové poplatky a jakékoli další sjednané platby, které tedy musí nájemci platit ve splatnosti dle nájemní smlouvy i nadále. Nejednalo se tedy o období žádného prominutí nájemného, nebo slevu z něj, ale o omezení důsledků prodlení s platbou splatných pohledávek. Pronajímatel mohl nadále žalované vystavovat faktury v souladu s nájemní smlouvou. Veškeré dluhy na nájemném byla žalovaná povinna doplatit v tzv. ochranné době stanovené ode dne nabytí účinnosti zákona do , datum, . U příslušných faktur původně splatných v tzv. rozhodné době, došlo na základě Dodatku č. , hodnota, smlouvy ze dne , datum, k posunutí doby splatnosti na , datum, . Převážná většina dlužných faktur vystavených žalobkyní však byla splatná až po uplynutí této rozhodné doby. Žalovaná byla po celou dobu v prodlení a žalobkyně vůči ní mohla uplatňovat jakákoli práva dle zákona či nájemní smlouvy plynoucí, a to vč. úroků z prodlení. Co se týče účtování marketingového poplatku ze strany žalobkyně, po celou dobu trvání smluvního vztahu byl žalované poskytován marketingový prostor na Facebooku a webových stránkách žalobkyně s tím, že podle jejího názoru by se stejnou argumentací mohlo být jako proti těmto poplatkům argumentováno též např. ohledně nákladů na energie v době, kdy jsou obchody uzavřené, tedy se tam kupř. nesvítí. Marketingový prostor žalobkyně mě