40 C 183/2025-24 — Okresní soud v Opavě

1. Žalobkyně se žalobou podanou soudu dne 31. 7. 2025 domáhala určení, že výpověď z nájmu bytu specifikovaného v záhlaví rozsudku, která jí byla dána žalovanou 2/ a , tituly před jménem, , jméno FO, , zemřelým , datum, (dále jen „pronajímatelé“), a doručena dne 6. 6. 2025, není oprávněná. Žalovaná 2/ a , tituly před jménem, , jméno FO, jsou vlastníky budovy č. p. , adresa, . Žalobkyně je nájemkyní bytu č. , hodnota, o velikosti 1+1 v 5. NP budovy č. p. , hodnota, . Žalobkyni byla dne 6. 6. 2025 doručena výpověď z nájmu bytu podepsaná pronajímateli, z důvodu uvedeného v § 2288 odst. 2 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), s tím, že byt pronajímatelé potřebují pro svou vnučku, , jméno FO, , nar. , datum, . Žalobkyně je přesvědčená, že tato výpověď neobstojí především z formálního hlediska, kdy byla pronajímateli co do práva podat námitky poučena nepřesně, nedostatečně a neurčitě, neboť uvedli, že lze podat námitky k soudu, přestože námitky se podávají k rukám pronajímatele. Absence poučení má přitom za následek absolutní neplatnost výpovědi. Pronajímatelé dále výslovně uvádí, že nájemní smlouvu vypovídají k 30. 9. 2025, ačkoliv § 2286 občanského zákoníku uvádí, že výpověď se podává ke dni, kdy tento projev pronajímatele dojde nájemci a že výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co byla výpověď doručena. Z formulace použité ve výpovědi není zřejmé, zda pronajímatelé nemínili podat výpověď k 30. 9. 2025 a výpovědní doba by tak skončila až 31. 12. 2025. Konečně ani předmětný byt není ve výpovědi dostatečně identifikován, neboť chybí název ulice, na níž se byt nachází. Dále má žalobkyně za to, že výpověď je vůči ní příkrá a nepřiměřeně tvrdá. Byt obývá již 49 let, je ženou pokročilého věku s řadou chronických zdravotních potíží, jež významně snižují její kvalitu života i schopnost odolávat zátěžovým situacím. Za celou dobu se nikdy nedostala do prodlení s úhradou nájemného a dalších provozních plateb. Žalobkyně nevlastní jiné nemovitosti, v nichž by mohla realizovat svou bytovou potřebu, je navíc osobou socioekonomicky znevýhodněnou a dlouhodobě pobírá příspěvek na bydlení. V domě se nachází více bytových jednotek a pronajímatelé mohli zajistit bydlení své vnučce v jiném bytě v domě. Z uvedených důvodů považuje žalobkyně výpověď v rozporu s dobrými mravy., právnická osoba, ohledem na úmrtí žalovaného 1/ soud řízení ve vztahu k němu dle § 104 odst. 1 o. s. ř. zastavil. V řízení tak bylo nadále pokračováno toliko s žalovanou 2/(dále jen „žalovaná“).3. Žalovaná žalobní nárok neuznala. Uvedla, že výpověď považuje za platnou a důvody, na jejichž základě žalobkyně zpochybňuje platnost a určitost výpovědi za právně irelevantní. Záměr žalované na ukončení nájemního vztahu, jakož i výpovědní důvod, trvají i nadále. Současně deklarovala snahu se s žalobkyní domluvit smírně.4. Ze shodných tvrzení účastníků vzal soud za prokázané, že žalobkyně dosud užívá bytovou jednotku č. , hodnota, v domě č.p. , adresa, , a že výpověď z nájmu bytové jednotky, jež je předmětem tohoto řízení, byla žalobkyni doručena dne 6. 6. 2025.5. Z výpisu listu vlastnictví č. , hodnota, platného k 2. 6. 2025 soud zjistil, že pronajímatelé se stali na základě Kupní smlouvy , hodnota, ze dne 15. 10. 1996, právní účinky vkladu k 16. 10. 1996, vlastníky budovy určené k bydlení č. p. , hodnota, , jež je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , obojí v katastrálním území , adresa, a obci , adresa, , zapsané pro toto k. ú. a obec u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, ; vlastníky byli i ke dni výpovědi.6. Z Rozhodnutí o přidělení bytu z 26. 1. 1976, Zápisu o dohodě o odevzdání a převzetí bytu ze dne 2. 2. 1976, Prohlášení , označení úřadu, ze dne 8. 11. 1983 a Dohody o užívání bytu ze dne 21. 11. 1983 soud zjistil, že žalobkyně se stala uživatelkou bytové jednotky po bývalém manželovi , jméno FO, k 8. 11. 1983 a byt jí byl předán 21. 11. 1983.7. Z výpovědi pronajímatelů z nájmu bytu ze dne 2. června 2025 soud zjistil, že pronajímatelé dali žalobkyni výpověď z důvodu uvedeného v § 2288 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku s tím, že novým nájemcem bytu bude jejich vnučka, , jméno FO, , nar. , datum, ; současně žalobkyni poučili tak, že proti výpovědi může podat námitku nebo navrhnout přezkoumání oprávněnosti místně příslušným soudem.8. Soud neprovedl důkaz Zápisem z jednání konaného 11. 9. 1996 v sídle společnosti , právnická osoba, a Oznámením společnosti , právnická osoba, o změně majitele z 29. 1. 1997, jež žalobkyně navrhovala ke svému tvrzení, že pronajímatelé jsou vlastníky domu č. p. , adresa, , neboť tuto skutečnost soud zjistil z listu vlastnictví. Soud neprovedl k důkazu ani Námitky žalobkyně proti výpovědi z 21. 6. 2025 a Oznámení o změně výše dávky státní sociální podpory ze dne 30. 4. 2025, neboť tvrzení, k nimž jsou navrhovány, jsou pro posouzení věci nadbytečné.9. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu: žalobkyně je nájemkyní bytové jednotky č. , hodnota, v , hodnota, . NP domu č. p. , hodnota, , umístěného na pozemku parc. , hodnota, , na , adresa, , když právo užívání bytu (dle § 871 odst. 1 z. č. 40/1964 Sb., účinného od 1. 1. 1991, nyní nájem) na ni přešlo k 8. 11. 1983, kdy právo užívání bytu nabyla po bývalém manželovi , jméno FO, . Pronajímatelé byli ke dni podání výpovědi vlastníky domu č. p. , hodnota, , umístěného na pozemku parc. , hodnota, , na , adresa, , přičemž , tituly před jménem, , jméno FO, dne , datum, zemřel. Dne 6. 6. 2025 žalobkyně obdržela výpověď z nájmu bytu datovanou 2. 6. 2025 a podepsanou pronajímateli. Pronajímatelé jako výpovědní důvod uvedli, že novým nájemcem bytu bude jejich vnučka, , jméno FO, , nar. , datum, (§ 2288 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku). Žalobkyni poučili toliko, že je oprávněna navrhnout přezkoumání výpovědi místnímu soudu, aniž by uvedli lhůtu, v níž tak může žalobkyně učinit.10. Podle 2288 odst. 2 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „o. z.“), pronajímatel může mj. vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Dle odstavce třetího citovaného ustanovení, vypoví-li pronajímatel nájem (z uvedeného důvodu), uvede výpovědní důvod ve výpovědi. Dle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle odstavce druhého, vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Podle § 2290 o. z., nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.11. Soud se nejprve zabýval tím, zda je žaloba včasná. Výpověď byla žalobkyni doručena 6. 6. 2025 a žaloba byla podána 31. 7. 2025, tedy v zákonné lhůtě. Soud se dále zabýval tím, zda je výpověď platná dle § 2286 o. z. Dle ustálené judikatury, výpověď z nájmu bytu ze strany pronajímatele, která neobsahuje poučení o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi a poučení o lhůtě, v jaké má žalobu podat, je absolutně neplatná, neboť porušení § 2286 odst. 2 o. z. je nejen v rozporu se zákonem, ale zjevně narušuje i veřejný pořádek. Citované ustanovení je výrazem ochrany nájemce, který se, z povahy věci, musí dozvědět o svém právu bránit se výpovědi u soudu včas (viz rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 2029/2023, obdobně sp. zn. 26 Cdo 2199/2018). Vzhledem k tomu, že výpověď ze dne 2. 6. 2025 úplné poučení nájemce neobsahovala, když v ní chyběla právě lhůta, v níž se žalobkyně může domáhat přezkoumání její oprávněnosti u soudu, je absolutně neplatná. Proto soud již další dokazování (co do namítaného rozporu s dobrými mravy) neprováděl a žalobě v plném rozsahu vyhověl.12. O nákladech řízení rozhodoval soud dle § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal žalobkyni, která měla ve věci plný úspěch, náhradu nákladů řízení v částce 2 000 Kč, odpovídající zaplacenému soudnímu poplatku, když ve zbytku se žalobkyně nákladů řízení výslovně vzdala.