34 C 799/2023-13 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobkyně se svým návrhem podaným u Okresního soudu v Ostravě dne 4. 12. 2023 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost vyklidit byt č. , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, +, Anonymizováno, situovaný v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, č. or. , Anonymizováno, , na , adresa, , obec , adresa, Žalobkyně k odůvodnění svého nároku uvedla, že je vlastníkem předmětného bytu, přičemž žalovaný tento byt užíval na základě nájemní smlouvy ze dne 15. 1. 2011 ve znění pozdějších dodatků, kdy v současnosti je předmětný byt užíván žalovaným zcela bez právního důvodu. Žalobkyně dále uváděla, že smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 14. 1. 2012, přičemž doba nájmu byla následně prodlužována na základě dodatků až do 14. 11. 2013. Nájemní poměr k předmětnému bytu tedy skončil uplynutím doby určité k 14. 11. 2013, přičemž nedošlo k jeho následnému prodloužení dalším dodatkem smlouvy. Žalobkyně vyzvala žalovaného dne 10. 3. 2023 prostřednictvím emailové komunikace k opuštění předmětného bytu za předpokladu, že nebude souhlasit s podmínkami nové nájemní smlouvy, které mu byly současně zaslány. Žalovaný s novými podmínkami nesouhlasil, byt nevyklidil, přestože jej užívá od 15. 11. 2013 zcela bez právního důvodu. K automatickému prodloužení doby nájmu rovněž nedošlo, když v čl. III. bodu 3.3 nájemní smlouvy bylo stanoveno, že smlouva může být prodloužena pouze písemným dodatkem uzavřeným oběma stranami této smlouvy. Požadavek žalobkyně na vyklizení předmětného bytu je dán v souladu s ustanovením § 1040 občanského zákoníku a nemůže být shledán v rozporu s dobrými mravy. Přestože žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce žalovaného podáním ve smyslu § 142a o. s. ř. ze dne 11. 4. 2023 vyzvala k vyklizení předmětného bytu, žalovaný svou povinnost vůči žalobkyni nesplnil.2. Žalobkyně u soudního jednání na žalobě setrvala.3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, když namítal, že podle jeho názoru byl opakovaně nájemní vztah prolongován a tudíž, že mu svědčí právo předmětný byt užívat., právnická osoba, řízení byly prokázány tyto skutečnosti z níže uvedených listinných důkazů:5. Ze smlouvy o nájmu bytu uzavřené mezi právní předchůdkyní žalobkyně , právnická osoba, a žalovaným ke dni 15. 1. 2011 bylo zjištěno, že předmětem bylo právo nájmu bytu č. , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, +, Anonymizováno, situovaného v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, č. or. , Anonymizováno, , na parcela p. č. , hodnota, , , adresa, , obec , adresa, , kat. úz. , adresa, , obec , adresa, . Doba nájmu byla sjednána na dobu určitou od 15. 1. 2011 do 14. 1. 2012, přičemž bylo ujednáno, že tato smlouva může být prodloužena pouze písemným dodatkem uzavřeným mezi oběma stranami této smlouvy.6. Z dodatku č. , hodnota, uzavřeného k této smlouvě mezi výš označenými stranami ke dni 21. 12. 2011 bylo zjištěno, že tímto se doba nájmu stanovená na dobu určitou nově uzavírá do 14. 11. 2012.7. Z dodatku č. , hodnota, uzavřeného k této smlouvě mezi výše označenými stranami ke dni 21. 12. 2011 bylo prokázáno, že tímto se doba nájmu prodlužuje do 14. 11. 2013.8. Z výpisu z KN LV , Anonymizováno, vedeného u KÚ pro , Anonymizováno, kraj, kat. prac. , adresa, bylo zjištěno, že vlastníkem nemovitosti č. p. , Anonymizováno, stojící na pozemku p. č. , hodnota, , pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, , nacházejícího se na , adresa, je žalobkyně.9. Z předžalobní výzvy ze dne 6. 4. 2023 adresované žalobkyní žalovanému bylo zjištěno, že žalobkyně tímto vyzvala žalovaného k vyklizení předmětného bytu s odůvodněním, že doba nájmu byla sjednána na dobu určitou do 14. 11. 2013, přičemž k prodloužení doby nájmu nedošlo, když takto nájemní poměr zanikl ke dni 14. 11. 2023. Z dodejky bylo zjištěno, že tato listina byla žalovanému doručena do sféry dispozice ke dni 14. 4. 2023.10. Dalších důkazů soud neprováděl, když dospěl k závěru, že skutkový stav byl prokázán v takovém rozsahu, aby soud mohl meritorně rozhodnout.11. Na základě výše uvedených skutečností soud dospěl k tomuto závěru o skutkovém stavu:12. V řízení tak bylo prokázáno, že mezi právní předchůdkyní žalobkyně a žalovaným ke dni 15. 1. 2011 byla uzavřena smlouva o nájmu, jejímž předmětem byl nájem bytu č. , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, +, Anonymizováno, situovaného v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, č. or. , Anonymizováno, , na parcela p. č. , hodnota, , , adresa, , obec , adresa, , kat. úz. , adresa, , obec , adresa, , když doba nájmu byla sjednána od 15. 1. 2011 do 14. 1. 2012, přičemž mj. bylo ujednáno, že tato smlouva může být prodloužena pouze písemným dodatkem uzavřeným oběma stranami této smlouvy. Dodatky č. , hodnota, a 2 k této smlouvě bylo prokázáno, že takto byla postupně doba nájmu prodlužována až do 14. 11. 2013, když bylo prokázáno výpisem z katastru nemovitostí, že vlastníkem předmětné nemovitosti, kde se byt nachází, je žalobkyně a pasivní legitimace žalovaného, který uvedl, že byt nadále užívá a je přesvědčen, že jej užívá oprávněně.13. Dle ustanovení § 685 zákona č. 40/1964 Sb. občanský zákoník platný do 31. 12. 2013, nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu určité práce nájemce.14. Dle ustanovení § 710 odst. 3 téhož zákona, v případě, že nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím této doby.15. Dle ustanovení § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník ve znění pozdějších právních předpisů (dále jen o. z.) Nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.16. Dle ustanovení § 2285 o. z., pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.17. Dle ustanovení § 2292 o. z., nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání při vstupu do bytu a jeho užívání.18. Dle ustanovení § 1040 odst. 1 o. z., kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.19. Dle ustanovení § 1042 o. z., vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje, nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.20. Po právním zhodnocení výše zjištěného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žalobní nárok žalobkyně je zcela důvodný. Podle právní úpravy platné do 30. 6. 2006 bylo obnovení nájmu bytu možné v případě, že nájemce užívá byt i po skončení nájmu s tím, že pokud pronajímatel nepodal návrh na vyklizení do 30 dnů, došlo k obnovení nájemního poměru k bytu na dobu sjednanou v nájemní smlouvě. Novelou zákona č. 40/1964 Sb. byla možnost obnovení nájmu bytu vyloučena; následně soudní praxe dovodila, že jde o normu dispozitivní, a tudíž je možné obnovení nájemního poměru jedině na základě dohody. Srovnáním úpravy obnovení nájmu podle stávajícího občanského zákoníku a podle zákona č. 40/1964 Sb. soudní praxe konstatovala, že dřívější právní úprava byla založena na konstrukci, že dochází k obnovení původního nájemního vztahu, tj. že původní nájemní vztah nezanikl. Podle stávajícího občanského zákoníku původní vztah zaniká a dochází ke vzniku nového nájmu. Soud dospěl k závěru, že uplynutím sjednané doby nájmu žalovanému zaniklo právo nájmu ke dni 14. 11. 2013, a to v souladu s ustanovením § 710 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb. platného do 31. 12. 2013, neboť dle ustanovení § 686a odst. 6 této úpravy nebylo možno uplatnit ustanovení § 676 odst. 2 o. z. o prolongaci nájemního vztahu. Od 15. 11. 2013 tak žalovaný užívá byt bez právního důvodu, neboť v nájemní smlouvě bylo sjednáno, že nájemní poměr lze prodloužit jen písemným dodatkem ke smlouvě písemnou formou, což nebylo učiněno. I kdyby soud akceptoval názor žalovaného, že docházelo postupně k automatickému obnovování nájemního poměru, jak to má na mysli ustanovení § 2285 občanského zákoníku (zánik práva nájmu se posuzuje podle dosavadních právních předpisů v souladu s ustanovením § 3074 odst. 1 o. z)., mohlo by dojít k prolongaci nájemního poměru jen tehdy, pokud by si strany neujednaly něco jiného; strany si však ujednaly, že může být tento nájemní vztah prodloužen toliko písemnou formou, navíc žalobkyně vyzvala žalovaného předžalobní výzvou ze dne 6. 4. 2023 k vyklizení bytu, což nutno chápat jako výzvu k vyklizení bytu, stejně doručení žaloby na vyklizení žalovanému, ke kterému došlo dne 15. 1. 2024. Tudíž, i kdyby soud akceptoval tvrzení žalovaného, že do