23 C 521/2024-43 — Okresní soud v Ostravě

1. Předmětem řízení je zaplacení částky ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím. Žalobci žalobu odůvodnili tím, že uzavřeli s žalovaným dohodu o složení blokovacího depozita ze dne 10. 5. 2024 (dále jen „, jméno FO, “). Žalovaný byl podle této , jméno FO, zprostředkovatelem, žalobci se zúčastnili jako zájemci a také se této , jméno FO, zúčastnila třetí strana jako prodávající, a to společnost , právnická osoba, ., IČ , IČO, , se sídlem , adresa, (dále jen jako „prodávající“). , jméno FO, je týkala budoucího prodeje pozemku p. č. , Anonymizováno, /2 pro k. ú. , adresa, , zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeno katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , a to za kupní cenu 1 490 000 Kč. V souladu s výše uvedenou , jméno FO, uhradili žalobci dne 10. 5. 2024 na bankovní účet žalovaného „blokovací depozitum“ ve výši 100 000 Kč. Ačkoliv následně nedošlo k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě (tj. realitní smlouvy) do sjednané doby 12. 8. 2024 z níže uvedených důvodů na straně žalovaného a na straně prodávajícího, rezervační poplatek nebyl žalobcům do dnešního dne vrácen. V přiměřené době před sjednaným termínem pro uzavření kupní smlouvy, tj. před 12. 8. 2024, nedošlo ze strany žalovaného k vyzvání žalobců a prodávajícího k uzavření realitní smlouvy. Žalovaný nikdy z vlastní iniciativy nepředložil návrh žádné realitní smlouvy. Tím došlo ze strany žalovaného k porušení ustanovení čl. IV. odst. 1 písm. a. a také ustanovení čl. V. odst. 1 písm. a. dané , jméno FO, . Dle smlouvy byl žalovaný jedinou osobou oprávněnou vyzvat zájemce (tj. žalobce) k uzavření smlouvy. Bez aktivity žalovaného nebylo uzavření realitní smlouvy v souladu s , jméno FO, možné. Ze strany žalovaného nebyla vyvíjena žádná odpovídající zprostředkovatelská aktivita k zajištění podmínek pro uzavření kupní smlouvy nebo budoucí kupní smlouvy. Žalovaný nevyvíjel žádnou činnost směřující k výmazu veškerých věcných břemen a zástav váznoucích na předmětném pozemku. Ačkoliv povinnost k výmazu věcných břemen byla v , jméno FO, přenesena na prodávajícího, je součástí odborné péče realitního makléře zajistit svou činností podmínky pro uzavření realitní smlouvy a koordinovat přípravu smluvních dokumentů vedoucích ke koupi nemovitosti, a to zejména s ohledem na to, že s žalobci v souvislosti s danou , jméno FO, jednal výhradně žalovaný, který rovněž zastupoval prodávajícího za základě plné moci. S prodávajícím se žalobci nikdy osobně nesetkali. Žalobci vyčkávali v důvěře v profesní schopnosti žalovaného na výzvu k uzavření realitní smlouvy od 10. 5. 2024 až do 4. 8. 2024, kdy žalovaného a prodávajícího vyzvali k uzavření realitní smlouvy. Teprve na základě výzvy žalobců začal žalovaný v rozporu se svou profesní a smluvní odpovědností vyvíjet aktivitu k dokončení transakce. Návrhy smluv byly žalovaným zaslány žalobcům až 7. 8. 2024, přičemž žalobci neměli dostatečný časový prostor k nastudování a připomínkování předložených dokumentů. Obsah těchto listin vyžadoval nutnou revizi ze strany žalobců, neboť obsahoval nepřesné a pro ně nepřípustné podmínky. V době předložení těchto návrhů nebyly nikým učiněny žádné kroky k odstranění věcných břemen a zástav váznoucích na předmětném pozemku. Žalobci reagovali e-mailem ze dne 7. 8. 2024, ve kterém se vyjádřili k nutným revizím. Dne 9. 8. 2024 proběhla ústní schůzka, kde byly projednávány podmínky uzavření obchodu, a to v souvislosti s tím, že návrh žalovaného ze dne 7. 8. 2024 nebyl akceptovatelný a břemena a zástavy nebyly doposud vymazány z katastru nemovitostí. Je zcela zásadní pro následující vývoj jednání mezi žalovaným, prodávajícím a žalobci, že teprve dne 9. 8. 2024 večer po výše uvedené ústní schůzce žalovaný telefonicky informoval žalobce o tom, že pozemek je zatížen dalším věcným břemenem ve prospěch společnosti , právnická osoba, ., IČ , IČO, , se sídlem , adresa, , které nebylo doposud evidováno v katastru nemovitostí. Jednalo se o břemeno opravňující společnost , právnická osoba, . k umístění a provozování komunikačního vedení a zařízení. Písemné podklady k tomuto břemeni byly žalobcům zaslány dne 12. 8. 2024 e-mailem. Smlouva se společností , právnická osoba, . byla prodávajícím sepsána dne 7. 8. 2024 a návrh na její vklad byl podán dne 8. 8. 2024. Navíc se jednalo o úplatné věcné břemeno, kdy úplata šla ve prospěch prodávajícího, ačkoliv toto břemeno měli nést do budoucna žalobci jako kupující. Je zřejmé, že vyjednávání se společností , právnická osoba, . muselo probíhat v delším časovém úseku, aniž by tato informace byla žalobcům sdělena. Jedná se o zcela zásadní právní vadu věci, která významně ovlivňuje kvalitu předmětného pozemku a měla by vliv na rozhodování žalobců o samotném uzavření , jméno FO, . Způsob a čas sdělení této informace žalovaným považují žalobci za zcela nekorektní a zásadně tím byla narušena jejich důvěra v zamýšlený realitní obchod. Poslední den tříměsíční lhůty dne 12. 8. 2024 byla žalobcům ze strany žalovaného sdělena zcela zásadní informace o zatížení pozemku dalším břemenem. Navíc v dohodnuté lhůtě nedošlo k výmazu žádných břemen a zástav v rozporu se smlouvou. Tento nestandardní způsob jednání žalovaného a prodávajícího byl důvodem pro změnu přístupu k jednání o uzavření realitní smlouvy ze strany žalobců. Dne 13. 8. 2024 odeslali žalovanému i prodávajícímu výzvu k vrácení zaplaceného blokovacího depozita. , jméno FO, výzva byla zaslána e-mailem i prostřednictvím datové schránky. Z e-mailové komunikace mezi stranami už od 4. 8. 2024 vyplývá, že žalobci jednali v souladu se smlouvou a v zájmu uzavření realitní dohody. Dokonce i po sdělení informace o zcela novém věcném břemeni společnosti , právnická osoba, . pokračovali ve snaze o uzavření dohody s odpovídajícími podmínkami. Je zcela pochopitelné, že na jejich straně vznikly pochyby o žalovaném a prodávajícím. Zejména žalobci požadovali bezodkladné vrácení blokovacího depozita, k jehož zaplacení žalovanému nebyl dán žádný právní důvod. Vzhledem k přístupu žalovaného k dalšímu vyjednávání o podmínkách uzavření realitního obchodu žalobci postupně zcela upustili od záměru jakoukoliv smlouvu uzavřít a jejich úmyslem bylo zejména získat zpět složené blokovací depozitum. Od 26. 8. 2024 se žalovaný v komunikaci odmlčel. Žalovanému byla doručena prostřednictvím právního zástupce předžalobní výzva ve smyslu ust. § 142a o.s.ř. ze dne 9.9.2024. Doposud však žalovaný nezaplatil z dlužné částky ničeho. Dále žalobci vyjádřili podrobně svůj právní názor na danou věc, kdy výše uvedená , jméno FO, je smlouvou o realitním zprostředkování ve smyslu zákona č. 39/2020 Sb., a proto se na ni uvedený zákon vztahuje. Žalobci jsou vůči žalovanému v postavení spotřebitele. Dle ustanovení § 14 daného zákona, není možné uložit zájemci povinnost uzavřít realitní smlouvu a dále dle ustanovení § 19 není možné upravit splatnost provize bez dalšího před uzavřením realitní smlouvy. „Blokovací depozitum“ uvedené v , jméno FO, v ustanovení čl. III. odst. 1 je podle zákona o realitním zprostředkování a podle ustálené judikatury ve skutečnosti provizí zprostředkovatele poskytnutou v rozporu se zákonem o realitním zprostředkování (např. Nejvyšší soud, sp. zn. , spisová značka, ze dne 20. 6. 2023). Blokovací depozitum nemohlo být použito jako „smluvní pokuta“ ve smyslu ust. čl. VI. odst. 2 , jméno FO, , neboť jednak žalobci neporušili žádnou smluvní povinnost a jednak nelze neplatný závazek uzavřený v rozporu se zákonem zajistit platnou smluvní pokutou. Neexistuje žádný právní nárok, podle kterého by si žalovaný zaplacené blokovací depozitum mohl ponechat. Splatnost vrácení blokovacího depozita nastala nejpozději dle ust. čl. V. odst. 2 , jméno FO, tři pracovní dny od porušení povinnosti prodávajícího k výmazu věcných břemen a zástav do konce účinnosti , jméno FO, , tj. tři pracovní dny od 13. 8. 2024. Splatnost vrácení blokovacího depozita nastala nejpozději dne 16. 8. 2024. Zákonné úroky z prodlení žalobci požadují v souladu s , jméno FO, od 17. 8. 2024. Žalovaný jako profesionální realitní makléř vůči žalobcům porušil svou informační povinnost dle ustanovení § 12 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb. Žalovaný porušil své profesní povinnosti související s poskytováním realitních služeb podle zákona č. 39/2020 Sb. a jednal také v rozporu s ustanovením čl. III. odst. 1 uzavřené , jméno FO, , které určuje, že složení blokovacího depozita k rukám zprostředkovatele bylo učiněno za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi nemovitosti. V závěru uvedli, že „Blokovací depozitum“ sjednané v , jméno FO, ve výši 100 000 Kč bylo žalovanému poskytnuto v rozporu se zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Nad rámec této skutečnosti žalovaný po uzavření , jméno FO, opakovaně porušil smluvní a zákonné povinnosti vůči žalobcům v souvislosti s , jméno FO, . V důsledku jeho jednání v rozporu se smlouvou a se zákonem nikdy nedošlo k uzavření realitní smlouvy mezi žalobci a prodávajícím