18 C 124/2021-79 — Okresní soud v Příbrami

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala nahrazení projevu vůle a určení obsahu kupní smlouvy k nemovitosti pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je dům [adresa], a pozemků parc. [číslo] st. [anonymizováno], jehož součástí je nemovitost bez čp., to vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], Katastrální úřad pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Příbram (dále také jen„ předmětné nemovitosti“). Žalobkyně tvrdila, že dne [datum] uzavřeli žalovaní s žalobkyní smlouvu o nájmu předmětných nemovitostí. Vedle toho uzavřeli téhož dne také dohodu, která materiálně je smlouvou o smlouvě budoucí kupní, na jejímž základě měla žalobkyně jako nájemce povinnost odkoupit předmětné nemovitosti nejpozději k [datum], kdy smlouva obsahovala i způsob určení kupní ceny jako součet kupní ceny, za kterou předmětné nemovitosti nabyli žalovaní, nákladů na úhradu daně z nabytí nemovitých věcí a částky 500 000 Kč. Manželka jednatele žalobkyně je vlastníkem i dvou přilehlých pozemků, které koupila v domnění, že výhledově nabude žalobkyně i předmětné nemovitosti a dojde tak ke zcelení. Žalobkyně se v minulosti na oba žalované obrátila písemným dopisem, ve kterém je vyzvala k jednání o detailním obsahu smlouvy, avšak bezúspěšně. Jedinou reakcí žalovaných byla výpověď nájemní smlouvy ze dne [datum], proti které podala žalobkyně žalobu na určení neplatnosti. 2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasili a navrhli, aby byla zamítnuta. Tvrdili, že nejsou splněny podmínky pro to, aby se žalobkyně mohla domáhat určení obsahu smlouvy soudem, neboť dohodu ze dne [datum] nelze považovat za smlouvu o smlouvě budoucí. Dohoda obsahuje závazek nájemníka (žalobkyně) nejpozději k datu [datum] odkoupit od pronajímatelů nemovitosti. Dohoda však neobsahuje povinnost žalovaných jako vlastníků předmětných nemovitostí tyto nemovitosti prodat. Je tedy čistě na svobodné vůli žalovaných, zda a případně komu předmětné nemovitosti prodají a soudním rozhodnutím nelze do vlastnického práva žalovaných zasahovat a nelze nahrazovat projev vůle, k němuž se žalovaní nezavázali. Určení obsahu smlouvy se může domáhat pouze oprávněná strana, kterou je druhá strana než strana zavázaná. Zavázanou stranou je žalobkyně, žalovaní z dohody zavázáni nejsou. Žalobkyni proto nesvědčí aktivní legitimace domáhat se určení obsahu smlouvy. 3. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že vlastníkem předmětných nemovitostí, tj. pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je dům [adresa], a pozemků parc. [číslo] st. [anonymizováno], jehož součástí je nemovitost bez čp., garáž, to vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro [územní celek], [katastrální uzemí], Katastrální úřad pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Příbram, jsou žalovaní, kdy předmětné nemovitosti jsou zde evidovány jako součásti jejich společného jmění manželů. 4. Z kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že pan [jméno] [příjmení], označený zde jako prodávající, a žalovaní, označení jako kupující, uzavřeli daného dne dohodu, jejímž předmětem byl úplatný převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem za dohodnutou kupní cenu 4 559 180,68 Kč na žalované. 5. Ze zástavní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že [právnická osoba], označená jako banka a zástavní věřitel, pan [jméno] [příjmení], označený jako zástavce, a žalovaní, označení jako nabyvatel a vedlejší účastník, uzavřeli dohodu o zřízení zástavního práva k předmětným nemovitostem k zajištění dluhů ze smlouvy o úvěru. 6. Ze smlouvy o nájmu domu ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaní, označení zde jako pronajímatelé, a žalobkyně, označená jako nájemník, uzavřeli daného dne dohodu, jejímž předmětem byl pronájem předmětných nemovitostí žalobkyni za účelem bydlení a podnikatelské činnosti (sídlo společnosti a skladování), a to na dobu určitou od [datum] do [datum] s možností prodloužení. Strany si dohodly nájemné 33 000 Kč měsíčně. 7. Z dohody ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaní, označení zde jako pronajímatelé, a žalobkyně, označená jako nájemník, uzavřeli dohodu, jejímž předmětem byl závazek žalovaných pronajmout žalobkyni předmětné nemovitosti. V odstavci 2) dohody si strany sjednaly, že žalobkyně jako nájemník nejpozději k datu [datum], kdy pronajímatelům končí fixace úrokové sazby a vzniká možnost celkového doplacení hypotečního úvěru bez finanční sankce, odkoupí od pronajímatelů předmětné nemovitosti. Dle odst. 3) kupní cena bude součtem kupní ceny nemovitosti, nákladů na úhradu daně z převodu nemovitosti plus fixní částky 500 000 Kč. Dle odst. 4) dohody v případě, že žalobkyně neposkytne pronajímatelům na jejich výzvu v dostatečném předstihu potřebnou součinnost ve věci prodeje nemovitosti před datem [datum] a tudíž nebude možno zrealizovat prodej nemovitosti žalobkyni, bere žalobkyně na vědomí, že žalovaní mohou s nemovitostmi nakládat dle svého uvážení. 8. Z výpovědi smlouvy o nájmu domu ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaní tímto žalobkyni sdělili, že vypovídají smlouvu o nájmu ze dne [datum] z důvodu prodlení s úhradou nájemného déle než 3 měsíce a zároveň vyzvali žalobkyni k úhradě dlužného nájemného za období od listopadu 2020 do září 2021 ve výši 363 000 Kč. Žalovaní zároveň žalobkyni sdělili, že tímto odvolávají svůj souhlas s umístěním sídla žalobkyně na adrese [adresa žalobkyně]. 9. Z dopisu ze dne [datum] včetně potvrzení o sledování zásilky soud zjistil, že žalobkyně písemně vyzvala žalované k vyřešení nastalé situace s tím, že ona předmětné nemovitosti odkoupí, kdy dům je rodinným domem jednatele žalobkyně a slouží především jako rodinné sídlo s tím, že je v něm registrována firma. 10. Z námitek proti výpovědi smlouvy o nájmu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně prostřednictvím svého zástupce písemně sdělila žalovaným, že podanou výpověď z nájmu předmětných nemovitostí považuje za neplatnou. 11. Z dopisu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně se písemně obrátila na žalované s žádostí o vyjednávání a urovnání se přátelskou neprávní cestou. 12. Z výzvy k odevzdání předmětu nájmu ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaní prostřednictvím svého právního zástupce vyzvali žalobkyni, aby nejpozději dne [datum] opustila předmět nájmu, neboť nejpozději k [datum] skončí sjednaná doba nájmu. 13. Z výzvy k uzavření smlouvy ze dne [datum] včetně dodejky soud zjistil, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vyzvala žalované k uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti za podmínek dohody ze dne [datum] (pozn. soudu – uvedené datum [datum] považuje soud s ohledem na učiněná zjištění za překlep, kdy dopis zjevně odkazuje na dohodu ze dne [datum]) s tím, že v opačném případě jim nezbyde než se obrátit na soud. 14. Z úřední činnosti je soudu známo, že u Okresního soudu v Příbrami bylo pod sp. zn. 16 C 133/2021, vedeno řízení, kterým se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi z nájmu předmětných nemovitostí. Na základě zpětvzetí žaloby bylo řízení usnesením ze dne 13. 1. 2022, č.j. 16 C 133/2021-40, zastaveno. Dále je soudu z úřední činnosti známo, že u Okresního soudu v Příbrami byla dne 3. 5. 2022 podána žalovanými další žaloba, a to na částku 99 000 Kč za dlužné nájemné za měsíce říjen až prosinec 2021. Ve věci nebylo doposud rozhodnuto, řízení je vedeno pod sp. zn. 18 C 72/2022. 15. Podle § 1785 odst. 1 zákona č.89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Podle § 1786 o. z., zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí. Podle § 1787 o. z., nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud. Obsah budoucí smlouvy se určí podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy zřejmě sledovat. Přitom se vychází z návrhů stran a přihlédne se k okolnostem, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, jakož i k tomu, aby práva a povinnosti stran byly poctivě uspořádány. 16. Na základě provedeného dokazování shrnuje soud zjištěný skutkový stav tak, že bylo prokázáno, že žalovaní se stali vlastníky předmětných nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne [datum], kdy zároveň na tyto nemovitosti bylo zřízeno zástavní právo. Žalovaní coby pronajímatelé a žalobkyně jakožto nájemce uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu, jejímž předmětem byly předmětné nemovitosti. Tato nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou od [datum] do [datum] s možností prodloužení. Dopisem ze dne [datum] žalovaní vypověděli smlouvu o nájmu předmětných nemovitostí pro neplacení nájemného a vyzvali žalobkyni k vyklizení. Podstatné pro daný spor je, že dne [datum] uzavřeli účastníci dohod