6 C 150/2021-148 — Okresní soud v Příbrami

1. Žalobce podal k soudu shora uvedenou žalobu s tím, že je vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je dům [adresa] v k.ú. [obec], na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 10.9.2018 pronajal žalovanému nebytové prostory o velikosti 102 m2 nacházejících se v přízemí předmětného domu, k nájemní smlouvě byl uzavřen dne 15.2.2019 dodatek č. 1. Žalovaný se zavázal platit nájemné předem za rok 2020 ve výši 10 000 Kč měsíčně plus navýšení o inflaci, počínaje r. 2021 pak měsíční nájemné ve výši 12 000 Kč navýšené o inflaci, tedy 12 608 Kč. Žalovaný nezaplatil nájemné za období od ledna do dubna 2021 za každý měsíc ve výši 12 608 Kč, tudíž žalobce smlouvu vypověděl ke dni 30.4.2021. Žalovaný zaplatil v souladu se smlouvou kauci ve výši 10 000 Kč, tuto mu žalobce při skončení nájmu započetl částečně na nájem za leden 2021 ve výši 5 236 Kč, tudíž za tento měsíc činí dlužný nájem 7 372 Kč, 3 000 Kč započetl žalobce na chybějící dveře včetně zámku a částku 1 764 Kč započetl na smluvní pokutu, která však není předmětem žaloby. S ohledem na zaplacení nájemného opožděně či vůbec, má žalobce rovněž nárok na smluvní pokutu ujednanou mezi účastníky ve výši 0,05 % za každý započatý den prodlení, přičemž žalobce požaduje smluvní pokutu z částky 7 372 Kč od 1.4.2021 do zaplacení a z částky 12 608 Kč od 20.12.2020 do 30.4.2021, stejnou smluvní pokutu pak požaduje z částek 12 608 Kč od 20.1.2021, od 20.2.2021 a od 20.3.2021 vždy do zaplacení. 2. V průběhu řízení žalobce doplnil, že požaduje toliko smluvní pokutu ke dni 14.7.2021 kapitalizovanou ve výši 3 427 Kč s tím, že z částky 7 372 Kč požaduje místo od 1.4.2021 až od 30.4.2021. Následně žalobce rovněž doplnil, že smluvní pokutu požaduje z částky 7 372 Kč od 1.5.2021 do 14.7.2021 a z částky 12 608 Kč od 21.12.2020 do 30.4.2021 a z částek 12 608 Kč od 21.1.2021, 21.2.2021 a 21.3.2021 vždy do 14.7.2021, přičemž se jedná o smluvní pokutu ve výši 3 844,50 Kč, celkem tudíž požaduje k zaplacení 49 040,50 Kč, neboť na dlužném nájmu požaduje stále 45 196 Kč. Všechny změny žaloby spočívající ve změně skutkových tvrzení i v navrhovaném petitu soud připustil, a to souladu s provedeným dokazováním, jakož i se zásadou hospodárnosti řízení. 3. Žalovaný se žalobou nesouhlasil s tím, že v pronajatém prostoru hodlal skladovat kávu a v části vytvořit svojí prodejnu, z důvodu pandemie koronaviru se dostal do hospodářských potíží, tudíž se snažil jednat o změně smlouvy, žalobce však ke změně smlouvy nebyl ochoten. Žalobce zároveň porušil smluvní ujednání z nájemní smlouvy, neboť neopravil rampu, nevyměnil světla, neponechal bojler na místě, nevytopil pronajaté prostory, tudíž žalovaný musel tyto záležitosti obstarat sám a vynaložil investice v celkové výši 132 230,70 Kč, tuto částku započetl proti pohledávce žalobce na zaplacení dlužného nájemného, po započtení tudíž žalovaný eviduje za žalobcem pohledávku ve výši 95 390,70 Kč. Žalovaný byl kvůli rozbitému bojleru nucen uzavřít sám smlouvu s dodavatelem elektřiny, aby mohl pronajatý prostor vytopit, v důsledku tohoto také sám platil účty za elektřinu, zároveň nemohl otevřít zamýšlenou prodejnu, v důsledku čehož mu vznikla škoda v podobě ušlého zisku ve výši nejméně 65 000 Kč. V pronajaté věci se vyskytly vady, které žalobce neodstranil ani navzdory výzvám ze strany žalovaného, žalobce musel o nefunkčnosti topení vědět již v době uzavírání smlouvy, nevytopený prostor tak nebyl způsobilý ke skladování kávy. Pokud žalobce jako pronajatel řádně nezajistil plnění služeb, vzniklo žalovanému právo na zaplacení náhrady škody. Je proto důvodné žalobu v celém rozsahu zamítnout. 4. Usnesením Okresního soudu v Příbrami č.j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] byl žalovaný soudem vyzván, aby doplnil relevantní tvrzení, tedy specifikoval služby, které žalobce řádně nezajistil, specifikoval nefunkčnost topení a nevytopený prostor, vylíčil rozhodné skutečnosti k vadám, tedy popsal jednotlivé vady, kdy a jakým způsobem a jakou formou byly žalovaným žalobci oznámeny, jaké bylo stanovisko žalobce, specifikoval investice a částku 132 230,70 Kč, tedy kdo, kdy, kolik, za co zaplatil, kdo a kdy opravu či úklid provedl,uvedl do souladu tvrzení ohledně bojleru, tedy odstranění bojleru oproti tvrzení rozbitý bojler, nutnost uzavřít smlouvu s dodavatelem, vylíčil rozhodné skutečnosti ke škodě, tedy kdy a jak vznikla, specifikoval částku 65 000 Kč, doplnil tvrzení v příčinné souvislosti mezi porušením povinností žalobce a vzniklou škodou, k jednotlivým tvrzením pak označil a připojil důkazy, to vše ve lhůtě 15 dnů. K tomu žalovaný doplnil, že žalobce v rozporu s nájemní smlouvou neopravil rampu před vchodem do ulice [ulice], nezabezpečil ponechání elektrického bojleru v části, kde jsou toalety a sprchový kout a konečně nevyměnil 10 ks zářivkových těles. Předmět nájmu tak trpěl vadami spočívajícími v nefunkční rampě, nebyl vytopitelný a nefungovala zde světla. S ohledem na značný rozsah účetní dokumentace žalovaný požádal o poskytnutí lhůty 30 dnů, tuto lhůtu mu soud poskytl, žalovaný však ničeho nedoplnil, proto soud nařídil ústní jednání, rovněž ani k ústnímu jednání žalovaný ničeho nedoplnil. Při jednání soudu dne 28.2.2022 byl žalovaný opětovně poučen dle § 118a odst. 1,3 o.s.ř. se stejným obsahem, jako v předchozí písemné výzvě soudu, k tomuto žalovaný doplnil, že navrhuje výslech jednatele žalovaného, který veškeré práce a opravy zajišťoval, takže je o všech skutečnostech dostatečně obeznámen a je schopen soudu vše doplnit, soudu zároveň předložil 22 listinných důkazů. 5. Dne 28.2.2022 bylo řízení rovněž ze strany soudu zkoncentrováno, žalobce doplnil tvrzení, že opravu betonové rampy s povrchem dlaždicovým zajišťoval sám, za opravu zaplatil částku 80 000 Kč, s opravou rampy započal již v r. 2018, opravu dokončil dne 20.8.2019, do spisu zároveň založil celou řadu listinných důkazů s tím, že k dalšímu ústnímu jednání předloží účetní doklady žalobce. 6. Provedeným dokazováním soud zjistil a vzal za prokázané, že je žalobce vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je dům [adresa], nájemní smlouvou ze dne 10.9.2018 žalobce jako pronajímatel pronajal v přízemí předmětného domu nebytové prostory o velikosti 102 m2 žalovanému, smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou od 1.1.2019 s tím, že nájemné v r. 2019 činí 8 000 Kč, v r. 2021 částku 12 000 Kč plus navýšení o inflaci, nájemné bylo splatné vždy do 20.dne v měsíci předem. V článku IV. bod 6. si účastníci sjednali pro případ prodlení se zaplacením nájemného a zálohových služeb ve výši 2 000 Kč, smluvní pokutu ve výši 0,05% denně z dlužné částky, v bodě 9. si účastníci sjednali kauci ve výši 10 000 Kč s tím, že se kauce neúročí a bude zúčtována při skončení nájmu. Dle článku V. bod 14. se žalovaný zavázal, že nebude po žalobci požadovat vynaložené náklady na úpravy a rovněž ponechá bez nároku na náhradu, úpravy na místě v případě skončení nájmu a nebude osvětlovací tělesa, zásuvky, vybudované příčky, případně nový zdroj vytápění, rozvod vody, demontovat a ponechá vše ve funkčním stavu. Nájemné je stanoveno po vzájemné dohodě s ohledem na to, že si žalovaný bude řešit na své náklady otázku vytápění. Dodatkem ke smlouvě č. 1 ze dne 15.2.2019 si účastníci dohodli, že žalobce umožní žalovanému využívat rampu v prostoru přiléhajícím k obecnímu úřadu a rovněž přepravu přes chodbu, která není součástí pronajímaných prostor s tím, že měsíční zálohové platby činí 0, a že žalovaný uhradí spotřebu vody a podíl na topivu na základě předloženého vyúčtování jednou ročně. Žalobce se zavázal, že opraví rampu před vchodovými dveřmi z ulice [ulice] do 15.4.2019, zároveň, že opraví střechu a ve vnitřních prostorách vymění 10 ks zářivkových těles na své náklady, zároveň, že zabezpečí ponechání elektrického bojleru v části, kde jsou toalety a sprchový kout. Žalovaný nezaplatil nájemné za měsíce leden až duben 2021, ačkoli byl žalobcem upomínán, z tohoto důvodu žalobce podáním ze dne 15.3.2021 smlouvu vypověděl s tím, že nájem končí s ohledem na běh výpovědní lhůty 30 dnů ke dni 30.4.2021. Žalovaný žalobce opakovaně žádal o změnu smlouvy s ohledem na covidovou situaci, mimo jiné navrhoval snížení nájemného na částku 6 000 Kč a uzavření smlouvy na dobu určitou, s tímto žalobce nesouhlasil, žalovaný podáním ze dne 15.3.2021 provedl zápočet s dlužným nájmem s tím, že započítává částku 132 230,70 Kč, neboť byl nucen tyto náklady vynaložit, když žalobce ani po opakovaných výzvách neopravil oznámené vady, opravu vad zajistil sám žalovaný. Se zápočtem žalobce nesouhlasil, opakovaně žádal žalovaného o specifikaci investic i škody. Žalobce si vedl stavení deník mimo jiné na stavební práce v období od 8.10. do 15.11.2018, rovněž si zajistil fotografie rampy před domem [adresa] včetně elektrického bojleru a starých zářivkových těles. Soud vycházel zejména z nájemní smlouvy ze dne 10.9.2018 včetně dodatku č. 1 a přílohy, z korespondence mezi účastníky včetně e-mailu, z potvrzení o doručení, z daňových dokladů, z prodeje či účtenek, z faktur. 7. Na druhé straně so