14 C 77/2023-197 — Okresní soud v Příbrami

1. Žalobce podal dne 22. 5. 2023 ke zdejšímu soudu shora uvedenou žalobu s doplněním ze dne 29. 10. 2023, mj. s tím, že je vlastníkem pozemku parc. [číslo] v [obec], jehož součástí je i budova [adresa], objekt k bydlení, v níž se ve 3. nadzemním podlaží nachází byt [číslo] o podlahové ploše 63,61 m², který byl na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] pronajat žalovanému, který hradí nájemné ve výši 1 648 Kč měsíčně (bez nájemného za movité vybavení), tj. 25,92 Kč Předmětný bytový dům byl postavený v 60. - 70. letech 20. století, kdy nebyly kladeny požadavky na energetickou hospodárnost budov, byl postaven z příčně děrovaných cihel tloušťky 37,5 mm s dřevěnými okny, omítnutý břízolitovou fasádou, kdy žalobce musel opakovaně vynakládat vysoké náklady na opravy budovy, a to odstranění zatékání do střechy, havarijní stav omítek, opravy děravých svodů a okapů, odstraňoval rozpadlé zdivo ve štítu, většinou za využití výškové plošiny. Opadávala fasáda, čímž docházelo k zatékání do půdy a bytů pod půdními prostory, opadávající omítkou a zdivem hrozilo zranění osob pohybujících se po chodníku na velice frekventovaném místě. Skrze původní staré hliníkové výkladce u nebytových prostor docházelo k významným únikům tepla. Nájemci bytů si rovněž opakovaně stěžovali na vysoké náklady za dodávky tepla, na výskyt plísní v bytech pod půdními prostory. Došlo rovněž k výměně většiny původních dřevěných oken v bytové části za okna plastová. Již v roce 2017 byla zpracována studie na realizaci stavebních úprav a zateplení bytového domu [adresa] až [anonymizováno], z níž vyplynulo doporučení na zateplení kontaktním atestovaným zateplovacím systémem, zateplení nevyužívaných půdních prostorů, zateplení pochozích částí podlah půdy a na celkovou sanaci stávající střešní krytiny a klempířských prvků. Z průkazu energetické náročnosti budovy, který byl v roce 2017 zpracován, vyplynula energetická náročnost jako E – nehospodárná, přičemž bylo odhadováno, že po zateplení dojde ke snížení energetické náročnosti až o 66 %, kdy doporučením zpracovatele bylo vyměnit okna i dveře, které doposud výměnou neprošly, zateplit obvodové zdivo, podlahy v prostoru sklepa a střechy a střechu zrekonstruovat. Na tomto podkladě, který byl v roce 2018 aktualizován, byla zpracována projektová dokumentace pro provádění stavby, dle níž byly realizovány stavební úpravy spočívající ve výměně stávající střešní krytiny za novou včetně laťování, sanace a opravy stávajících konstrukcí vzduchotechniky nad střešní rovinou (vyústění plechových komponentů původní nefunkční vzduchotechniky, nátěry ocelových konstrukcí a podobně), k výměně starých oken za nová plastová na střeše, k výměně výkladců a vstupních dveří v nebytových prostorách v přízemí za nové z hliníku, výměně stávajících vstupních dveří do společných prostor bytových částí domu za nové, k výměně klempířských prvků střechy (její oplechování, výměna okapních žlabů a dešťových svodů), k výměně okenních parapetů, opravě lodžií (nové podlahové konstrukce a nová zábradlí), k demontáži a opětovné montáži stávajících mříží v oknech v 1. nadzemním podlaží po revitalizaci, k zateplení fasády, podlah půdy a stropu v suterénech a k aplikování kabřincového obkladu soklu v původním rozsahu. Po dokončení stavebních prací poskytl energetický specialista Ing. [příjmení] dne 3. 4. 2023 stanovisko, z něhož vyplývá, že provedenými stavebními pracemi došlo ke zlepšení tepelně technických vlastností budovy a k úspoře dodávané energie přibližně v hodnotě 60 % Náklady vynaložené na stavební úpravy tak byly dle tohoto stanoviska vynaloženy účelně. Nájemci byli o rozsahu stavebních prací před jejich započetím písemně informováni a byli vyzváni k vyklizení půdních i dalších společných prostor chodeb v suterénech, neboť v některých se nacházely jejich věci, a to z důvodu vyklizení staveniště a také z důvodu požární bezpečnosti. Jelikož tyto prostory sami nevyklidili, zajistil toto vyklizení žalobce na své náklady ve výši 25 000 Kč. Dodavatel, který provedl stavební úpravy, byl vybrán na základě zadávacího řízení o veřejné zakázce, jednalo se o společnost [právnická osoba], kdy hlavním kritériem výběru byla nejnižší nabídková cena. S uvedenou korporací byla uzavřena dne [datum] smlouva o dílo ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] na částku 11 002 053,36 Kč bez DPH, kdy spolu s DPH činily celkové náklady stavebních prací a ostatní související náklady částku 13 019 888,22 Kč. Ostatní náklady, které nebyly technickým zhodnocením budovy, vyčíslil žalobce na podkladě projektové a související dokumentace díla na 254 995,22 Kč. Tuto částku odečetl od celkových nákladů a dospěl k závěru, že účelně vynaložené náklady činí 12 764 893 Kč. Rada [územní celek] přijala dne [datum] usnesení [číslo] [rok], kterým schválila navýšení nájemného v budově o 10 % z účelně vynaložených nákladů dle § 2250 odst. 1 občanského zákoníku a pro případ, že by nedošlo k dohodě s nájemci, schválila zvýšení nájemného o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů ročně dle § 2250 odst. 2 občanského zákoníku. Na podkladě usnesení rady města zveřejnil žalobce záměr navýšení nájemného na úřední desce po dobu patnácti dnů do 18. 11. 2022. Žalovanému byl současně zaslán návrh na zvýšení nájemného o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně s žádostí o zaujetí stanoviska do 23. 12. 2022, přičemž žalovaný žalobci sdělil, že s návrhem nesouhlasí, proto mu dne 23. 12. 2022 žalobce zaslal návrh na zvýšení nájemného o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů ročně s tím, aby své stanovisko sdělil do 13. 1. 2023. Na základě písemné žádosti nájemců bytů o osobní jednání proběhlo dne 19. 1. 2023 jednání za účasti žalobce se zástupci nájemců bytů, na kterém zástupci nájemců návrh na zvýšení nájemného odmítli. Proto byli žalobcem vyzváni k podání vlastního protinávrhu nejpozději do 15. 2. 2023 tak, aby mohl být předložen radě města, přičemž poslední den lhůty předložila [anonymizováno] [jméno] [příjmení] jménem ostatních nájemců, aniž by doložila plné moci k zastupování, žádost o další jednání s vedením města. Plné moci doložila dne 27. 2. 2023 a vyjádřila nesouhlas s jakýmkoli zvýšením nájemného na základě provedené rekonstrukce v budovách [adresa] - [anonymizováno]. Jelikož do nového jednání rady města, které proběhlo dne 6. 3. 2023, nebylo mezi stranami sporu ani ostatními nájemci dosaženo dohody, byla věc předložena radě města k dalšímu postupu, rada usnesením ze dne [datum] rozhodla o zvýšení nájmu o 3,5 % ročně z účelně vynaložených nákladů s tím, že pokud nebude tento návrh do dvou měsíců od jeho doručení nájemci akceptován, schválila rada podání žaloby k soudu. Ke shodě mezi účastníky řízení nedošlo. Celková částka účelně vynaložených nákladů ve výši 12 764 893 Kč byla rozpočtena podle počtu subjektů v jednotlivých domech a následně pak vypočtené účelně vynaložené náklady pro jednotlivá čísla popisná dle velikosti bytů a nebytových prostor v každém domě, přičemž budovy [adresa] byly vzhledem k vzájemnému propojení posuzovány jako jedna. U budovy [adresa] bylo počítáno se šesti byty a jedním nebytovým prostorem, u budovy [adresa] s osmi byty a jedním nebytovým prostorem a u budov [adresa] s třinácti byty a dvěma nebytovými prostory. Celkem tak bylo počítáno s 31 byty a nebytovými prostorami, přičemž na dům [adresa] připadlo z účelně vynaložených nákladů 2 882 395 Kč, tato částka byla rozpočtena podle podlahové plochy bytů a nebytových prostor, přičemž 3,5 % na předmětný byt pronajatý žalovanému představuje částku 1 198 Kč měsíčně. Spolu se stávajícím nájemným ve výši 1 648 Kč měsíčně by žalovaný měl dle žaloby hradit částku 2 846 Kč měsíčně. Kromě toho hradí ještě 70 Kč měsíčně za movité vybavení bytu, k dohodě mezi účastníky nedošlo. 2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí mimo jiné s tím, že na objektu je spousta závad, které dosud žalobce neodstranil, v současné době (sděleno při ústním jednání 2. 11. 2023) by mělo probíhat vypracování znaleckého posudku na kvalitu provedených prací, a tedy i účelně vynaložených nákladů, oslovili advokátní kancelář [anonymizováno] [příjmení], rovněž uvedl, že by byl ochoten se dohodnout, ale od žalobce ty opravy vidí jako účelové, aby si nájemci nemohli byty odkoupit, protože pronajímatel objekt získal od vězeňské služby bezplatně a téměř 40 let do něj nic neinvestoval, takže je otázkou, kam šly peníze z toho získané, nakonec pronajímatel mohl požádat o dotaci. Rovněž uvedl, že komfort bydlení v domě se výrazně zhoršil, avizované snížení nákladů na vytápění nebylo žalobcem nijak prokázáno, zateplení objektu bylo provedeno částečně v rozporu se schváleným stavebním projektem, zda došlo k předpokládanému snížení energetické náročnosti, je možno doložit pouze porovnáním spotřeby tepla vyčíslené v gigajoulech v celém objektu před zateplením a po zateplení, jiný ukazatel srovnatelný není, protože ceny a způsob výpočtu nákladů na m² obytné plochy se stále mění, velikost vytápěné plochy je však stejná. Pokud jako náje