16 C 90/2023-99 — Okresní soud v Příbrami

1. Okresní soud v Příbrami vedl pod spisovou značkou 16 C 200/2022 řízení o vyklizení žalobce z nemovitostí ve vlastnictví žalované, přičemž v průběhu tohoto řízení uplatnil žalovaný , jméno FO, vzájemným návrhem nárok proti žalobkyni na zaplacení částky 400 000 Kč za stavební úpravy, které na předmětných nemovitostech provedl. Soud tento návrh vyloučil k samostatnému projednání , takže je nyní veden pod spisovou značkou 16 C 90/2023, pan , jméno FO, v něm vystupuje jako žalobce a paní , jméno FO, jako žalovaná. Žalobce svůj žalobní návrh opírá o to, že na základě souhlasu žalované byl oprávněn užívat stavbu , Anonymizováno, stojící na pozemku parc. č. , Anonymizováno, v obci , adresa, , katastrální území , Anonymizováno, neboť mezi účastníky řízení byla uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě, na jejímž základě měl nabýt vlastnické právo k těmto nemovitostem a do doby odkupu byl povinen o nemovitosti řádně pečovat a tyto zlepšovat tak, aby je mohl užívat k bydlení. Dům byl při převzetí ve špatném stavu, nešla v něm voda ani elektřina, dveře nebyly způsobilé k řádnému uzavření objektu, který nebyl od roku 2000 užíván. Žalovaná jej přes dva roky prodávala prostřednictvím realitní kanceláře za 500 000 Kč s marným výsledkem. Stavební úpravy byly žalobcem prováděny od poloviny roku 2016 do poloviny roku 2021 a byly jím vyčísleny na částku 400 000 Kč s tím, že se týkaly jednak nákupu materiálu k těmto úpravám a pak samotných úprav.2. Žalovaná v písemném vyjádření k předmětné žalobě uvedla, že žalobci přenechala na základě smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené v květnu 2015 za sjednanou úhradu ve výši 430 000 Kč předmětné nemovitosti, žalobce měl sjednanou cenu splácet po 8 000 Kč a po jejím doplacení na něj měla převést vlastnické právo. Žalobce však nesplnil sjednané podmínky, k uzavření kupní smlouvy nedošlo, a proto ho vyzvala k vyklizení nemovitostí. Jelikož tak dobrovolně neučinil, podala proti němu žalobu, v níž byla úspěšná. Žalobní návrh na zaplacení částky 400 000 Kč zcela odmítá, neboť pro něj žalobci nesvědčí jakýkoliv právní důvod, ten neprokázal, že předmětné investice byly provedeny v období od roku 2016 do roku 2021, ani že hodnota těchto investic činila žalovanou částku. Žalobce navíc dané nemovitosti užíval bez právního důvodu, neboť smlouva o smlouvě budoucí se následně ukázala jako neplatná a bylo by tedy možné dojít k závěru, že nemovitosti užíval na základě nájemní smlouvy uzavřené ústně či konkludentně. Pokud nemovitosti užíval z jiného titulu, měl by specifikovat z jakého a prokázat cenu jednotlivých předmětů, které do domu zabudoval a doložit, jak dospěl k náhradám za provedené práce. Žalovaná nesouhlasila ani s tím, že by žalobce zhodnotil předmětný dům, neboť podle posudku vypracovaného v roce 2005 byla cena nemovitostí 1 050 000 Kč, v roce 2014, kdy byl přikoupen ještě další pozemek, na němž stojí studna, byla stanovena znalecky na 963 867,34 Kč. Z toho vyplývá, že se cena nemovitostí za dobu užívání žalobcem snížila přesto, že obecně šly ceny nemovitostí nahoru.3. Ze spisu zdejšího soudu, sp. zn. 16 C 200/2022, bylo zjištěno, že dne , datum, podala k soudu žalobu paní , jméno FO, (dnes žalovaná) proti , jméno FO, (dnes žalobci) o vyklizení pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je objekt č. p. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, vše v k. ú. , Anonymizováno, , obec , adresa, s tím, že mezi účastníky řízení byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí, na jejímž základě měl žalovaný uhradit žalobkyni částku 430 000 Kč postupně ve splátkách po 8 000 Kč měsíčně, poslední splátka byla splatná k 31. 8. 2019, žalovaný však tuto povinnost nesplnil, takže k uzavření kupní smlouvy nedošlo, žalovaný přesto předmětné nemovitosti bez právního důvodu užíval, dobrovolně je nevyklidil. Rozsudkem z 13. 4. 2023, č. j. 16 C 200/2022-41, soud uložil žalovanému povinnost sporné nemovitosti vyklidit a předat žalobkyni do 15 dnů od právní moci rozsudku. Soud přitom uzavřel, že mezi účastníky řízení byla dne 1. 5. 2015 uzavřena písemně smlouva o smlouvě budoucí, na jejímž základě mělo dojít k převodu vlastnického práva k budově č. p. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, z žalobkyně na žalovaného poté, co tento uhradí sjednanou kupní cenu ve výši 430 000 Kč, kdy první splátka byla dohodnuta na 30 000 Kč a další na 8 000 Kč měsíčně, poslední měla být zaplacena v srpnu 2019. Dle stanoviska soudu právo na uzavření kupní smlouvy zaniklo (prekludovalo) v důsledku uplynutí zákonem stanovené lhůty, proto žalobě vyhověl a žalovaného zavázal povinností uhradit žalobkyni náklady řízení. Proti lhůtě k vyklizení a povinnosti zaplatit náklady řízení podal žalovaný odvolání, o němž bylo rozhodnuto Krajským soudem v Praze usnesením z 10. 7. 2023, č. j. 26 Co 75/2023-55 tak, že rozhodnutí soudu prvního stupně bylo potvrzeno a nabylo tak právní moci dne 24. 7. 2023. V průběhu tohoto řízení uplatnil žalovaný proti žalobkyni vzájemnou žalobou nárok na zaplacení částky 400 000 Kč, který byl usnesením soudu z 13. 4. 2023, č. j. 16 C 200/2022-39, vyloučen k samostatnému projednání. Toto usnesení nabylo právní moci dne 12. 5. 2023. V průběhu řízení bylo žalobce doplněno, že investice, které do nemovitosti žalované vložil, považuje za bezdůvodné obohacení, neboť je učinil na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě, která později zanikla, jde tedy o bezdůvodné obohacení, které vzniklo plněním z právního důvodu, jež později odpadl.4. Z výslechu žalobce a jím navržených svědků , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , Anonymizováno, , faktur z 15. 8. 2016, 21. 6. 2016, 6. 5. 2016, 10. 7. 2017 a 30. 9. 2017 a fotografií o provádění stavebních prací a úprav na domu č. p. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, soud zjistil a vzal za prokázané, že žalovaná předmětnou nemovitost před tím, než uzavřela s žalobcem smlouvu o budoucí kupní smlouvě, nabízela přes realitní kancelář za částku 500 000 Kč, k prodeji nedošlo, a proto později souhlasila s odprodejem žalovanému za 430 000 Kč, což bylo zaneseno do smlouvy o smlouvě budoucí, popsané v předchozím odstavci. Podle žalobce v době uzavření této smlouvy nebyl předmětný dům obyvatelný, uvnitř netekla voda, vstupní dveře byly zamykány jen na petlici, a proto začal objekt o víkendech opravovat, uklízel a vyklízel vnitřky, opravil střechu, 2 komíny včetně oplechování a vstupních vlezů pro revize, provedl kompletní renovaci koupelny včetně výměny okna, osazení novou vanou a toaletou, vystavění příčky, vykopání podlahy, dále nově rozvedl vodu do koupelny, sklepa a kuchyně, napojil čerpadlo, které koupil, na sále zabudoval kuchyňskou linku a bojler, opravil parkety a futra, oškrábal a okopal omítky, vybudoval vstupní dvířka ke komínu a opravil strop, jímž do této místnosti zatékalo, předělal toalety v dřevníku, vybudoval detenční nádrže na splachování toalet u sálu užitkovou vodou, vyměnil hlavní vstupní dveře a dveře do sálu, instaloval nové žlaby včetně svodů a okapů, renovoval okna v budoucím obývacím pokoji, udělal nový vlez do septiku (železný poklop), rekonstruoval toalety u sálu. Na některých stavebních úpravách se podílela firma pana , jméno FO, , který žalobci vyfakturoval dne 15. 8. 2016 částku 39 675 Kč, dne 21. 6. 2016 částku 156 620 Kč a dne 6. 5. 2016 částku 66 505 Kč. S jednotlivými stavebními úpravami pomáhali žalobci i další svědci, pan , jméno FO, , , jméno FO, a , Anonymizováno, , dcera žalobce paní , jméno FO, pomáhala zejména s vyklízecími pracemi, škrabáním omítek a s výmalbou. Všichni uvedení svědci včetně žalobce se shodně vyjadřovali tak, že objekt byl po převzetí žalobcem neobyvatelný, původně sloužil jako hospoda a potvrzovali i rozsah prací tak, jak jsou shora popsány, rozsah činnosti žalobce prokázal i doloženými fotografiemi.5. Z výslechu žalované a jejího manžela soud zjistil a vzal za prokázané, že předmětné nemovitosti nabyli původně rodiče žalované, ona je po nich zdědila. Oba popřeli, že by byl objekt při předání žalobci do užívání neobyvatelný, bez funkční elektřiny a vody, byl izolován a uvnitř vyštukován. O tom, jaké v něm žalobce provádí stavební úpravy, žalovaná nevěděla. Pokud za žalobcem přišla, stála vždy pouze v přední místnosti, takže fakticky nevěděla, co se v objektu děje. Ten sloužil v minulosti jako hospoda a k tomuto účelu byl provozován až do roku 2003. Poté, co ho její rodiče nabyli, začali jej renovovat, trvale byl v objektu hlášen bratr žalované, který tam i dočasně bydlel, ale spíše dojížděl za účelem oprav, trvale nikdo z rodiny objekt neužíval. Žalovaná rozporovala, že by měl objekt nefunkční komín, zatékající střechu a špatný strop na sále, poukazovala na to, že vystavěli novou koupelnu v místech, kde byl původně výčep, zde byla umístěna i kuchyňská linka s novým bojlerem, sprchový kout a splachovací WC, v samotné kuchyni byla rovněž část kuchyňské linky s průtokovým ohřívačem, to však bylo z nemovitosti před předáním žalobci odstraněno. Byl opraven strop na sále, kam se dávala nová íčka a byl opraven i komín. Svědek , jméno FO