10 C 118/2024-131 — Okresní soud v Příbrami

1. Žalobci podali u zdejšího soudu dne , datum, žalobu na určení vlastnického práva k nemovitým věcem specifikovaným ve výroku I. tohoto rozsudku.2. K odůvodnění uvedli, nemovité věci byly dříve v jejich vlastnictví. Žalobci se v roce 2015 dostali do velmi nepříjemné osobní situace. Kupní smlouvou ze dne , datum, došlo k prodeji nemovitých věcí. Kupní cena, která činila 1 500 000 Kč, byla jednoznačně cenou nižší než obvyklou.3. Již ze samotné kupní smlouvy je zřejmé, že prodej nemovitých věcí byl uskutečňován v době, kdy se žalobci ocitli ve veliké tísni, kdy na nemovitých věcech vázla celá řada exekučních řízení včetně zástavního práva soudcovského. Žalovaná této situace zneužila v neprospěch žalobců tím, že donutila žalobce k podpisu kupní smlouvy za nestandardních a velmi nevýhodných podmínek. Žalobci hodnotní jednání žalované, které vedlo k uzavření kupní smlouvy, jako jednání lichevní, dále jako jednání, kterým byli uvedeni v omyl ohledně kupní ceny a způsobu její úhrady.4. Žalovaná nedostála svému slibu a nezajistila z výtěžku prodeje nemovitého majetku žalobců úhradu všech jejich dluhů. Žalobcům za dané situace nezbývalo, než podat insolvenční návrh s návrhem na oddlužení. Insolvenční návrh s návrhem na povolení oddlužení byl žalobci podán k věcně a místně příslušnému Krajskému soudu v , Anonymizováno, dne , datum, . Insolvenční návrh s návrhem na povolení oddlužení byl veden pod sp.zn. KSPH 77 INS 31997/2015.5. Dne , datum, bylo vydáno Krajským soudem v , Anonymizováno, usnesení KSPH , spisová značka, , kterým byl zjištěn úpadek žalobců a současně jim bylo povoleno společné oddlužení. Týmž usnesením byla jmenována do funkce insolvenční správkyně žalobců , Jméno advokátky, , sídlem , adresa, . Po jednání mezi insolvenční správkyní a dlužníky a provedení šetření sepsala insolvenční správkyně , Jméno advokátky, do soupisu majetkové podstaty nemovité věci, které byly předmětem prodeje podle kupní smlouvy ze dne , datum, , neboť tuto smlouvu vyhodnotila jako neplatnou z důvodu lichevního jednání ze strany žalované. Žalovaná poté, co byla ze strany insolvenční správkyně žalobců vyrozuměna o sepsání veškerého nemovitého majetku do soupisu majetkové podstaty, podala ke Krajskému soudu žalobu o vynětí nemovitého majetku ze soupisu majetkové podstaty žalobců.6. Žalobci považují kupní cenu za výrazně nižší než obvyklou. Dle ujednání v kupní smlouvě měla být část kupní ceny poskytnuta ve prospěch exekucí váznoucích na nemovitých věcech. Zbývající část kupní ceny ve výši , částka, (čl. III. bod 7 kupní smlouvy) byla ovšem poukázána na účet č. , č. účtu, a dále část kupní ceny ve výši , částka, (čl. III. bod 5 kupní smlouvy) na účet č. , č. účtu, . Během jednání Krajského soudu v Praze dne 22. 3. 2017 uváděla žalovaná, že jí není známo, kdo je majitelem těchto účtů, přestože prvním z uvedených účtů je právní zástupce žalované, druhý účet je veden na společnost , právnická osoba, , jejímž jediným jednatelem a společníkem je pan , jméno FO, (který byl od 22. 9.2014 členem představenstva žalované společnosti). Značnou část kupní ceny tak uhradila žalovaná prakticky sama sobě (respektive osobám spřízněným).7. Při jednání dne 15. 4. 2019 sdělil Krajský soud v Praze účastníkům předběžný právní názor, podle něhož je kupní smlouva neplatná. Žalovaná poté vzala žalobu o vynětí nemovitého majetku ze soupisu majetkové podstaty zpět. Řízení bylo usnesením č.j. KSPH , incidenční spisová značka, ze dne , datum, zastaveno.8. Žalobci shledávají kupní smlouvu neplatnou. Smlouva byla žalobci uzavřena v tísni, neboť žalobci byli v tíživé situaci. Podpis smlouvy probíhal ve spěchu, v tlaku ze strany žalované, kdy žalobci ani neměli možnost si kupní smlouvu důkladně přečíst. Žalobci při uzavření smlouvy byli uvedeni v omyl, neboť byli žalovanou ujišťováni, že podpis smlouvy je pouze formalita potřebná k řešení dluhové situace žalobců. Kupní cena byla sjednána v hrubém nepoměru k obvyklé kupní ceně, jednání žalované považují žalobci v rozporu s dobrými mravy.9. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Uvedla, že jí žalobci byli třetí osobou představeni jakožto zájemci o prodej nemovitých věcí. Žalované byla nabídnuta možnost odkupu nemovitých věcí. Žalovaná tuto nabídku vyhodnotila, zvážila, a poté se rozhodla tuto akceptovat. Dohoda mezi účastníky řízení byla taková, že žalovaná předmětné nemovité věci odkoupí, avšak za kupní cenu sjednanou tak, aby tato pokryla závazky žalobců. Žalobci by následně užívali nemovité věci na základě nájemní smlouvy a hradili nájemné. Po vyřešení finanční situace na straně žalobců si tito měli opatřit finance a předmětné nemovité věci si odkoupit zpět. Ze strany žalobců bylo opakovaně sdělováno, že toto učiní prostřednictvím rodinného příslušníka. K tomu mělo dojít v horizontu jednoho, maximálně dvou let.10. Uvedený postup nabízel výhody pro obě smluvní strany, neboť v případě dražby nemovitých věcí v rámci řízení o výkonu rozhodnutí je nejnižší podání stanoveno na dvě třetiny ceny určené znaleckým posudkem. Současně podle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 330/2001 Sb., exekutorský tarif, je odměna exekutora v případě provedení dražby nemovitých věcí stanovena ve výši 15 % z hodnoty dražených nemovitostí.11. Žalobci si byli vědomi prodeje nemovitých věcí, když sami oslovili realitní kancelář. Jednoznačně tedy z uvedeného plyne, že žalobci měli v úmyslu nemovité věci prodat. Kupní cena byla sjednána právě i s ohledem na to, že nemovité věci měly být odprodány zpět žalobcům (případně jimi určené osobě).12. Žalovaná nepopírala, že se nejednalo o ekvivalent ceny tržní. Uvedla, že v případě ceny tržní by to pro žalobce znamenalo obtíže, neboť cena, za kterou by nemovité věci následně žalovaná prodávala zpět žalobcům, by musela odpovídat ceně, za kterou sama žalovaná věci nabyla. Dále by se z ceny kupní odvíjela i výše úhrady nájemného. Podle nájemní smlouvy bylo nájemné sjednáno v částce 10 000 Kč měsíčně, na straně žalované by nedávalo ekonomický smysl nabýt nemovité věci za cenu uváděnou žalobci (2,5 až 3 miliony Kč) a současně pronajmout nemovité věci za částku 10 000 Kč měsíčně.13. Kupní cena byla sjednána tak, aby z ní bylo možné uhradit závazky žalobců. Výše kupní ceny odpovídala výši závazků, když žalobci nepotřebovali/nebyl z jejich strany vznesen požadavek na vyplacení čehokoli nad rámec závazků, respektive vyjma částky 20 000 Kč. To je důvod, proč žalobci z kupní ceny neobdrželi ničeho. Ze strany žalobců byl předložen výčet jejich závazků, když tyto v části byly verifikovány žalovanou (evidence exekucí, zástavní práva aj. zapsané v katastru nemovitostí), nicméně v části se žalovaná musela spolehnout na tvrzení žalobců uvedená zejména v článku IV kupní smlouvy, tedy že žádných dalších závazků nemají. Žalobci však uvedli žalovanou v omyl, protože ji neúplně informovali o své finanční situaci a následně na sebe podali insolvenční návrh. Ze soupisu přihlášených pohledávek je pak zřejmé, že již v době uzavření kupní smlouvy měli další závazky. Pro žalovanou nedávalo žádný smysl uzavřít nájemní smlouvu s osobami, aniž by měla povědomí, že jsou zadluženy vícero závazky.14. Pokud jde o tvrzenou tíseň žalobců při uzavírání smlouvy, nebyla to žalovaná, kdo měl tíseň na straně žalobců způsobit. Žalobci byli zjevně v nepříznivé situaci dlouhodobě, tohoto stavu si museli být vědomi, přičemž bylo zřejmé, že zpeněžení nemovitostí v rámci exekučního řízení je nevyhnutelné. Žalobci museli mít plát, jak chtějí svou finanční situaci řešit, kterým byl právě prodej nemovitosti. Tento záměr realizovali prostřednictvím žalované, která nikterak na žalobce netlačila směrem k realizaci celé transakce. Žalovaná byla pouze vhodným obchodním partnerem pro žalobce. Žalobci si byli vědomi toho, že jim přímý prodej přinese větší benefity než prodej prostřednictvím nedobrovolné dražby, přičemž mohly následně nemovité věci užívat s možností následného odkupu.15. Rovněž kupní cena nebyla nepřiměřená či lichevní. Byla-li kupní cena nižší, než je cena tržní, odpovídala by této ceně i cena prodejní. Tímto je vyloučeno neúměrné krácení či hrubý nepoměr v obvyklé ceně na straně žalobců. Současně nevyplacení kupní ceny žalobcům nezakládá uvedení žalobců v omyl, neboť toto bylo součástí vzájemné dohody a takto byly parametry smlouvy nastaveny.16. Po provedeném dokazování zjistil soud následující skutkový stav.17. Z výpis z katastru nemovitostí k listu vlastnictví , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , bylo prokázáno, že jako vlastník pozemku parc. č. St , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , pozemku č. parc. , Anonymizováno, , pozemku č. parc. , Anonymizováno, , pozemku č. parc. , Anonymizováno, , pozemku č. parc. , Anonymizováno, , pozemku č. parc. , Anonymizováno, pozemku č. parc. , Anonymizováno, , vše v k. ú. , adresa, (dále jen „nemovité věci“), je zapsána v katastru nemovitostí žalovaná. K nemovitým věcem je zapsáno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky na zaplacení částky , hodnota, Kč s příslušenstvím pro