1 C 13/2021-85 — Okresní soud v Pelhřimově

1. Žalobci se svým návrhem proti žalovaným domáhali, aby soud určil obsah kupní smlouvy ve znění jak uvedeno v rozsudečném výroku. 2. Žalobci tvrdí, že jsou spoluvlastníky ve společném jmění manželů nemovitosti, která ej zapsána v katastru nemovitostí u [anonymizována čtyři slova], [stát. instituce], na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec], jako stavba [obec] č.e. [anonymizováno], rod. rekr. na parcele p. č. st. [anonymizováno], [list vlastnictví] [ulice] chata je postavena na pozemku p. č. st. [anonymizováno], který je ve vlastnictví [anonymizována dvě slova], s.p. a žalovaní mají rekreační chatu ve stejné lokalitě jako rodiče žalobkyně a dobře se s nimi i se žalobkyní znají a dlouhodobě slibovali, že svojí chatu v budoucnu prodají žalobkyni. V polovině června 2020 se se žalovanými v jejich rekreační chatě domluvili na konkrétních podmínkách prodeje a ústně uzavřeli smlouvu o budoucí kupní smlouvě, jejímž předmětem byl závazek žalovaných, že jim prodají rekreační chatu za kupní cenu [částka], která bude ještě před podpisem smlouvy zaplacena na jejich účet a dále se zavázali, že po zaplacení kupní ceny na jejich výzvu uzavřou kupní smlouvu, která bude spolu s návrhem na vklad předložena na katastrální úřad. Poněvadž v té době neměli k dispozici finanční prostředky na zaplacení celé kupní ceny, bylo dohodnuto, že zatím poukáží na účet žalovaných část kupní ceny ve výši [částka] a zbývající část poukáží až poté, kdy žalobce prodá zemědělské pozemky ve svém vlastnictví a bylo též dohodnuto, že žalovaní si v průběhu července 2020 postupně vyklidí své věci z chaty. Podle této ústního dohody o budoucí kupní smlouvě poukázali na účet žalovaných dne [datum] [částka], dne [datum] [částka] a dne [datum] [částka]. Dne [datum] se všichni sešli na rekreační chatě žalovaných a žalované informovali o tom, že žalobce má již kupce na své zemědělské pozemky a že asi do 3 týdnů jim bude poukázána zbývající část kupní ceny, s tím také žalovaní souhlasili a bylo dohodnuto, že poté dojde k uzavření kupní smlouvy. Současně jim žalovaní předali desky s doklady, ve kterých byly 4 1 C 13/2021 nepodepsané smlouvy o nájmu pozemků s [anonymizována dvě slova], s.p., včetně kódu pro příjem satelitní televize a předali jim klíče od chaty. Následně dne [datum] poukázali další částku [částka]. Po návratu z dovolené zjistili, že žalovaní na účet žalobce dne [datum] vrátili částku [částka], telefonovali žalovaným a ti sdělili, že jim chatu neprodají a že vyměnili zámky od chaty. Doporučeným dopisem ze dne [datum] prostřednictvím jejich právního zástupce vyzvali žalované k uzavření kupní smlouvy a zástupcem žalovaných jim bylo sděleno, že smlouva o budoucí smlouvě kupní nebyla nikdy uzavřena, že žalovaní si nejsou vědomi žádného nevypořádaného závazku a bylo jim též sděleno, že rekreační chata byla prodána třetí osobě. Zjistili, že žalovaní ohledně předmětné nemovitosti uzavřeli kupní smlouvu s [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], k jejich návrhu bylo vydáno Okresním soudem v Pelhřimově předběžné opatření, podle kterého jsou žalovaní povinni zdržet se nakládání s budovou č.e. [anonymizováno] na parcele p. č. st. [anonymizováno] a usnesení o nařízení předběžného opatření bylo i potvrzeno krajským soudem. Podle kupní smlouvy, kterou měli uzavřít žalovaní s [jméno] a [jméno] [příjmení], rekreační chatu žalovaní prodávali za [částka]. 3. Žalobci mají za to, že mezi nimi a žalovanými byla platně uzavřena ústní smlouva o budoucí kupní smlouvě a byly dohodnuty všechny její podstatné náležitosti. Sjednanou kupní cenu podle dohody začali částečně plnit a byli připraveni do dne uzavření kupní smlouvy ji v celém rozsahu zaplatit a kupní smlouvu uzavřít. Žalovaní porušili svůj závazek z uzavřené smlouvy o budoucí kupní smlouvě, když jim nejprve vrátili již zaplacenou část kupní ceny a později sdělili, že kupní smlouvu s nimi neuzavřou a chatu prodali manželům [příjmení] za nižší kupní cenu. Skutečnost, že byla ústně uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě, podle žalobců prokazuje nejen částečné zaplacení ceny, předání dokladů a klíčů od rekreační chaty, ale i prodej zemědělských pozemků žalobce, k němuž by jinak nebyl důvod a žalobce by z nich mohl i nadále pobírat pachtovné. Není pravdivé tvrzení žalovaných, že se je snaží připravit o nemovitost a že při sjednávání dohody zneužili jejich neznalosti, naivity a důvěřivosti osob seniorního věku. Dohodu o budoucí kupní smlouvě nebylo potřeba uzavírat písemně, neboť nebylo mezi nimi žádných pochybností a věřili si. Po právní moci usnesení o nařízení předběžného opatření vyzvali žalované prostřednictvím svého právního zástupce opětně k uzavření kupní smlouvy, tak jak bylo ujednáno ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě, žalovaní však setrvali na svém dosavadním stanovisku a uzavření kupní smlouvy neakceptovali. Přesto na účet žalovaných dne [datum] poukázali kupní cenu [částka], aby byl splněn jejich závazek zaplatit kupní cenu před podpisem kupní smlouvy, částka byla vyplacena z úschovního účtu jejich právního zástupce, na který částku poukázali podle smlouvy o úschově finančních prostředků ze dne [datum], žalovanými byla dne [datum] částka [částka] vrácena zpět na úschovný účet jejich právního zástupce s poznámkou, že jim peníze nepatří. Žalobci mají za to, že jsou splněny podmínky pro to, aby soud podle ust. § 1787 odst. 1 a 2 obč. zák. určil obsah kupní smlouvy. Na plnění závazků uzavřené dohody o budoucí kupní smlouvě trvají i proto, že danou lokalitou mají velmi rádi a chtěli by zde trávit svůj volný čas, žalobce je rybářem, tuto zálibu zde chtěl realizovat, neboť rekreační chata je v těsné blízkosti vodní nádrže, což je pro něj velkou výhodou, neboť je částečně invalidní kvůli omezené hybnosti dolní končetiny. 4. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. 5. Žalovaní tvrdí, že tvrzená smlouva o smlouvě budoucí nebyla mezi účastníky nikdy uzavřená a za lživé považují tvrzení žalobců o přátelských vztazích mezi účastníky, kterým žalobci vysvětlují tvrzení o ústní smlouvě o smlouvě budoucí. Žalovaní sice znali žalobkyni, ale nebyli dobrými známými a žalobce viděli poprvé až ve chvíli, kdy je žalobci oslovili s nabídkou koupě nemovitosti. Žalovaní připouštějí, že mezi účastníky bylo jednáno o uzavření kupní smlouvy o 5 1 C 13/2021 prodeji nemovitosti, avšak popírají, že by došlo k dohodě. Nelze uvěřit tomu, že by žalobci postupně posílali na účet žalovaných bez jakékoli písemné smlouvy finanční částky až do výše [částka] a teprve poté chtěli uzavírat kupní smlouvu, jejíž obsah by mohl být sporný. Rovněž je nevěrohodné tvrzení žalobců o termínu uzavření smlouvy a dohodnutých náležitostech smlouvy. Žalobci nejsou ani schopni časově zařadit termín uzavření smlouvy, již v návrhu na vydání předběžného opatření termín uzavření označují začátkem června bez uvedení roku, v žalobě polovinu června 2020. Žalobci ani netvrdí, v jaké lhůtě měla být kupní smlouva uzavřena a co mělo být přesně jejím předmětem. Rovněž žalobci neprokazují dohodnutou kupní cenu. Požadavek žalovaných ohledně kupní ceny byl [částka], oproti tvrzeným [částka] a na výši kupní ceny a na způsobu jejího určení se nedohodli, stejně tak ohledně platebních podmínek. Žalobci přislíbili uhradit bezprostředně po jednání se žalovanými jakýsi rezervační poplatek ve výši [částka] a současně mělo být jednáno o obsahu smlouvy, která měla být uzavřena ve lhůtě 3 týdnů, nejpozději do konce měsíce června 2020. Když žalovaní přes opakované urgence nebyli schopni žalobce přimět k dohodě o obsahu smlouvy a navíc rezervační poplatek obdrželi po částech až po dohodnuté lhůtě, od záměru dál jednat se žalobci ustoupili a složené peníze jim vrátili. Žalovaní dále tvrdí, že žalobci klíče a karty s kódem k příjmu satelitní TV získali lstí, klíče předal žalobcům prvý žalovaný bez vědomí druhé žalované na základě tvrzení žalobce, že by potřeboval ve sklepě nemovitosti dočasně uskladnit nerezové regály a jakmile se o tom dozvěděla druhá žalovaná, došlo k výměně zámků. Kartu s kódem k TV si žalobce pravděpodobně okopíroval, kdy žalobci byli spolu se svojí dcerou si prohlédnout nemovitost a v rámci jednání se žalovanými byli tito požádáni, zda by se dcera mohla zatím dívat na TV. Nepodepsaná nájemní smlouva byla zřejmě žalobcům poskytnuta na počátku jednání na jejich žádost. 6. Žalovaní mají za to, že se cítí být obětí nekalého jednání žalobců, kteří zneužili jejich důvěřivosti. Pokud by strany byly dohodnuty na podmínkách prodeje, je nepochybné, že by o tom sepsali písemnou smlouvu. 7. Soud zjistil: -) Z výpisu z katastru nemovitostí [anonymizována čtyři slova], [stát. instituce], [list vlastnictví], že žalovaní [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované] mají ve společném jmění manželů nemovitost č.e. [anonymizováno] na parcele st. [anonymizováno], která je zapsána na [list vlastnictví] a vlastníkem pozemku, na kterém stojí stavba [obec], č.e. [anonymizováno] je Česká republika – právo hospodařit náleží [anonymizována dvě slova], s. p.. -) Z dopisu právního zástupce žalovaných právnímu zástupc