15 C 112/2019 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se žalobou ze dne [datum] domáhala po žalované úhrady částky 2 834 962 Kč jakožto dlužného nájemného a záloh na poplatky za služby spojeném s nájmem. Z žalobních tvrzení vyplývá, že žalobkyně uzavřela dne [datum] smlouvu o nájmu nebytových prostor, [číslo jednací], [anonymizována tři slova] [číslo] (dále jen„ Smlouva“), se [právnická osoba] [anonymizována tři slova] [právnická osoba], jejímž předmětem byly prostory na adrese [ulice] [adresa] na [obec a číslo] Smlouva byla následně měněna dodatky [číslo] ze dne [datum], [číslo] ze dne [datum] a konečně [číslo] ze dne [datum], na základě něhož do práv a povinností předchozího nájemce vstoupila žalovaná. Žalovaná byla povinna hradit nájemné (pravidelně zvyšované o inflaci) a poplatky za služby spojené s užíváním předmětných prostor. V roce 2018 činila výše čtvrtletního nájemného 1 399 783 Kč, v roce 2019 pak 1 429 179 Kč. Žalovaná však po celý rok 2018 nehradila nájemné včas, později hrazené částky proto byly postupně započítávány na nejdříve splatné platby a příslušenství. Žalobkyně vyzvala žalovanou dne [datum] k úhradě dlužného nájemného za 4. čtvrtletí roku 2018 a úroky z prodlení za 1. až 4. čtvrtletí roku 2018. Žalovaná uhradila pouze dlužné úroky za 1. až 3. čtvrtletí roku 2018. Žalovaná dále neuhradila nájemné za 1. čtvrtletí roku 2019 a zálohu na služby za 1. čtvrtletí roku 2019 ve výši 6 000 Kč. Vzhledem k neuhrazenému nájemnému žalobkyně Smlouvu dne [datum] vypověděla, přičemž nájemní vztah zanikl ke dni [datum]. Dne [datum] byly prostory předány zpět žalobkyni. Žalobkyně proto v řízení požaduje částku 1 399 783 Kč za dlužné nájemné za 4. čtvrtletí roku 2018, 1 429 179 Kč za 1. čtvrtletí roku 2019 a 6 000 Kč za zálohy na služby za 1. čtvrtletí roku 2019. Žalovaná však neuhradila ničeho, a to ani po zaslání předžalobní výzvy ze dne [datum]. 2. Žalobkyně se dne [datum] vyjádřila v tom smyslu, že nárok žalobkyně neuznává, neboť uzavřená Smlouva je neplatná, když není jasné, zda byla za žalobkyni podepsána k tomu oprávněnou osobou, navíc se jedná o smlouvu nevyváženou, která porušuje zásadu ochrany slabší strany, když sjednané nájemné bylo nadále pouze navyšováno, nájemcem provedené zhodnocení prostor nebylo ze strany pronajímatele nijak hrazeno, pronajímatel byl oprávněn od Smlouvy kdykoli odstoupit a pochybení na straně nájemce byla sankcionována vysokými pokutami, zatímco v případě pronajímatele nikoli. Dále žalobkyně nijak nezohlednila složenou zálohu ve výši měsíčního nájmu a v žalobě absentuje konkretizace, jaké platby žalovaná uhradila a jak konkrétně byly tyto platby žalobkyní na dlužné částky započítávány. 3. Dále pak na jednání dne [datum] žalovaná uvedla, že došlo ke zhodnocení prostor ve výši 2 000 000 Kč, což je uplatňováno jako námitka započtení, a konečně na jednání dne [datum] uvedla, že dalším důvodem pro neplatnost smlouvy jsou nesrovnalosti ohledně rozsahu předmětu nájmu, kdy nesedí hodnoty uvedené ve Smlouvě a v přílohách Smlouvy v podobě plánů, a je proto nejasné, jaké prostory měly být předmětem nájemní smlouvy. 4. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázaná následující skutková zjištění: 5. Ze Smlouvy o nájmu nebytových prostor [číslo jednací] včetně příloh soud zjistil, že mezi žalobkyní a [právnická osoba] [anonymizována tři slova] [právnická osoba] byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem dle čl. 3 byl komerční nebytový prostor v přízemí objektu o rozloze [výměra], a dále nekomerční nebytové prostory v mezipatře o rozloze [anonymizována dvě slova] [výměra] Tyto prostory byly vyznačeny v příloze [číslo] Smlouvy. Dle čl. 16 v případě, že nebytové prostory pronajímané podle této Smlouvy získají z jakéhokoli důvodu na hodnotě, včetně z důvodu jakýchkoli prací nebo příspěvků Nájemce, nebude Pronajímatel povinen vyplatit Nájemci náhradu za toto zhodnocení. 6. Z dodatku Smlouvy [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že pronajaté nebytové prostory byly rozšířeny, současně došlo též ke zvýšení nájemného. Z dodatku Smlouvy [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že nájemné se nově hradí dopředu za kalendářní čtvrtletí a že žalobkyně udělila souhlas s podnájmem prostor žalované. Z dodatku Smlouvy [číslo] ze dne [datum] pak bylo zjištěno, že žalovaná vstoupila do všech práv a povinností původního nájemce. 7. Z pověření [jméno] [příjmení], [anonymizována čtyři slova] [stát. instituce] ze dne [datum] bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] byl ke dni podpisu Smlouvy oprávněn k uzavírání nájemních smluv k nemovitostem v majetku žalobkyně. 8. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaná složila kauci ve výši 460 282 Kč na účet žalobkyně, přičemž tato nebyla žalované dosud vyplacena. 9. Ze sdělení žalobkyně ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná byla upomenuta ohledně dlužných úroků z prodlení v celkové výši 127 334,90 Kč 10. Z dopisu žalobkyně ze dne [datum] bylo zjištěno, že ze strany žalobkyně byla vypovězena Smlouva z důvodu neuhrazení nájemného za období 4. čtvrtletí roku 2018 a 1. čtvrtletí roku 2019, ani záloh na služby za 1. čtvrtletí roku 2019. 11. Ze zápisu prohlídky nebytových prostor ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná nabízela ocenit technické vybavení zjištěné při prohlídce a použít je jako protihodnotu k úhradě dluhu. 12. Z dopisu žalobkyně ze dne [datum] včetně Výpočtu úroků a protokolu o předání nebytového prostoru ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná předala žalobkyni nebytové prostory včetně vybavení, ohledně kterého žalobkyně netrvala na jeho odstranění dle bodu [číslo] Smlouvy. 13. Z faktur [číslo] [rok], [anonymizováno] [rok] [anonymizována dvě slova] [rok] bylo zjištěno, že žalobkyně žalované vyúčtovala částky 1 399 783 Kč za nájemné za 4. čtvrtletí 2018, 1 429 179 Kč za nájemné za 1. čtvrtletí 2019 a 6 000 Kč za zálohy na služby za 1. čtvrtletí 2019. 14. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně upomínala žalovanou ohledně úhrady dlužných částek s tím, že v opačném případě se jich žalobkyně bude domáhat žalobou. 15. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaná tato vyúčtování neuhradila. 16. Svá skutková zjištění soud opřel o shora uvedená shodná tvrzení účastníků, jakož i o výše uvedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a věcné správnosti neměl žádných pochybností. Další dokazování soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že pro své rozhodnutí získal dostatek skutkových zjištění potřebných pro rozhodnutí ve věci samé, a tedy další dokazování by již bylo v rozporu se zásadou rychlosti a hospodárnosti řízení, zejména zamítl výslech jednatele žalované ohledně toho, zda mezi účastníky bylo jednáno o započtení zhodnocení nebytových prostor a zpracování znaleckého posudku k určení výše takového zhodnocení, neboť i žalovaná uvedla, že žádná dohoda mezi účastníky uzavřena nebyla, proto na rozhodnutí ve věci nemohly mít tyto okolnosti vliv. 17. Soudem učiněný závěr o skutkovém stavu věci se plně shoduje s výše uvedenými skutkovými zjištěními soudu, a z tohoto důvodu lze již jen odkázat na shora uvedené a shrnout, že bylo soudem prokázáno, že mezi žalobkyní a právní předchůdkyní žalované byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva ohledně nebytových prostor na [ulice], přičemž žalovaná vstoupila dne [datum] do práv a povinností právní předchůdkyně žalované. Žalovaná složila žalobkyni kauci ve výši měsíčního nájemného v částce 460 282 Kč, následně však neuhradila nájemné za 4. čtvrtletí roku 2018 a 1. čtvrtletí roku 2019, včetně záloh na služby spojené s užíváním pronajatých nebytových prostor, proto byla Smlouva vypovězena ke dni [datum], přičemž žalovaná v pronajatém prostoru provedla určité úpravy, jejichž odstranění žalobkyně nepožadovala, současně však nebyla tato případná zhodnocení započítána oproti dlužnému nájemnému. Žalovaná dlužné částky do dnešního dne neuhradila. 18. Na základě právního posouzení tohoto skutkového stavu pak soud došel k závěru, že žaloba je důvodná. 19. Dle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „nový občanský zákoník“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. 20. Dle § 1982 nového občanského zákoníku (1) dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. (2) Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení. 21. Dle § 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen„ z.n.p“), nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává náje