17 C 151/2019 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu se žalobci domáhali po žalované původně zaplacení částky 168 000 Kč s odůvodněním, že žalobci jako podíloví spoluvlastníci nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] v k. ú. [obec] uzavřeli dne [datum] se žalovanou smlouvu o nájmu bytu, na základě které jí byl pronajat byt 1+1 na adrese [adresa], nájemné bylo sjednáno ve výši 5 000 Kč měsíčně + 3 000 Kč poplatky za služby. Žalovaná od [anonymizováno] [rok] nehradila nájemné a žalobcům dluží na nájemném a službách za období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok] částku 48 000 Kč. Dále dne [datum] uzavřeli žalobci se žalovanou smlouvu o nájmu nebytového prostoru o velikosti 88 m2 na adrese [adresa], nájemné bylo sjednáno ve výši 20 000 Kč měsíčně. Žalovaná od [anonymizováno] [rok] nehradila nájemné a žalobcům dluží na nájemném a službách za období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok] částku 120 000 Kč. Žalobci vyzvali žalovanou k úhradě dlužné částky, žalovaná ji však do dnešního dne neuhradila. 2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhovala její zamítnutí s tím, že spolu účastníci dne [datum] uzavřeli dohodu o ukončení obou nájemních smluv, a to s účinností k [datum] s tím, že nájemné a zálohy na služby budou vypořádány z kaucí. Tato dohoda byla uzavřena ústně před svědky, dohodu připravil pan [celé jméno svědka]. Zmocněnec žalobců sdělil žalované, že nájem je ukončen, proto žalovaná předmět nájmu vyklidila a předala žalobcům, čímž žalovaná považovala věc za vyřízenou a pohledávky za vyrovnané. 3. Při jednání dne [datum] žalobci upravili žalobní petit tak, že žalobu rozšířili o nájemné a poplatky za služby z nájmu bytu za měsíce [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok] a [anonymizováno] [rok] s tím, že na dlužné nájemné započítali kauci 16 000 Kč. Žalobu proto rozšířili o částku 8 000 Kč na částku 172 000 Kč s příslušenstvím. 4. Soud ve věci provedl dokazování a vzal za prokázaný následující skutkový stav: 5. Ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne [datum] vzal soud za prokázáno, že tato smlouva byla uzavřena mezi účastníky uvedeného dne a jejím předmětem byl nájem nebytového prostoru o výměře 88 m2 na adrese [adresa]. Nájem byl sjednán od [datum] na dobu neurčitou, nájemné činilo 20 000 Kč měsíčně. Před podpisem smlouvy uhradil nájemce pronajímatelům jistotu ve výši 40 000 Kč. Ve smlouvě bylo sjednáno, že nájemní vztah končí výpovědí v šestiměsíční výpovědní době, z vážného důvodu je výpovědní doba tříměsíční. Dále bylo ujednáno, že smlouvu lze měnit nebo doplňovat pouze písemnými dodatky. 6. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] vzal soud za prokázáno, že tato smlouva byla uzavřena mezi účastníky uvedeného dne a jejím předmětem byl nájem bytu o velikosti 1+1 na adrese [adresa]. Nájem byl sjednán od [datum] do [datum], nájemné činilo 5 000 Kč + zálohy za služby ve výši 3 000 Kč měsíčně. Před podpisem smlouvy uhradil nájemce pronajímatelům jistotu ve výši 16 000 Kč. Ve smlouvě bylo sjednáno, že nájemní vztah končí výpovědí v tříměsíční výpovědní lhůtě. Dále bylo ujednáno, že smlouvu lze měnit nebo doplňovat pouze písemnými dodatky. V článku V. smlouvy byl sjednán smluvní úrok z prodlení v souvislosti se závazky z této smlouvy ve výši 15 %. 7. Předžalobní upomínkou ze dne [datum] bylo prokázáno, že tímto žalobci vyzvali žalovanou k úhradě dlužné částky ve výši 28 000 Kč. 8. Z výpovědi svědka [celé jméno svědka] vzal soud za prokázáno, že vykonává správu uvedených nemovitostí žalobců, se žalovanou uzavíral obě nájemní smlouvy. Nájemné za měsíc [anonymizováno] [rok] však již žalovaná nezaplatila, chtěla nájem ukončit. Svědek uvedl, že trval na dodržení smluv, byl ochoten nájem ukončit dřív, pokud si žalovaná za sebe najde náhradu, k čemuž však nikdy nedošlo. Žalovaná prostory vyklidila a zmizela, odstěhovala i věci, které byly pevně spojené se zemí, zbyly jen holé stěny, k předání nemovitostí nikdy nedošlo. Nájemní smlouva na nebytový prostor nebyla do dnešního dne ukončena. Pan [celé jméno svědka] za žalovanou připravil dohodu o ukončení nájmu, s touto dohodou ale žalobci nesouhlasili a nebyla nikdy podepsaná. Nebytový prostor je nyní opět v nabídce, ale nikdo o něj nemá zájem. 9. Z výpovědi svědka [celé jméno svědka] vzal soud za prokázáno, že pro žalobce dělá technickou správu nemovitosti. V nebytovém prostoru byla vybudována provozovna bistra, proto žalobci hledali dlouhodobého nájemce za účelem jeho provozování. S panem [celé jméno svědka] bylo jednáno o ukončení nájmu, k žádné dohodě ale nedošlo, nic podepsáno nebylo. Nájemci poté nemovitost vyklidili a beze slova zmizeli, prostor byl zcela zdevastován, nezbylo tam vůbec nic, vše bylo demontováno. Provozovna je nyní prázdná, v současné době je špatně pronajmutelná. 10. Podle § 2287 o.z. nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. 11. Podle § 2295 o.z. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. 12. Podle § 2312 o.z. jedná-li se o nájem (prostoru sloužícího k podnikání) na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční. 13. Po provedeném dokazování hodnotil soud provedené důkazy jednotlivě a v jejich vzájemných souvislostech a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Mezi účastníky bylo nesporné uzavření obou nájemních smluv, stejně tak nebylo sporu o tom, že žalovaná od [anonymizováno] [rok] neplatila nájemné a úhrady za služby. [příjmení] žalované spočívala v tom, že došlo k ukončení obou nájemních smluv dohodou a veškeré závazky účastníků jsou proto vyrovnány. Žalovaná však k tomuto svému tvrzení nepředložila soudu žádný důkaz. Jak vyplývá z obou nájemních smluv, bylo je možné vypovědět pouze písemně s tříměsíční, resp. šestiměsíční výpovědní dobou. K tomuto písemnému ukončení však nikdy nedošlo, když žalovaná sice předložila žalobcům písemný návrh na ukončení nájemních smluv dohodou, žalobci však s ukončením smluv nesouhlasili, proto k podpisu dohody nikdy nedošlo. Z výpovědi slyšených svědků naopak vyplynulo, že poté, co nedošlo mezi účastníky k dohodě o ukončení nájmu, žalovaná předmětné prostory vyklidila naprosto devastujícím způsobem a beze slova zmizela. Žalovaná tedy svá tvrzení o ukončení obou nájemních smluv nijak neprokázala. Nájemní vztah ze smlouvy o nájmu bytu proto skončil uplynutím doby ke dni [datum], nájemní vztah ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání stále trvá. Žalovaná přestala platit nájemné od [anonymizováno] [rok], na nájemném z nájmu bytu dluží celkem 72 000 Kč (9 x 8 000 Kč), po započítání složené jistoty ve výši 16 000 Kč činí dlužná částka 56 000 Kč. Nájemní vztah ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání nadále trvá, žalobci požadují touto žalobou zaplacení dlužného nájemného za období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok], tj. 6 x 20 000 Kč, tedy celkem 120 000 Kč. Vzhledem ke stále trvajícímu nájemnímu vztahu nebyla složená jistota na dlužné nájemné započítána. Celková dlužná částka tak činí 56 000 Kč + 120 000 Kč, tj. celkem 176 000 Kč. Vzhledem k tomu, že žalobci prokázali oprávněnost svého nároku a naopak žalovaná svá tvrzení o ukončení nájemních vztahů neprokázala, rozhodl soud tak, že žalobě v plném rozsahu vyhověl. 14. Zároveň soud vyhověl požadavku žalobců i ohledně zaplacení úroků z prodlení, a to v případě nájmu bytu ve smluvní výši 15 % ročně a v případě nájmu prostor sloužících k podnikání v zákonné výši dle vyhlášky č. 351/2013 Sb., splatných vždy od splatnosti jednotlivého dlužného nájemného. 15. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř., neboť žalobci byli ve sporu plně úspěšní a náleží jim proto právo na náhradu nákladů řízení dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., Advokátní tarif za 5 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby, vyjádření ve věci, účast na jednání dne [datum]) á 13 024 Kč (8 140 Kč x 2 za zastupování dvou účastníků sníženo o 20 %), 5 x režijní paušál á 300 Kč, zaplacený soudní poplatek ve výši 8 800 Kč a cestovné k jednání z [obec] do [obec] a zpět ve výši 3 516 Kč, celkem tedy 78 936 Kč.