13 C 4/2019 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se žalobou podanou zdejšímu soudu dne [datum] domáhala na žalovaném zaplacení částky ve výši 316 378 Kč s příslušenstvím. V žalobě uvedla, že na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] ve znění dodatku ze dne [datum] je provozovatelem hotelu [ulice] růže v [obec]. V době od [datum] do [datum] žalovaný svým protiprávním jednáním zabránil žalobkyni vstup do hotelu a tím také bránil žalobkyni v provozování hotelu. Pro řádné zprovoznění hotelu musela žalobkyně odstranit škody způsobené protiprávním jednáním žalovaného a provést nezbytné opravy a odstranit závady. Náhrada žalobkyni způsobené škody se skládá z částky 94 312 Kč jako škoda způsobená poškozením a neúdržbou teras hotelu, částka 60 000 Kč jako škoda způsobená odstraněním plynových ohřívačů vody, částka 149 849 Kč za odstranění závad v kotelně a na domovním plynovodu a částka 12 172 Kč za pořízení nových elektroměrů na místo elektroměrů odstraněných žalovaným. 2. Žalovaný v obraně proti podané žalobě uvedl, že nárok žalobkyně neuznává a navrhl žalobu v celém rozsahu zamítnout. Odmítl, že by se dopustil porušení právní povinnosti, která by měla vést ke vzniku žalobkyní tvrzené škody. Uvedl, že hotel [ulice] růže vždy pouze spoluvlastnil, aniž by jej užíval. Žalovaný se domnívá, že žalobkyně jako uživatel a nikoliv vlastník hotelu nárokovala zaplacení škody na věcech, jež jsou nedílnou součástí, případně příslušenstvím, hotelu. Žalovaný popřel, že by odstranil elektroměry. 3. Žalobkyně k tomuto doplnila, že žalovaný obsadil hotel [ulice] růže neoprávněně, za což byl pravomocně odsouzen, přičemž žalobkyně měla a má řádnou nájemní smlouvu, na základě které hotel užívala. Opravy provedla, neboť byla nájemcem dle nájemní smlouvy, která jí ukládala užívat pronajaté nemovitosti jako řádný hospodář, udržovat předmět nájmu vlastním nákladem v dobrém stavu a provádět údržbu a opravy bez jakkoliv nároku vůči pronajímateli a dále jsou ve smlouvě vyjmenovány opravy, které je povinna provádět, a to zejména oprava podlahových krytin. Okresním soudem v Písku bylo vydáno rozhodnutí, jež žalovanému zakazovalo rušit držbu žalobkyně. S ohledem na to má žalobkyně za to, že žalovaný jako nepoctivý držitel by měl žalobkyni nahradit všechnu škodu, která vzešla z držby. 4. Žalovaný doplnil, že již v roce 2014 byla malá terasa ve špatném, neudržovaném stavu. Žalobkyně odmítla odstranit vadu odtoku vody (kanalizace), která způsobila stání vody na terase a v důsledku toho i zatékání do monolitického stropu 1. PP budova, za jejíž odstranění nyní nárokuje vůči žalovanému částku 3 000 Kč za čištění kanalizace a částku 6 200 Kč za opravu terasy. [jméno] žalobkyně tak dle žalovaného odmítla opravy a údržbu již v roce 2015. Žalovaný dále uvedl, že odstranění poškození teras hotelu a závad v kotelně a na plynovodu nejsou opravy, které měla žalobkyně dle nájemní smlouvy na své náklady provádět. Žalovaný také namítl, že faktura ze dne [datum], jímž žalobkyně dokládá nárok ve výši 6 200 Kč, považuje za uměle vytvořený, když práce měla provést společnost [právnická osoba], jejíž jedinou společnicí a jednatelkou je dcera [jméno] [příjmení], bývalé partnerky žalovaného, když předmětem činnosti je provoz hotelu [jméno] v [obec] a nikoliv úklidové služby a oprava a natírání teras. Žalovaný tvrdí, že do hotelu nebylo od roku 2011 nikterak zásadně investováno, přípisem ze dne [datum] jednatelka žalobkyně vyzvala žalovaného, že je nutná rozsáhlá oprava, rekonstrukce, investice do hotelu (oprava svodů, žlabů, odpadů, kanalizací, potrubí, kotlů). Již v únoru 2015 byl znám havarijní stav kotlů. Mezi lety 2011 2015, kdy hotel užívala výhradně žalobkyně, jeho hodnota zcela poklesla. K nároku na náhradu škody za odstraněné ohřívače vody uvedl, že tyto odstraněny nebyly, přičemž není zřejmé, zda se jednalo o funkční ohřívače. K nároku na pořízení nových elektroměrů uvedl, že považuje za nedůvodné, když původní elektroměry byly odstraněny z důvodu prodlení s úhradou elektřiny a plynu. Ohledně doby, kdy byl rušitelem držby žalobkyně, uvedl, že po celou dobu probíhala údržba hotelu. 5. Soud provedl dokazování: Ze smlouvy o nájmu nemovitostí uzavřené dne [datum] bylo zjištěno, že mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem, byla uzavřena smlouva o nájmu, jejímž předmětem byl Hotel [ulice] [anonymizováno], a to ke své podnikatelské činnosti. Dle čl. VI se nájemce zavazuje užívat nemovitosti jako řádný hospodář, obvyklým způsobem za účelem ve smlouvě uvedeným, zavázal se dodržovat obecně platné právní předpisy, zejména protipožární, hygienické a ekologické a pečovat o pronajaté věci, udržovat předmětné prostory s příslušenstvím, zařízením a vybavením vlastním nákladem v dobrém stavu a provádět opravy a údržbu bez jakýchkoli nároku vůči pronajímateli. Nájemce se zavázal oznámit, bez zbytečného odkladu, pronajímateli potřebu větších oprav, které přesahují rámec povinností nájemce a umožnit pronajímateli jejich provedení. Jinak odpovídá nájemce za škodu, která nesplněním vznikla. Nájemce pak hradí zejména provádění kontrol a oprav elektroinstalace, malování, nátěry a opravy jednotlivých svrchních částí podlah, opravy podlahových krytin, výměny prahu a lišt, zámku, kování a klik, osvětlovacích těles, vodovodních výtoků, odsávače par. baterii, sprch, umyvadel, elektrických vypínačů a zásuvek, opravy a výměnu oken, dveří, apod. Dle čl. VII pokud pronajímatel neprovede nezbytné opravy a pokud v přiměřené lhůtě po jejich oznámení nájemcem neprojeví s jejich s jejich provedením písemný nesouhlas, je nájemce oprávněn tyto opravy provést sám, na náklady pronajímatele. Z dodatku [číslo] ke smlouvě o nájmu nemovitostí ze dne [datum] uzavřené dne [datum] mezi žalobkyní a žalovaným bylo zjištěno, že si tito sjednali změnu původní nájemní smlouvu, dále uzavření na dobu určitou, a to 10 let od [datum]. Z úředního záznamu ze dne [datum] bylo zjištěno, že k tomuto dni byl stav elektroměru [číslo] kWh a [číslo] KWh. Z rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 18. 10. 2017, č.j. 14 To 203/2017-471 bylo zjištěno, že žalovaný byl uznán vinným z přečinu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru dle ust. § 208 odst. 2 tr. zákoníku a přečinu ublížení na zdraví, když nejméně od [datum] do [datum] bránil jednatelce žalobkyně ve vstupu do objektu Hotelu [ulice] [anonymizováno]. Z usnesení Okresního soudu v Písku ze dne 18. 3. 2015, č.j. 6 C 33/2015-106, bylo zjištěno, že žalovanému byla uložena povinnost zdržet se rušení řádné držby práv žalobkyně k Hotelu [ulice] [anonymizováno] a zdržet se jednání v usnesení blíže specifikovaného, toto rozhodnutí bylo potvrzeno usnesením Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 28. 7.2015, č.j. 19 Co 1069/2015-209 a usnesením Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 28. 7. 2015, č.j. 19 Co 1070/2015-216 bylo zjištěno, že soud prvního stupně zamítl návrh žalovaného na zrušení výše uvedeného předběžného opatření, což odvolací soud potvrdil. Z usnesení Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 6. 10. 2016, č.j. 48 EXE 780/2015-208, bylo zjištěno, že soud zamítl návrh žalovaného ze dne [datum] na zastavení exekuce, přičemž toto rozhodnutí bylo usnesením Městského soudu v Praze ze dne 9. 1. 2017, č.j. 30 Co 441/2017-628, potvrzeno. Z exekutorského zápisu 212 EZ 1/18 ze dne 30. 1. 2018 bylo zjištěno, že na žádost žalobkyně se soudní exekutor dostavil na adresu Hotelu [ulice] [anonymizováno] a osvědčil děj předání nemovitosti a stav vybavení budovy dne [datum]. Žalovaný uvedl, že se v budově nachází všechny věci, které tam žalobkyně zanechala. Bylo zjištěno, že byly odstraněny plynoměry pro kuchyni a kotelnu. V kotelně se nacházely dva menší kotle stříbrné barvy a volné místo pro zapojení kotlů. Bylo zjištěno, že střecha byla opravena. Ohledně některých pokojů byla konstatována kompletnost vybavení, někde bylo konstatováno, že chybí židle, stolní lampička, nebesa. Na dřevěné části terasy bylo zřetelné poškození a povrch malé terasy byl v poškozeném stavu. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně odebrala od společnosti [právnická osoba] nové plynové ohřívače, opravu malé terasy, úklid a drobné opravy interiéru za cenu 292 820 Kč ze dne [datum]. Ze znaleckého posudku [číslo] Ing. [jméno] [příjmení], Ph.D. ze dne [datum] spolu s přílohami, byla zjištěna a vyčíslena škoda na nemovitosti Hotelu [ulice] [anonymizováno] v celkové výši 544 378 Kč. Není zde uvedeno, kdy měla škoda vzniknout, pouze místní šetření a prohlídka dne [datum] a dne [datum] s tím, že dalšími podklady pro zpracování posudku byl výpis z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, informace poskytnuté objednatelem a odborná literatura. S tím, že je dále uvedeno, že v lednu 2015 byl zhotoven osobou znalce posudek [číslo] 2015 ohledně posouzení stavu údržby a oprav předmětného objektu s místním šetřením [datum]. Součástí přílohové části jsou faktury, které byly žalobkyni vystaveny na čištění kanalizace, úklid zničených rostlin, opravu terasy a její čištění, výměnu ohřívače vody, odstranění záv