40 C 88/2022-49 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se žalobou domáhala po žalované zaplacení částky 300 000 Kč s příslušenstvím, a to z titulu dlužného nájemného za pronájem nebytových prostor. Mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena Smlouva o nájmu nebytových prostor (dále též jen„ Smlouva“) ve znění dodatků [číslo] jejímž předmětem byl pronájem kancelářských prostor o velikosti podlahové plochy 213,9 m2 ve 3. patře domu [ulice a číslo]. Dle čl. [příjmení] Smlouvy činila výše měsíčního nájemného 100 000 Kč. Dodatkem ke smlouvě [číslo] byla doba trvání nájmu prodloužena do [datum]. Žalobkyně uvedla, že žalovaná se dostala do prodlení s platbami nájemného za měsíce říjen až prosinec [rok], nájem byl ukončen uplynutím sjednané doby ke dni [datum]. Dne [datum] zaslala žalobkyně žalované předžalobní výzvu k uhrazení dlužné částky se stanovenou lhůtou k úhradě do [datum], žalovaná ničeho neuhradila. 2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě uvedla, že nárok uplatněný v žalobě neuznává. Žalovaná nesporuje, že mezi ní jako nájemcem a žalobkyní, resp. spoluvlastníky, které žalobkyně zastupuje, jako pronajímatelem, byla uzavřena Smlouva o nájmu nebytových prostor včetně dodatků [číslo] – [anonymizováno], s výší nájmu 100 000 Kč měsíčně. Žalovaná potvrdila, že nájem skončil ke dni [datum]. Žalovaná odmítá, že by měla být dlužníkem žalobkyně, naopak uvádí, že žalobkyně je dlužníkem žalované, když za žalobkyní, resp. spoluvlastníky, eviduje pohledávku v aktuální výši 249 030 Kč, a to z titulu uplatněné slevy na nájemném, resp. náhrady škody. Žalovaná uvedla, že uplatnila u žalobkyně slevu na nájemném poprvé svým dopisem ze dne [datum], ve kterém ji vyčíslila na celkovou částku 549 030 Kč. Nárok odůvodnila snížením rozsahu a kvality poskytovaných služeb ze strany pronajímatele spočívající v nemožnosti řádně a bez omezení využívat pronajaté prostory v tropických letních měsících a ve zhoršení služeb spojených se zrušením recepce u vchodu do domu. Žalovaná uvedla, že v tropických letních měsících teplota v místnostech přesahovala hranici stanovenou příslušnými hygienickými předpisy (nařízení vlády č. 362/2007 Sb.), konkrétně v roce [rok] se jednalo o 27 dní, v roce [rok] o 42 dní, v roce [rok] o 36 dní a v roce [rok] o 28 dní. Vzhledem k tomu, že v těchto dnech nemohla žalovaná předmět nájmu řádně využívat, nárokuje náhradu škody, kterou vyčíslila jako násobek denní výše nájemného a počtu dní nevyužívání nájmu, čímž jí vznikla škoda ve výši 429 030 Kč. K rozsahu a kvalitě služeb recepce žalovaná uvedla, že tuto fakticky využívala od počátku nájmu a brala ji jako součást plnění pronajímatele, a to i přesto, že služba recepce není uvedena v nájemní smlouvě. Vzhledem k tomu, že se zrušením recepce u domu a nahrazením službou zajišťující vpouštění osob do domu prostřednictvím vrátných sídlících ve vedlejším domovním vchodu se služby recepce pro žalovanou zhoršily, požaduje žalovaná slevu na nájemném ve výši 5 000 Kč měsíčně, což jen za poslední 2 kalendářní roky činí 120 000 Kč. Dále uvedla, že na základě jednostranného započtení vzájemných pohledávek ze dne [datum] započetla svoji pohledávku ve výši 100 000 Kč vzniklou z titulu náhrady škody vůči pohledávce žalobkyně ve výši 100 000 Kč na úhradu nájemného za měsíc říjen [rok]. Totéž učinila dne [datum] za nájemné za měsíc listopad 2021 a dne [datum] za nájemné za měsíc prosinec [rok]. Žalovaná uvedla, že v případě prohlášení soudu zápočtů za neplatné, uplatňuje žalovaná z důvodu právní jistoty svou pohledávku ve výši 549 030 Kč jako kompenzační námitku proti pohledávce žalobkyně, a to do výše, ve které se vzájemně kryjí. 3. Žalobkyně podáním ze dne [datum] reagovala na vyjádření žalované tak, že odmítla veškeré nároky žalované na náhradu údajné škody v celkové výši 549 030 Kč. Uvedla, že pronajímané prostory splňují veškeré požadavky na provoz kanceláří, zmiňované předpisy žalovanou vztahující se k teplotám na pracovišti nepovažuje za relevantní, neboť tyto stanovují povinnosti vůči zaměstnavateli, nikoli pronajímateli, a změnou služby recepce, která proběhla již v roce [rok], nedošlo ke snížení kvality služeb, když recepce nadále fungovala nepřetržitě, byla vybavena kamerovým systémem a domovním zvonkem s dálkovým ovládáním vstupních mříží do domu), nemluvě o tom, že služba recepce nebyla zahrnuta v nájemní smlouvě. Žalobkyně dále namítla, že reagovala na jednostranné zápočty žalované odmítavě v odpovědích adresovaných žalované dne [datum] a [datum]. K pohledávce žalované uvedla, že tuto považuje za nejistou a neurčitou, tudíž zcela nezpůsobilou k jednostrannému započtení. 4. Mezi účastníky není sporu o tom, že Smlouva o nájmu nebytových prostor včetně dodatků [číslo] – [anonymizováno] byla uzavřena dne [datum], výše nájmu činila 100 000 Kč měsíčně a nájem byl ukončen uplynutím doby ke dni [datum]. 5. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázaná následující skutková zjištění: 6. Z Ustanovení správce společné věci ze dne [datum] soud zjistil, že spoluvlastníci nemovitostí [ulice a číslo] a [ulice a číslo], parcelní čísla [anonymizováno] a [anonymizováno], vše zapsané v [katastrální uzemí], [územní celek], na listu vlastnictví [číslo] stanovili správcem výše uvedených nemovitostí [celé jméno žalobkyně]. Spoluvlastníci nemovitostí na základě plných mocí zplnomocnili [celé jméno žalobkyně] k veškerým jednáním týkajícím se správy výše uvedených nemovitostí. ([příjmení] moc [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [příjmení] moc [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [příjmení] moc [jméno] [příjmení] ze dne [datum] a [příjmení] moc [jméno] [příjmení] ze dne [datum]) 7. Ze Smlouvy o nájmu nebytových prostor soud zjistil, že dne [datum] byla mezi spoluvlastníky domu u [anonymizována tři slova], zastoupenými [celé jméno svědka], jakožto pronajímateli, a JUDr. [jméno] [příjmení], jakožto nájemcem uzavřena Smlouva o nájmu nebytových prostor o velikosti podlahové plochy 213,9 m2 ve 3. patře domu [ulice a číslo] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum] [ulice] nájemné činilo 100 000 Kč se splatností do 10. dne příslušného kalendářního měsíce, za který je platba uskutečňována. V čl. VI. bylo ujednáno, že v úhradě je zahrnuta úhrada za užívání výtahu, osvětlení společných prostor domu, jeho úklid, vodné, stočné, odvoz odpadků, poplatky kominíkům a dodávka tepla s dodatkem, že v případě zvýšení cen paliva uhradí nájemce zvýšené náklady. Úhradu za spotřebu elektrické energie bude platit nájemce na svůj náklad. V čl. VII. bylo ujednáno, že nájemce je seznámen se stavem pronajímaného prostoru. V dalších článcích byly ujednány podmínky výpovědi smlouvy a pojištění. 8. Z Dodatku [číslo] ke Smlouvě o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne [datum] soud zjistil, že byla zaznamenána změna v osobě nájemce, když na základě notářského zápisu ze dne [datum] došlo u nájemce ke změně výkonu advokacie, a to na právnickou osobu s názvem [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] a následně ke dni [datum] ke změně názvu obchodní firmy na Sodomka& [právnická osoba] 9. Z Dodatku [číslo] ke Smlouvě o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne [datum] soud zjistil, že smlouva byla na základě dohody stran prodloužena do [datum]. 10. Z Oznámení o změně provozu recepcí ze dne [datum] spolu s potvrzením o převzetí soud zjistil, že žalovaná byla informována o změně provozu recepcí, domy byly opatřeny novým kamerovým systémem a vstupem na čipové karty, které byly nájemcům a zaměstnancům nájemce vydány v kanceláři Správy budov. Dále bylo uvedeno, že recepce u domu [číslo] bude zrušena a návštěvy do domu [číslo] budou odbavovány prostřednictvím recepce u domu [číslo] která zůstává nezměněna. Dále byl uveden kontakt pro bližší informace. Oznámení bylo žalované doručeno dne [datum]. 11. Z E-mailu ze dne [datum], který zaslala žalovaná, konkrétně jednatel žalované [příjmení] [jméno], žalobkyni, soud zjistil, že žalovaná dne [datum] upozornila žalobkyni na skutečnosti odůvodňující požadavek žalované na snížení nájemného, a to z důvodu vysokých teplot v pronajímaných prostorech, změny fungování recepce, nemožnosti umístění kočárků v prostorách domu, nevyhovující koupelna a kuchyň, které jsou pro účely advokátní kanceláře nepotřebné a nevyhovující, a nemožnost umístění adresy sídla společností, které jsou s advokátní kanceláří spřízněné. Žalovaná požádala o osobní setkání za účelem domluvy další spolupráce a snížení nájemného. 12. Z Výzvy k úhradě škody, uplatnění slevy na nájemném ze dne [datum] spolu s dokladem o odeslání soud zjistil, že žalovaná uplatnila u žalobkyně škodu ve výši 429 030 Kč vzniklou nemožností využívat nájemní prostory v tropických letních měsících, neboť teplota uvnitř prostor přesahovala hranici, která je stanovena hygienickými předpisy. Žalovaná uvedla, že v roce [rok] se jednalo o 27 dní, kdy žalovaná nemohla pronajaté prostory využívat, v roce [rok] o 42 dní, v roce 2019 o 36 dní a v roce 2020 o 28 dní. Žalovaná dále uplatnila vůči žalobkyni slevu na nájemném z důvodu zhoršení rozsahu a kvality služeb v důsledku zrušení recepce nacházející se u