74 C 51/2022 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by bylo stanoveno, že výpověď žalované ze dne [datum] z nájmu prostor sloužících k podnikání nacházejících se v domě [adresa], v kat. území [obec] v [anonymizováno], v obci [obec], daná žalobkyni, je neoprávněná. 2. Žaloba byla odůvodněna tím, že [právnická osoba] [anonymizováno], sídlem [adresa], [IČO] uzavřela s žalovanou dne [datum] smlouvu o nájmu nebytových prostor, a to konkrétně nebytové jednotky [číslo] nacházející se v přízemi domu [adresa] a části nebytové jednotky [číslo] nacházející se v suterénu domu [adresa], vše v [katastrální uzemí] [anonymizována dvě slova] v obci [obec], o celkové výměře 184,40 m2 (dále jen„ nájemní smlouva“). Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, která byla opakovaně prodlužována, přičemž posledním dodatkem [číslo] byl nájem sjednán na dobu určitou do [datum] Smlouvou o postoupení smlouvy ze dne [datum] došlo s písemným souhlasem žalované k postoupení všech práv a povinností nájemce z nájemní smlouvy ze [právnická osoba] s.r.o. na žalobkyni, a to s účinností od [datum]. Součástí postoupení smlouvy bylo i postoupení složené jistoty ve výši 110 000 Kč. 3. Žalobkyni byla dne [datum] doručena výpověď z nájemní smlouvy, která byla odůvodněna nezaplacením záloh na služby, a to konkrétně zálohy ve výši 15 000 Kč splatné dne [datum] a zálohy ve výši 15 000 Kč splatné dne [datum]. Žalobkyně považovala výpověď za neoprávněnou, a proto dne [datum] doručila pronajímateli námitky proti výpovědi. Dne [datum] byla doručena žalobkyni do datové schránky odpověď žalované ze dne [datum], ve kterém námitky zcela odmítla a rovněž odmítla žádost žalobkyně o zpětvzetí výpovědi. 4. Žalobkyně měla za to, že výpověď žalované byla v rozporu s dobrými mravy, když osobou jednatele žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], resp. prostřednictvím společností, které vedl – tj. podnikatel [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [právnická osoba], [právnická osoba], [právnická osoba], [právnická osoba], bylo žalované jako pronajímateli uhrazeno za období od [datum] na nájemném téměř 20 000 000 Kč a dalších více než 2 000 000 Kč na zálohách na služby. Žalobkyně měla za to, že vzhledem k výši zaplaceného nájemného za celou dobu trvání nájmu bylo vypovězení nájemní smlouvy s odkazem na nezaplacení dvou záloh na služby každé ve výši 15 000 Kč rozporné s dobrými mravy. Žalobkyně měla dále za to, že nezaplacení záloh za služby bylo pouze účelovou záminkou k výpovědi z nájmu. Žalobkyně dále uvedla, že žalovaná jako pronajímatel za celou dobu nájmu do prostoru téměř neinvestovala, čímž žalobkyni poškodila. Žalobkyně dále uvedla, že pronajímatel se mohl na dlužných zálohách na služby uspokojit z úroků ze složené jistoty, na které měla žalobkyně jinak nárok. Žalobkyně dále namítla, že v nájemní smlouvě nebyla ujednána výpovědní doba a žalovanou tvrzený důvod výpovědi tak nebyl způsobilý přivodit ukončení nájemního vztahu. Žalobkyně rovněž považovala výpověď za neplatnou z důvodu, že v ní chybělo poučení o možnosti podat proti výpovědi námitky. 5. Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila tak, že ji odmítla a navrhla žalobu v plném rozsahu zamítnout. Žalovaná v prvé řadě namítla, že námitky žalobkyně proti podané výpovědi nebyly u žalované uplatněny včas, když podle § 2 314 zákona č. 89/212 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) má vypovídaná strana právo vznést proti výpovědi námitky, které vyžadují písemnou formu, pouze do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena. Dle odst. 2 cit. ust. přitom platí, že pokud vypovídaná strana nevznese námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Účinky doručení výpovědi z nájmu žalobkyni nastaly dne [datum], kdy se zásilka s výpovědí dostala do dispoziční sféry žalobkyně. Lhůta pro podání námitek proti uvedené výpovědi proto uplynula již dne [datum]. Žalobkyně námitky podala o měsíc a jeden den později, tudíž její právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zaniklo. Žalovaná dále uvedla, že i kdyby byly námitky podány včas, tak by stejně věcně neobstály. Výpověď byla podána oprávněně, když v ní bylo odkázáno na relevantní ustanovení o. z. a uveden důvod výpovědi, přičemž absence poučení o právu vznést proti výpovědi námitky nečinila výpověď neplatnou, když takové poučení výpověď obsahovat nemusela. Výpověď rovněž nebyla v rozporu s dobrými mravy, když v okamžiku vypovězení nájemního vztahu žalobkyně neměla uhrazené zálohy na služby spojené s užíváním prostoru sloužícího podnikání jak za 4. čtvrtletí roku 2021, tak za 1. čtvrtletí roku 2022, a to v obou případech po dobu násobně delší než jeden měsíc po uplynutí lhůty splatnosti. Institut složené jistoty přitom nelze vykládat tak, že by zbavovala nájemce povinnosti platit řádně nájemné a zálohy na služby. Žalovaná dále namítla, že žaloba by měla být zamítnuta rovněž z důvodu, že žalobkyně nakonec výpověď z nájmu akceptovala, když pronajaté prostory dobrovolně vyklidila a dne [datum] vyklizené předala zástupci žalované. 6. K průběhu řízení soud stručně uvádí, že žalobkyně před konáním prvního jednání ve věci požádala o ustanovení zástupce z řad advokátů, čemuž soud vyhověl a usnesením ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací] ustanovil žalobkyni k ochraně jejích zájmů v této věci zástupce – advokáta. 7. Z provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním a učinil následující závěry o skutkovém stavu věci. 8. [právnická osoba], sídlem [adresa], [IČO] uzavřela s žalovanou dne [datum] smlouvu o nájmu nebytových prostor, a to konkrétně nebytové jednotky [číslo] nacházející se v přízemi domu [adresa] a části nebytové jednotky [číslo] nacházející se v suterénu domu [adresa], vše v [katastrální uzemí] v [anonymizováno] v obci [obec], o celkové výměře 184,40 m2, a to na dobu určitou, která byla opakovaně prodlužována. V nájemní smlouvě v čl. 3 bylo uvedeno, že ukončení nájemní smlouvy před uplynutím doby nájmu je možné pouze písemnou výpovědí, a to v případě pronajímatele za podmínky, že nastanou okolnosti stanovené v § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. nebo pokud nájemce ohrožuje bezpečnost nebo majetek pronajímatele. V čl. 8 nájemní smlouvy bylo uvedeno, že pro účely doručování je pro doručení nájemci rozhodná adresa jeho provozovny v předmětu nájmu, tj. adresa specifikovaná v čl. 1 nájemní smlouvy, tedy adresa [adresa]. Dále zde bylo uvedeno, že za doručení pro účely této smlouvy se považuje den podání doporučené zásilky na poštu s uvedením rozhodné adresy a zaplaceným poštovným, a to i v případě, že druhá strana odmítla zásilku převzít nebo zásilka byla vrácena jako nedoručitelná. V dodatku [číslo] k nájemní smlouvě bylo v čl. II uvedeno, že nájemní smlouva se mění tak, že nájemní smlouva se uzavírá na dobu určitou od [datum] do [datum] /viz nájemní smlouva ze dne [datum], včetně dodatku [číslo] k této nájemní smlouvě/ Ve smlouvě o postoupení smlouvy ze dne [datum], kterou podepsala rovněž žalovaná, bylo uvedeno, že [právnická osoba] s.r.o. postupuje nájemní smlouvu, resp. veškerá práva a povinnosti z ní vyplývající, na žalobkyni, přičemž složená jistota ve výši 110 000 Kč je dnem podpisu smlouvy považována za jistotu složenou žalobkyní. Dále zde bylo uvedeno, že žalovaná jako pronajímatel s postoupením nájemní smlouvy souhlasí. Dále zde bylo v čl. II. uvedeno, že smlouva nabývá účinnosti dne [datum] smlouva o postoupení smlouvy ze dne [datum] 9. Žalobkyni byla dne [datum] doručena výpověď z nájemní smlouvy, ve které bylo uvedeno, že žalobkyně je v prodlení se zaplacením záloh za služby podle čl. 4 nájemní smlouvy, a to se zaplacením zálohy za 4. čtvrtletí roku 2021, která byla splatná dne [datum] a se zaplacením zálohy za 1. čtvrtletí roku 2022, která byla splatná dne [datum]. Dále zde bylo uvedeno, že v důsledku tohoto prodlení žalobkyně naplnila výpovědní důvod nájmu dle § 2 309 písm. b) o. z., který je zde rovněž citován, a žalovaná proto vypovídá nájem prostor sloužících k podnikání dle uzavřené nájemní smlouvy, přičemž nájem skončí uplynutím tříměsíční výpovědní doby. Ve výpovědi nebylo obsaženo poučení o právu vznést proti výpovědi námitky. Výpověď byla datovaná dnem [datum] a podepsaná předsedou představenstva. Jako adresát výpovědi byla uvedena žalobkyně s uvedením„ k rukám Ing. [jméno] [příjmení], jednatele“. /viz výpověď nájmu adresovaná žalobkyni ze dne [datum] 10. Výpověď byla podána k přepravě [obec] poště dne [datum], když měla být odeslána na adresu [adresa], s označením žalobkyně jako adresáta, následujícím označením jednatele [příjmení] [jméno] [příjmení] v druhém řádku (zásilka č. [anonymizováno] [číslo]). Výpověď byla rovněž stejného dne odeslána na adresu sídla žalobkyně [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] s označením žalobkyně jako adresáta zásilky bez dalšího. /viz podací arch společnosti [právnická osoba] ze dne [datum] Zásilka obsahující výpověď z nájmu odeslaná na adresu [adresa] (tj. č. [anonymizováno] [číslo]) byla dne [datum] uložena na poštu ve [obec] (PSČ [číslo]), jelikož při doručování zásilky nebyl adresát téhož dne