65 C 166/2022-104 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se žalobou domáhá zaplacení částky ve výši 150.000,- Kč s příslušenstvím. V žalobě uvedl, že uzavřel s žalovaným Dohodu o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb. Předmětem Dohody bylo realitní zprostředkování koupě nemovitých věcí v obci , adresa, , katastrálním území , adresa, , zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, . V Dohodě byla současně sjednána tzv. Blokační úhrada v částce ve výši 150.000,- Kč, která byla žalobcem uhrazena v plné výši při podpisu Dohody, a to v hotovosti.2. Žalobce následně, tj. po podpisu Dohody a složení částky Blokační úhrady, zjistil, že nebude schopen financovat kupní cenu předmětných nemovitých věcí. S ohledem k ujednání článku 2.1. Dohody, jak uvedeno shora, dle něhož měla být Blokační úhrada buď (a) započtena na kupní cenu předmětných nemovitých věcí, nebo (b) měla být vrácena žalobci. V souvislosti s ukončením však byla žalobci ze strany žalovaného předložena Dohoda o ukončení smlouvy a finančním vypořádání, uzavřená dne 8. 1. 2021, dle které sice došlo k ukončení Dohody, avšak žalovaný si měl uhrazenou Blokační úhradu v plné výši ponechat, údajně jako smluvní pokutu dle ujednání čl. 4.2. Dohody, na jejíž úhradu měl mít dle svého názoru nárok. Žalobce bohužel přeloženou Dohodu o ukončení smlouvy a finančním vypořádání podepsal. Měl totiž jednak obavy z problémů, které by mu snad měly ze strany žalovaného hrozit, a jednak proto, že jako spotřebitel (amatér) neuměl obsah dohody posoudit, resp. dohlédnout důsledky svého podpisu. Dohodou o ukončení smlouvy a finančním vypořádání se totiž žalovaný zjevně pokusil legalizovat neplatné ujednání Dohody. Takový postup je však contra legem, neboť jde o obcházení zákona.3. Vzhledem k výše uvedenému je dle žalobce zřejmé, že plnění, které žalovaný inkasoval jako Blokační úhradu dle ukončené Dohody, je povinen žalobci vrátit. Jde totiž ve smyslu ust. § 2991 odst. 2 občanského zákoníku o plnění bez platného právního důvodu, tj. plnění, které je žalovaný povinen vydat žalovanému jako bezdůvodné obohacení. Žalovaný tak však dosud neučinil, a to ani přes opakované pokusy žalobce o rozumnou dohodu, a ani přes žalovanému zaslanou předžalobní výzvu právního zástupce žalobce, ze dne 16. 11. 2021. Nejpozději tohoto dne se totiž žalovaný ocitl v prodlení, neboť v předžalobní výzvě, jež byla žalovanému prokazatelně doručena dne 16. 11. 2021, žalobce vyzval žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení nejpozději do 7 (sedmi) kalendářních dnů ode dne doručení, tj. nejpozději do 23. 11. 2021. Žalovaný vrácení plnění odmítl svým přípisem ze dne 23. 11. 2021, který byl právnímu zástupci žalobce doručen dne 2. 12. 2021.4. Žalovaný žalobou uplatněný nárok neuznává v celém rozsahu a navrhuje žalobu zamítnout. K žalobě uvedl, že považuje za nesporné, že s žalobcem jakožto zájemcem uzavřel dne 2. 11. 2020 Dohodu o zprostředkování koupě. Žalovaný je přesvědčen, že žalobce porušil povinnost, když svým jednáním jednoznačně zprostředkovatelskou činnost zmařil, čímž žalovanému vznikl v souladu s ujednáním čl. IV odst. 4.2 Smlouvy nárok na smluvní pokutu ve výši 150.000,- Kč. Jelikož si byl sám žalobce vědom svého pochybení, po vzájemné domluvě s žalovaným uzavřel žalobce dne 28. 1. 2021 Dohodu o ukončení smlouvy a finančním vypořádání, na základě které došlo k ukončení Smlouvy, přičemž došlo také k vypořádání se složenou blokační úhradou, která propadla ve prospěch žalovaného na úhradu smluvní pokuty. Žalobce se nyní ve svém podání snaží vyvolat dojem, že žalobce jakožto spotřebitel nebyl schopen posoudit obsah dohody, resp. důsledky svého podpisu.5. Žalovaný považuje za nutné odkázat na samotný obsah předmětné dohody na ukončení smlouvy, která je psána jednoduše a to tak, aby byl její obsah jasný a zřetelný i laikovy, přičemž samotný předmět dohody je shrnut pouze ve dvou odstavcích.6. Žalobce si byl velice dobře vědom následku spojeného s uzavřením dohody v takovém znění, kdy je zřejmé, co je účel takové dohody. Současně žalovaný považuje za nutné poukázat na ustanovení § 4 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, kdy se má za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. Žalovanému není známo, že by byl žalobce omezen na svéprávnosti a nebyl by schopen sám za sebe jednat v právním styku. Z tohoto důvodu je žalovaný přesvědčen, že žalobce je schopen rozeznat důsledek rozhodnutí co se týče podpisu dohody, na základě které má dojít k finančnímu vypořádání se žalovaným.7. Žalovaný dále poukazuje na skutečnost, že dohoda je dle § 1903 a nav. zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník dohoda o narovnání, která byla uzavřena platným způsobem. Taková dohoda o narovnání nepozbývá platnosti ani tehdy, pokud by jedna ze stran pohledávku po právu neměla.8. Na základě provedeného dokazování a shodných tvrzení účastníků, která vzal soud za svá skutková zjištění podle § 120 odst. 3 o.s.ř., má za prokázané, že žalobce uzavřel s žalovaným, který byl v tomto případě zastoupen pověřeným realitním makléřem, panem , jméno FO, , č. , hodnota, , formulářovou Dohodu o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb, č. , hodnota, , ev. č. zakázky , Anonymizováno, , ze dne 2. 11. 2020 (dále jen: "Dohoda , adresa, "). Předmětem Dohody , adresa, bylo (dle čl. I odst. 1.1) realitní zprostředkování koupě nemovitých věcí v obci , adresa, , katastrálním území , adresa, , zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, . Žalobce se na základě ujednání čl. I. odst. 1.4 zavázal mimo jiné na výzvu žalovaného poskytnout veškerou součinnost potřebnou k převodu předmětné nemovitosti, jednat o podmínkách kupní smlouvy, dostavovat se na naplánované schůzky a především nemařit zprostředkovatelskou činnost. Tato povinnost pak byla v čl. IV odst. 4.2 utvrzena smluvní pokutou ve výši 150.000,- Kč. V Dohodě , adresa, byla současně sjednána tzv. Blokační úhrada v částce ve výši 150.000,- Kč (dále jen: "Blokační úhrada"), která byla žalobcem uhrazena v plné výši při podpisu Dohody , adresa, , a to v hotovosti dle příjmového daňového dokladu, ze dne 2. 11. 2020. Dle ujednání článku 2.1. Dohody , adresa, , věty druhé, měla být Blokační úhrada užita tak, že měla být započtena na kupní cenu předmětných nemovitých věcí nebo měla být vrácena žalobci. (viz důkaz Dohoda o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb, č. , hodnota, , ze dne 2. 11. 2020, příjmový daňový doklad, ze dne 2. 11. 2020)9. Soud má dále za prokázané, že mezi žalobcem a žalovaným byla sjednána další dohoda o zprostředkování ze dne 24. 11. 2020, na základě které byl sjednán prodej nemovitosti žalobce v , Anonymizováno, . (viz důkaz výhradní dohoda o zprostředkování, ze dne 24. 11. 2020 (, adresa, )10. Soud má dále za prokázané, že žalobce a žalovaný dne 28. 1. 2021 uzavřeli Dohodu o ukončení smlouvy a finančním vypořádání (dále jen: „Dohoda o narovnání“), která mimo jiné v čl. I. odst. 5 obsahuje text: „Smluvní strany dále prohlašují, že zprostředkovaná kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodů na straně Zájemce, jelikož ten nedostál své povinnosti poskytovat potřebnou součinnost za účelem uzavření kupní smlouvy, čímž Zprostředkovateli vznikl nárok na uhrazení smluvní pokuty Zájemcem dle ustanovení čl. IV. odst. 4. 2. Smlouvy, a to ve výši blokační úhrady tj. 150.000,- Kč.“. A dále čl. II. odst. 1.: „Smluvní strany se dohodly, že si zprostředkovatel ponechá blokační úhradu ve výši 150.000,- Kč jakožto smluvní pokutu v souladu s ustanovením čl. IV. odst. 4.2 Smlouvy.“. Dle čl. II. 2.: „Uzavřením této dohody zanikají veškeré závazky smluvních stran vyplývající ze Smlouvy a jsou nahrazeny novými závazky, které vyplývají z této dohody. Účastníci této dohody prohlašují, že tímto jsou jejich vzájemné vztahy zcela vyjasněny a nemají a ani nebudou mít vůči sobě v souvislosti s uzavřenou Smlouvou žádných dalších nároků.“. (viz důkaz Dohoda o ukončení smlouvy a finančním vypořádání, ze dne 8. 1. 2021 (chybně označená datem 8. 1. 2020)11. Z inzerátu na prodej nemovitosti , Anonymizováno, se mimo jiné podává, že stav objektu byl uváděn jako dobrý. (viz důkaz prodej rodinného domu , Anonymizováno, , adresa, , zakázkový list)12. Z čestného prohlášení žalobce ze dne 21. 11. 2023, které bylo k důkazu provedeno vzhledem k špatnému zdravotnímu stavu žalobce, se podává, že žalobce po prohlídce nemovitosti , Anonymizováno, podepsal Dohodu , adresa, , ale následně po konzultaci s odborníky zjistil nevhodný technický stav nemovitosti , adresa, . Jak dále uvedl: „Na základě všech informací jsem sdělil panu , jméno FO, že od koupě ustupuji, důvody jsem mu řekl a požaduji vrácení zálohy Asi po 14 dnech od složení zálohy. To jsem ještě pominul zhroucený zadní sklep a na stodole velké pukliny na nosné zdi. , jméno FO, ještě argumentoval slevou a že mi prodá chatu za 5 mil. Kč. Odpovídám, že není záruka prodeje za tu cenu a i tak by to nestačilo a když máte tolik zájemců tak to prodejte, prodávajícím by se nelíbilo čekat