12 C 167/2023-75 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne , datum, domáhala přezkumu oprávněnosti z výpovědi z nájmu či pachtu, která byla žalobkyni dána dne , datum, . Žalobkyně uvedla, že na základě nájemní smlouvy k budově č.p. , Anonymizováno, , parc. č. , hodnota, v Praze došlo ode dne , datum, k užívání budovy (hotelu) žalobkyní (dále jen „budova“ nebo „budova hotelu“). Budova hotelu je ve vlastnictví žalované. Tato smlouva však zanikla již dne , datum, na základě rozvazovací doložky ve smlouvě (čl. V odst. 2). Zároveň byl však uzavřen dodatek o výši nájemného od , datum, do , datum, . I po uzavření smlouvy spolu strany jednaly a žalobkyně zde dále provozovala hotel. Dle žalobkyně došlo konkludentně k uzavření nové smlouvy, pachtovní. I prvotní smlouva byla obsahově smlouvou pachtovní. Výpověď ze smlouvy byla žalovanou doručena žalobkyni dne , datum, – zde se žalovaná dovolává původní smlouvy i přes to, že smlouva zanikla. Dále zaslala i výpověď z nájmu. Žalobkyně zaslala dne , datum, námitky proti výpovědi z nájmu, ve kterých uvedla, že nelze vypovídat již zaniklou smlouvu. Dle původní smlouvy takovýto postup stejně nebyl možný, nadto dlužné nájemné nevzniklo. Současně s výpovědí z nájmu žalovaná podala žalobkyni i výpověď z konkludentně uzavřené smlouvy o pachtu s odůvodněním, že žalobkyně dluží pachtovné za leden 2022 do současnosti. To dle žalobkyně odporuje zavedené praxi mezi stranami neboť hradila na základě průběžné fakturace, až doposud. Jiná výše pachtovného nebyla prokázána. Žalobkyně rovněž namítla, že výpověď zároveň nesplňuje náležitosti výpovědi pachtu, je neurčitá a nepřezkoumatelná.2. Podáním ze dne , datum, žalobkyně vzala žalobu částečně zpět co do části, ve které se domáhala určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu. Žalobkyně dále specifikovala konkrétní důvody, pro které se domnívá, že mezi účastníky vznikla konkludentním způsobem pachtovní smlouva. Jedná se o tyto důvody: a) pravidelná fakturace ze strany žalované, b) řádná komunikace mezi stranami až doposud, c) žalobce se staral o budovu (revize), d) výpověď z pachtu ze strany žalované. Žalobkyně upozornila, že tvrzení žalované jsou vnitřně rozporné a manipulativní.3. V podání ze dne , datum, žalobkyně upozornila na další výpověď z pachtu, kterou obdržela dne , datum, . Zdůraznila, že se vzájemným návrhem žalované nesouhlasí. Podáním ze dne , datum, žalobkyně v návaznost na výzvu soudu doplnila žalobu. Žalobkyně popsala okolnosti ze kterých podle jejího názoru vyplývá konkludentní vznik pachtovní smlouvy. Zároveň rozepsala úhrady pachtovného, které hradila na základě žalovanou předložené fakturace. Dodala, že faktury byly označeny předmětem „nájem nemovitosti“ a poukázala rovněž na komunikaci ze strany žalované ve vztahu k žalobkyni. Ze všech okolností je dle žalobkyně zřejmé, že účastníci se chovali jako by mezi sebou zavřeli řádnou pachtovní smlouvu.4. Žalovaná se k žalobě vyjádřila dne , datum, , s žalobou nesouhlasila. Žalovaná uvedla, že otázka, zda původní nájemní smlouva uzavřena v roce 2020 trvá, již byla pravomocně vyřešena v řízení vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, , se závěrem, že nájemní smlouva zanikla rozvazovací podmínkou k , datum, . Pakliže právní vztah netrvá, není namístě přezkoumávat s ním související okolnosti. Stejně důvody se vztahují i k tvrzenému pachtu. Žalovaná popírá jakýkoli vznik konkludentní smlouvy. Nadto cena užívání byla i původně sjednána na , částka, měsíčně. Tuto výši však žalobkyně nehradila, proto vzniklo dlužné plnění od , datum, do , Anonymizováno, z titulu bezdůvodného obohacení. Odstoupení od smlouvy žalovaná zaslala pouze z opatrnosti a s ohledem na již tehdejší obranu žalobkyně.5. Duplikou ze dne , datum, žalovaná vznesla vzájemný návrh kterým se domáhala vyklizení nemovitosti – budovy hotelu, kterou žalobkyně doposud bezdůvodně užívá. Žalovaná souhlasí s tím, že již první uzavřená smlouva byla smlouvou pachtovní, nicméně žádná další smlouva, byť konkludentní, nevznikla.6. Dne , datum, žalovaná doplnila své procesní stanovisko. Uvedla, že žalobkyně dne , datum, vyklidila budovu, která byla předmětem užívání. Podle příslušných ustanovení se proto považuje výpověď za platnou (§ 2313 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, dále jen o.z.) a žalobkyně ztrácí právní zájem na tomto řízení. Žalovaná proto bere zpět svůj vzájemný návrh. Dále žalovaná dodala, že veškeré platby a faktury učiněné mezi účastníky, byly z titulu bezdůvodného obohacení. Výše i popis bezdůvodného obohacení, jak bylo mezi stranami fakturováno, vycházelo z posledního sjednaného nájemného.7. Usnesením ze dne 10. 6. 2024, č. j. 12 C 167/2023 – 39 zdejší soud rozhodl o částečném zastavení řízení dle návrhu žalobkyně a rozhodl o pokračování řízení v části, kterým se žalobkyně domáhala určení neoprávněnosti výpovědi z pachtu.8. Dne , datum, bylo ve věci konáno první ústní jednání. Žalobkyně doplnila, že ohledně návrhu na vyklizení vznáší námitku promlčení. Žalovaná k tomu uvedla, že vlastnictví, od kterého odvozuje požadované vyklizení, se nepromlčuje. Žalobkyně byla u tohoto jednání konkrétním způsobem vyzvána dle § 118a odst.1, 3 zákona č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád (dále jen o.s.ř.) k doplnění obsahu tvrzené konkludentně vzniklé pachtovní smlouvy a ohledně úhrad na pachtovné.9. Dne , datum, bylo ve věci konáno druhé ústní jednání. Žalobkyně zde uvedla, že na žalobě i za nastalé situace, kdy již byl předmět pachtu žalobkyní samotnou vyklizen, nadále trvá, aby se předešlo dalším případným sporům. Žalovaná zdůraznila, že za této situace již žalobkyni nesvědčí aktivní legitimace. Podstatné je dle žalované i to, že dobrovolné vyklizení způsobuje akceptaci výpovědi ve smyslu § 2313 o.z. Žalovaná rovněž uvedla, že žalobkyně beztak neprokázala vznik konkludentního ujednání o pachtu. V návaznosti na sdělený předběžný právní názor soudu ohledně prekluze práva uplatnit tuto žalobu žalobkyně uvedla, že výpověď byla doručována nejen přímo žalobkyni ale i jejímu zmocněnému zástupci, přičemž jakožto určující by mělo být bráno datum doručení právnímu zástupci žalobkyně. S tím žalovaná nesouhlasila, neboť výpověď je účinná prvním doručením, tedy přímo žalobkyni, pokud bylo doručeno jejímu právnímu zástupci, jednalo se pouze o to, aby o této skutečnosti věděl.10. Soud k důkazu provedl dále uvedené důkazní prostředky, ze kterých zjistil následující skutečnosti.11. Z k důkazu provedeného přípisu ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná tímto způsobem reagovala na námitky proti výpovědi z nájmu ze dne , datum, . Žalovaná trvá na tom, že mezi stranami neexistuje žádný právní vztah a požaduje vyklizení předmětné budovy a vydání bezdůvodného obohacení. Z potvrzení o platbě z , datum, je patrné, že byla uhrazena částka , částka, s poznámkou organizační složka Sabbiadoro. Z přípisu ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně reagovala na dopis žalované z , datum, , s tím, že obsahem dopisu je řešení existence pachtovního vztahu mezi účastníky a popření bezdůvodného obohacení. Z přípisu z , datum, je patrné, že žalovaná vyzvala žalobkyni k úhradě částky , částka, z titulu bezdůvodného obohacení za užívání předmětné budovy. Z dodejky do datové schránky k této výzvě je patrné, že byla dodána , datum, .12. Z výpovědi smlouvy/odstoupení od smlouvy z , datum, s dodejkou datové schránky soud vzal za prokázané, že žalovaná z opatrnosti, s ohledem na obranná tvrzení žalobkyně, uplatnila výpověď z pachtu, a to s odůvodněním, že žalobkyně od měsíce ledna 2022 do data tohoto dopisu porušuje povinnosti vůči žalované, neboť je v prodlení s placením za užívání předmětné budovy. Součástí dopisu je vyčíslení plateb, se kterými má být žalobkyně v prodlení a konstatování, že již v předešlé době byla žalobkyně k plnění vyzvána. Součástí dopisu je rovněž uplatněná výpověď ze smlouvy o nájmu a odstoupení od smlouvy od nájmu (pro případ že by tento vztah trval). Součástí dopisu bylo poučení o možnosti uplatnění námitek proti výpovědi, včetně poučení o lhůtách a následcích neuplatnění námitek. Z doručenky k této zprávě je patrné, že byla doručena , datum, do datové schránky žalobkyně. Z dopisu označeného jako námitky proti výpovědím z nájmu a pachtu, z , datum, , s dodejkou soud zjistil následující. Žalobkyně tímto dopisem uplatnila námitky proti veškerým úkonům uplatněným žalovanou dopisem z , datum, , především vůči výpovědi z konkludentně uzavřené pachtovní smlouvy. Tento dopis byl doručen do datové schránky právního zástupce žalované dne , datum, .13. K důkazu soud dále provedl rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1, č. j. , spisová značka, ze dne , datum, , ze kterého je patrné, že zdejší soud v rámci tohoto rozhodnutí zamítl žalobu nynější žalobkyně na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu, neboť nájemní smlouva ze dne , datum, zanikla k , datum, nesplněním rozvazovací podmínky žalobkyní.14. Z nájemní smlouvy s nedatovaným dodatkem soud zjistil, že účastníci spolu uzavřeli smlouvu označenou jako nájemní, o pronájmu budovy č.p. , Anonymizováno, , parc. č. ,