21 C 24/2013-735 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Návrhem podaným u zdejšího soudu se žalobkyně domáhala, aby soud ve vztahu k žalované, která původně v řízení vystupovala pod svým dřívějším jménem a příjmením [jméno] [příjmení], určil výši obvyklého nájemného ke dni podání žaloby, (tedy k 9. 4. 2013, kdy byla žaloba soudu doručena), a které by měla žalovaná platit za nájem bytu [číslo] o rozloze 46,58 m², situovaném ve 3. nadzemním podlaží domu [adresa] nacházejícím se na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek], část [územní celek], tedy bytu, který byl v době podání žaloby ve vlastnictví žalobkyně, co by pronajímatele, a který je pronajímán žalované. V rámci skutkových tvrzení žalobkyně v žalobě uváděla, že současné nájemné, které je za předmětný byt hrazeno, je v částce 5 199 Kč, přičemž k tomu jsou hrazeny dále zálohy na úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu v částce 1 000 Kč měsíčně. Žalobkyně však zdůrazňovala, že nájemné ve shora uvedené výši rozhodně neodpovídá cenám obvyklého nájemného za srovnatelný byt v dané lokalitě, a proto se tedy se žalobkyně po ukončení regulace nájemného k 1. 1. 2013 obrátila na žalovanou se svým návrhem na navýšení nájemného na částku 9 800 Kč měsíčně a navýšení záloh za služby spojených s užíváním bytu na částku 2 000 Kč měsíčně s tím, že tento návrh žalobkyně žalovaná osobně převzala dne 22. 11. 2013, avšak dopisem ze dne 9. 1. 2013 tento návrh žalobkyně na zvýšení nájemného žalovaná odmítla. Dále žalobkyně v žalobě poukazovala na to, že stávající nájemné skutečně neodpovídá výši nájemného, které je obvykle hrazeno za byty obdobné velikosti a kvality v obdobné lokalitě, přičemž v této souvislosti žalobkyně poukazovala na to, že ona sama pronajímá obdobně situovaný a členěný byt na stejném patře téhož domu za částku 11 000 Kč měsíčně (tržní nájemné). Dále žalobkyně odkazovala i na další srovnatelné ceny bytů v lokalitě, které vyhledala dle internetových nabídek, přičemž i s ohledem na tyto předložené listinné důkazy dovozovala, že částka, kterou po žalované žádá jakožto měsíční nájemné, je částkou odpovídající jak umístění bytu, tak jeho rozloze i vybavení. Po provedeném dokazování a vypracování znaleckého posudku [anonymizováno 7 slov] pak vzala žalobkyně žalobu částečně zpět, a to co do požadavku na hrazení měsíčního nájemného ze strany žalované v částce představující rozdíl mezi částkou 9 800 Kč, kterou původně žalobou žalobkyně požadovala a částkou 9 200 Kč, kterou stanovil v rámci řízení znalecký posudek, jakožto obvyklé nájemné k datu podání žaloby odpovídající konkrétnímu bytu užívanému žalovanou. Součástí původního návrhu pak byl i blíže neupřesněný požadavek na zaplacení dlužné částky vznikající k dluhu na nájemném za období od podání žaloby do dne právní moci rozsudku. Poté, kdy však byla žalobkyně seznámena s judikaturou vztahující se k problematice určování výše obvyklého nájemného a tím, že se jedná o konstitutivní rozhodnutí, a tudíž případně vzniklého dluhu na nájemném se lze domáhat za uplynulé období teprve poté, kdy případně rozsudek o určení výše obvyklého nájemného nabude právní moci a ze strany žalované nedojde na základě výzvy žalobkyně k úhradě dluhu na nájemném, vzala žalobkyně žalobu zpět i v tomto rozsahu. Jinak však žalobkyně setrvala na svém požadavku na určení obvyklé výše nájemného, v částce 9 200 Kč měsíčně, když zdůrazňovala, že z důkazů provedených v tomto řízení jednoznačně vyplývá oprávněnost jejího požadavku. K argumentaci žalované spočívající v tom, že žalovaná v průběhu řízení neustále poukazovala na zhodnocení bytu svou vlastní činností v uplynulém období, pak právní zástupce žalobkyně uvedl, že k rekonstrukci bytu došlo již v dávné minulosti, ještě před dobou, než předmětný dům (jednotlivé bytové jednotky) přešel do soukromého vlastnictví a dále zdůrazňoval i to, že v rámci tohoto řízení je shora uvedené argumentace žalované irelevantní a není skutečně žádný důvod pro to, aby nebylo vycházeno ze závěrů znaleckého posudku vypracovaného v této věci, když tento znalecký posudek se dle žalobce řádně vypořádal se všemi rozhodnými skutečnostmi. K argumentaci žalované ohledně hlučnosti hudební produkce z klubu [anonymizována dvě slova] pak žalobkyně upozorňovala na to, že s ohledem na stížnosti žalované již bylo provedeno akustické měření hluku, přičemž závěr tohoto měření pak byl takový, že hygienické limity v chráněném vnitřním prostoru staveb i venkovním prostoru staveb jsou v limitu, tedy jsou dodrženy. Dále žalobkyně k věci uvedla i to, že další faktory jako je vnější hlučnost spočívající v centrální poloze bytu a dopravní situaci pak nemůže žalobce nikterak ovlivnit, přičemž v této souvislosti však bylo znovu zdůrazňováno, že všechny tyto skutečnosti pak vzal, jak vyplývá z posudku a doplňujícího výslechu zpracovatele znaleckého posudku, znalecký ústav [anonymizováno] v úvahu. 2. Žalovaná původně navrhovala zamítnutí celé žaloby jako nedůvodné, když poukazovala na to, že se domnívá, že stávající nájemné, které za byt hradí, je nájemným adekvátním. Ve svých vyjádřeních pak zejména zdůrazňovala, že v minulosti, v osmdesátých letech, předmětný byt rekonstruovala na vlastní náklady, zdůrazňovala, že si v té době nechávala předělávat rozvody vody, elektroinstalaci, pořizovala si do bytu sklokeramickou desku a podobně. Dále uváděla, že se domnívá, že kvalita jejího bytu je naprosto nesrovnatelná s bytem, který žalobce na v domě pronajímá a za nějž vybírá nájemné ve výši 11 000 Kč měsíčně. Dále žalovaná zdůrazňovala, že v užívání bytu je neustále rušena nadměrným hlukem z ulice a dále i z nočního klubu [anonymizována dvě slova], když návštěvníci klubu, zejména v nočních hodinách, jsou značně hluční a v jejím bytě pak nejsou nainstalována dostatečně těsnící okna, ačkoliv, jak žalovaná uváděla, v ostatních bytech v domě tomu tak je. Žalovaná pak v rámci svých dalších vyjádření k věci poukazovala na to, že je přesvědčena o tom, že zpracovatel posudku v rámci znaleckého posudku například nesprávně hodnotil i to, že byt je zařízen kuchyňskou linkou, když dle jejího přesvědčení a doložené fotodokumentace nelze vybavení, které v bytě má, považovat za klasickou kuchyňskou linku, jak učinil znalec s tím, že všechny tyto okolnosti by tedy soud měl při svém rozhodování zohlednit a nájemné by rozhodně nemělo být stanoveno dle znaleckého posudku. Žalovaná dále k věci uváděla i to, že stejně tak by měl soud zohlednit, že v souvislosti s rekonstrukcí bytu na své náklady má nárok na kompenzaci za zhodnocení bytu a dovozovala, že by tedy mělo být nájemné stanoveno v částce, která by odpovídala posouzení stavu bytu před její provedenou rekonstrukcí. Po provedeném dokazování pak v rámci původního závěrečného návrhu žalovaná připouštěla eventuální možnost navýšení nájemného, avšak maximálně o částku v rozmezí 1 100 – 1 700 Kč měsíčně oproti nájemnému stávajícímu. 3. O takto podané žalobě pak bylo již v minulosti rozhodnuto rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 2 vydaným na 14. 2. 2017 pod č. j. 21 C 24/2013-285, kterým bylo o návrhu žalobkyně rozhodnuto tak, že bylo určeno, že obvyklé nájemné v místě a čase za byt specifikovaný v návrhu bylo ke dni 9. 4. 2013 v částce 9 200 Kč měsíčně. Takto bylo rozhodnuto na základě důkazů provedených v řízení, včetně zpracovaného znaleckého posudku a výslechu zpracovatele znaleckého posudku. K odvolání žalované pak bylo rozhodnutí přezkoumáváno i Městským soudem v Praze, který svým rozsudkem vydaným dne 11. 10. 2017 pod č. j. 55 Co 315, 316/2017-339 rozsudek soudu prvého stupně jako věcně správný potvrdil. Proti pravomocnému rozhodnutí Městského soudu v Praze pak bylo žalovanou podáno dovolání, o němž následně rozhodoval Nejvyšší soud České republiky, který svým rozhodnutím vydaným dne 5. 10. 2018 pod č. j. 26 Cdo 2225/2018-445 zrušil jak rozsudek Městského soudu v Praze vydaný pod č. j. 55 Co 315, 316/2017-339, a tak i rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 vydaný pod č. j. 21 C 24/2013-285 ve spojení s usnesením vydaným pod č. j. 21 C 24/2013-322. V tomto zrušujícím rozhodnutí Nejvyšší soud České republiky uvedl, že odvolací soud při právním posuzování věci sice odkázal na závěry obsažené v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4494/2015, pak nebyly závěry tohoto rozhodnutí správně vyloženy, když při stanovení obvyklého nájemného bylo v daném případě vycházeno ze znaleckého posudku, jenž však fakticky přihlížel k současnému stavu bytu, tj. stavu po úpravách uskutečněných se souhlasem pronajímatele dovolatelkou na její náklady s tím, že tyto úpravy však nelze pokládat za běžnou údržbu či opravu bytu a za těchto okolností tedy nelze tyto úpravy zohledňovat při stanovení obvyklého nájemného. 4. S ohledem na výše uvedené zrušující rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky tedy Obvodní soud pro Prahu 2 ve věci dále jednal a doplnil dokazování za účelem zjištění obvyklého nájemného předmětného bytu v daném místě a čase, a to při zohlednění stavu bytu před rekonstrukcí (před vybudováním koupelny a sociálního zařízení v původních prostorách bytu). 5.