47 C 9/2020-145 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobkyně se žalobou ze 4. 9. 2020 domáhá na žalované zaplacené částky ve výši 190 000 Kč s příslušenstvím s tím, že spolu dne 20. 2. 2020 uzavřely smlouvu o rezervaci (dále jen„ Smlouva“). Dle čl. II odst. 2 uvedené smlouvy žalobkyně uhradila dne 24. 2. 2020 rezervační poplatek ve výši 190 000 Kč Smlouva o rezervaci podle čl. VI. odst. 3 nabyla účinnosti dne 25. 2. 2020. Dle předmětné smlouvy byl ujednán závazek zarezervovat nemovitost po dobu 60-ti dnů. Mezi stranami nebyl uzavřen písemný dodatek, a proto smlouva zanikla uplynutím doby. Žalobkyně z opatrnosti dne 29. 5. 2020 odstoupila od smlouvy a žalovanou vyzvala k vrácení rezervačního poplatku. Na email žalovaná nereagovala a doporučenou zásilku si nepřevzala. Dne 11. 6. 2020 byla žalované zaslána předžalobní upomínka, žalovaná si opětovně zásilku nepřevzala. Žalovaná rezervační poplatek žalobkyni dosud nevrátila. 2. Žalovaná ve svém vyjádření z 8. 12. 2020 uvedla, že nárok žalobkyně zcela neuznává. Učinila nesporným uzavření rezervační smlouvy, avšak namítá, že odstoupení od smlouvy dané žalobkyní neuznává, neboť v souvislosti s uzavřenou smlouvou jí vznikly finanční náklady s ukončením a vystěhováním nájemce z bytové jednotky, ohledně níž byla uzavřena smlouva a současně jí ušel zisk z nájmu, když ukončení nájmu s dosavadním nájemcem bylo podmínkou žalobkyně k uzavření smlouvy. Má za to, že smlouva nebyla uzavřena z důvodů na straně žalobkyně, když ve lhůtě nepředložila zástavní smlouvy k podpisu a proto má nárok na smluvní pokutu ve výši 190 000 Kč. V souladu se smlouvou si tedy žalovaná ponechala rezervační poplatek a započetla na něj úhradu smluvní pokuty. 3. Na základě provedeného dokazování zjistil soud tento skutkový stav: 4. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne 20. 2. 2020 uzavřeli rezervační smlouvu, na jejímž základě žalobkyně uhradila žalované rezervační poplatek ve výši 190 000 Kč a žalovaná tento poplatek na výzvu žalobkyně nevrátila. Mezi účastníky také nebylo sporu, že žalovaná ukončila nájem k bytu s [jméno] [příjmení] a že jí zaplatila jako kompenzaci částku ve výši 50 000 Kč. Nesporným bylo i zahájení řízení vedeného pod č. V [číslo], č. V [číslo] a V [číslo] ze strany žalované a skutečnost, že žalobkyně předložila žalované k podepsání dodatek č. 1 ke Smlouvě, ta jej však odmítla podepsat. Sporným zůstalo, v důsledku koho, nedošlo mezi stranami k uzavření kupní smlouvy, a komu náleží částka ve výši 190 000 Kč. 5. Ze Smlouvy stran bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] na pozemku parc. [číslo] [územní celek], [katastrální uzemí] (dále jen„ Byt“), uzavřené dne 20. 2. 2020 mezi žalobkyní jako zájemcem o koupi a žalovanou jako vlastníkem vyplývá z čl. I. bod 2. že, stávající nájemní vztah s [jméno] [příjmení] k Bytu bude po složení rezervační zálohy ukončen v zákonné výpovědní 3 měsíční lhůtě a z bodu 1 a) prohlášení, že dispoziční právo vlastníka k nemovitým věcem není nijak omezeno zákonem, soudním či správním rozhodnutím ani smluvně. Z čl. II. bod 2 se podává, že na důkaz vážného zájmu se žalobkyně jako zájemce o koupi Bytu zavazuje složit na účet žalované jako vlastníka bytové jednotky rezervační poplatek ve výši 190 000 Kč, a to ve lhůtě 5-ti pracovních dnů od uzavření Smlouvy. V čl. III bodě 1. je uvedeno, že část kupní ceny ve výši 5 400 000 Kč bude vyplacena z advokátní úschovy vlastníku a úvěrující bance nesplaceným dílem stávajícího hypotečního úvěru po předložení výpisu z přísl. listu vlastnictví, kde v části A bude zapsán jako jediný vlastník zájemce o koupi (žalobkyně), v části B nemovité věci a část C bude obsahovat pouze zápisy vzniklé z důvodu na straně zájemce o koupi, část D bude bez zápisu a údaje vlastnictví nebudou dotčeny změnou právních vztahů, omezeními vlastnického práva vyjma shora uvedených či nedořešenými právními vztahy či poznámkou spornosti z důvodu na straně vlastníka. V bodě dva totožného ustanovení bylo ujednáno, že nepřistoupí-li zájemce o koupi z důvodů na své straně k uzavření kupní smlouvy v rezervační době, je vlastník oprávněn od této smlouvy odstoupit a sjednává se v jeho prospěch smluvní pokuta ve výši 190 000 Kč, která bude v plné výši započtena na složený rezervační poplatek. V takovém případě účastníci pověřují schovatele, aby složený rezervační poplatek vyplatil vlastníku. V bodě tři čl. III. se stanoví, že nepřistoupí-li vlastník z důvodů na své straně nebo z důvodů objektivní povahy nezávislých na vůli vlastníka k uzavření kupní smlouvy v rezervační době, je zájemce o koupi oprávněn od této smlouvy odstoupit s tím, že Schovatel je povinen mu rezervační poplatek složený dle této smlouvy vrátit. V takovém případě je dále vlastník povinen vrátit zájemci o koupi smluvní částku ve výši 190 000 Kč, a to v případě, kdy neuzavření kupní smlouvy v rezervační době bylo zaviněno jím nebo se objevily skryté vady v průběhu oceňování nemovitosti či v době nabývacího procesu. Z čl. IV se podává, že rezervační doba činí 60 (čtyřicet pět) dnů ode dne účinnosti smlouvy a může být prodloužena na základě písemného dodatku k této smlouvě. 6. Z dohody o skončení nájmu bytu z 23. 4. 2020 a z předávacího protokolu z téhož dne bylo prokázáno, že se žalovaná s nájemkyní, paní [jméno] [příjmení], dohodla na skončení nájmu Bytu k 23. 4. 2020, jenž byl bez vad daného dne i předán. Žalovaná jako finanční kompenzaci uhradila nájemkyni částku ve výši 50 000 Kč. 7. Z výpisu z katastru nemovití k řízení vedenému pod č.: V [číslo] se podává, že žalovaná jako zástavce dne 7. 5. 2020 založila řízení o zástavním právu s tím, že plomba k bytu byla vyznačena dne 11. 5. 2020 a že katastrální úřad nesmí povolit vklad do 1. 6. 2020. 8. Z výpisu z katastru nemovitostí k 20. 3. 2020 bylo prokázáno, že žalovaná byla vlastníkem nemovitosti - jednotky [číslo] v domě [adresa] na pozemku parc. [číslo] [územní celek], [katastrální uzemí] a že předmětné nemovitosti byly zatíženy zástavním právem k zajištění pohledávky ve výši 2 904628 Kč s příslušenstvím a dále k zajištění pohledávky ve výši 5 624 000 Kč, oboje pro [právnická osoba] 9. Z nepodepsaného dodatku č. 1 ke smlouvě o rezervaci se podává, že tímto dodatkem měl být změněn čl. IV. Smlouvy tak, že se strany dohodly na prodloužení rezervační lhůty do 15. 6. 2020. 10. Z návrhu kupní smlouvy soud zjistil, že mezi zástupci účastníků probíhalo připomínkování, kdy např. v revizi smlouvy z 27. a 28. 4. 2020 bylo doplněné zákonné předkupní právo ke garáži. 11. Z emailové korespondence mezi žalovanou, žalobkyní, případně jejich právní zástupci a paní [příjmení], jako zprostředkovatelkou hypotečního úvěru, soud zjistil, že dne 19. 3. 2020 zasílá zprostředkovatelka hypotečního úvěru žalované seznam dokumentů nutných k vyřízení žádosti o hypoteční úvěr žalobkyně. Dne 19. 3. 2020 žalovaná sděluje, že svůj úvěr hodlá splatit z kupní ceny zaplacené žalobkyní. Vyčíslení nesplaceného úvěru žalované je domluveno k 20. 5. 2020. Dne 31. 3. 2020 předložila žalovaná návrh kupní smlouvy žalobkyni. Dne 15. 4. 2020 zprostředkovatelka úvěru zaslala žalované sdělení, že k vystavení zástavní smlouvy hypoteční bankou žalobkyně je nutné, aby byl byt již bez stávajícího zástavního práva a žalované zaslala podmínky čerpání hypoteční úvěru žalobkyně. Dne 27. 4. 2020 žalovaná vyzývá žalobkyni k podpisu kupní smlouvy, a to v poslední podobě na den 28. 4. 2020. Dne 27. 4. 2020 zástupce žalobkyně sděluje žalované, že úvěrující banka žalobkyně nepřipraví zástavní smlouvy, dokud nebude mít k dispozici listy vlastnictví bez zástavních práv žalované. Dne 29. 4. 2020 sděluje právní zástupce žalované, že připomínky žalobkyně jsou akceptovatelné a se smlouvou souhlasí. Dne 7. 5. 2020 sděluje zástupce žalobkyně žalované, že vše je připraveno, avšak stále se čeká na výmaz zástavního práva. Dne 12. 5. 2020 zasílá zástupce žalobkyně žalované dodatek k rezervační smlouvě k podepsání. 12. Z podání žalobkyně z 29. 5. 2020 spolu s obálkou a podacím lístkem z 30. 5. 2020 vyplývá, že žalobkyně dne 30. 5. 2020 zaslala žalované odstoupení od smlouvy a žádá o vrácení rezervačního poplatku. 13. Z předžalobní upomínky z 11. 6. 2020 spolu s obálkou a dodejkou soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovanou k vrácení složeného rezervačního poplatku před podáním žaloby. 14. Zjištěný skutkový stav soud právně posoudil následovně: 15. Dle ust. § 1746 o.z. odst. 2 strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena. 16. Dle § 1785 o.z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. 17. Podle § 2048 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. 18. Podle § 2079 o. z. odst. 1 kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá vě