10 C 110/2018-494 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se žalobou ze dne 27. 5. 2018, ve smyslu všech jejích doplnění, domáhá určení, že jednotky [číslo] [číslo] nacházející se v budově [adresa], k. ú. [část obce], [územní celek] nejsou zatíženy osobním věcným břemenem práva užívání, které je zřízeno ve prospěch žalovaných na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 14. 7. 2008, respektive že takové věcné břemeno neexistuje. Žalobce uvádí, že předmětná smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 14. 7. 2018 byla uzavřena v rozporu s konceptem věcného břemene dle § 151n a násl. zák. č. 40/1964 Sb., neboť žalovaní fakticky na základě věcného břemene v předmětných nemovitostech podnikají. Dále žalobce namítá, že smlouva je lichevní, respektive je v rozporu s dobrými mravy, a proto je neplatnou. Poukazuje na to, že platby, které mají žalovaní hradit, jsou nízké, a že veškerá zhodnocení nemovitosti budou v posledku hrazena vlastníky žalovaným zpět, přičemž tyto náklady slouží naopak k rekonstrukci nemovitosti tak, aby tuto žalovaní mohli užívat ve svůj prospěch. Žalobce rovněž poukazuje na kontext ostatních smluv, kdy na žalované byly darem převedeny některé jiné jednotky v této nemovitosti a kdy byly uzavřeny zástavní smlouvy k jiným jednotkám pro zajištění dluhů žalovaných. Obecně pak žalobce namítá, že paní [příjmení] jakožto právní předchůdkyně žalobce, která předmětnou smlouvu o zřízení věcného břemene uzavřela, pro svůj pokročilý věk nevěděla, co dělá, a své jednání neovládala, tedy byly omezeny její rozpoznávací a ovládací schopnosti a byla uvedena v omyl. Z tohoto důvodu je smlouva rovněž neplatnou. 2. Žalovaní se ve vyjádření z 3. 7. 2019 a následujících k žalobě vyjádřili a namítají, že smlouva není v rozporu s konceptem věcného břemene, že bylo v zájmu paní [příjmení] nemovitost, která chátrala, zrekonstruovat, a že žalovaní tak učinili tím, že nemovitost po sjednanou dobu užívají, ač k podnikatelským účelům. Uvádějí v tomto směru tedy zejména to, že nemovitost byla jimi zrekonstruována a opravena. Žalovaní poté specifikují jednotlivé platby, které realizovali ve vztahu k této nemovitosti, ať už jde o dodávky jednotlivých služeb či nákup materiálu nebo rekonstrukční práce. Žalovaní popírají, že by předmětná smlouva byla uzavřena v rozporu s dobrými mravy, uvádí, že paní [příjmení] věděla, co dělá, byla seznámena s obsahem smlouvy, a tuto zcela dobrovolně a srozumitelně podepsala. Rovněž namítají, že smlouva není lichevní, respektive v rozporu s dobrými mravy, neboť platby, které hradí, jsou platbami dostačujícími. Žalovaní popírají, že by paní [příjmení] uváděli v omyl. Žalovaní tedy trvají na platnosti existence věcného břemene. 3. Jelikož žalobce byl v době podání žaloby nezletilým, pak Obvodní soud pro Prahu 2 rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], s právní mocí k 26. 10. 2018, schválil právní jednání učiněné jménem žalobce a spočívající v podání žaloby na určení neexistence věcného břemene. 4. Mezi stranami bylo nesporným, že dne 14. 7. 2008 byla uzavřena smlouva o zřízení věcného břemene mezi [anonymizováno]. [jméno] [příjmení], jako povinnou na straně jedné, a [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalovaného], jako oprávněnými na straně druhé, ve znění založeném ve spise na čl. 23 soudního spisu, a která se mimo jiné týká jednotky [číslo] jednotky [číslo] které jsou předmětem tohoto řízení. Nesporným bylo textové znění této smlouvy, nikoli její právní účinky, tj. sporným zůstalo, zda je smlouva platnou a zda bylo věcné břemeno zřízeno platně či nikoli. Dále bylo nesporným, že žalobce je vlastníkem jednotek [číslo] [číslo] nacházejících se v budově [adresa], v k.ú. [příjmení] město, [územní celek], část [územní celek] [anonymizováno]. Dále bylo nesporným (učiněno nesporným na ÚJ konaném dne 21. 3. 2022), že k těmto jednotkám [číslo] [číslo] nacházejícím se v budově [adresa] v [katastrální uzemí], [územní celek], okres [územní celek], zapsaným na [list vlastnictví], je k tíži těchto jednotek zapsáno na tomto LV ve prospěch obou žalovaných osobní věcné břemeno práva užívání těchto jednotek, zřízené ve prospěch žalovaných právě na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 14. 7. 2008. 5. Ze smlouvy o zřízení věcného břemene soud zjistil, že tuto uzavřeli dne 14. 7. 2008 paní [příjmení]. [jméno] [příjmení], která konkrétně smlouvu podepsala 10. 7. 2008, jakožto povinná, a žalovaný 1) a žalovaný 2), kteří smlouvu podepsali dne 14. 7. 2008, jakožto oprávnění. Článkem 1 této smlouvy bylo zřízeno k tíži jednotky [číslo] nacházející se v domě [adresa] v k.ú. [část obce], a k tíži jednotky [číslo] nacházející se v témže domě, ve spojení s článkem 2 smlouvy, osobní věcné břemeno práva užívání - mimo jiné i těchto jednotek - ve prospěch žalovaných jakožto oprávněného 1) a oprávněného 2), a to k tíži vlastníka těchto jednotek. Článkem [číslo] bylo věcné břemeno sjednáno ve prospěch oprávněných za účelem bydlení a za účelem provozování podnikatelské činnosti, k níž budou mít oprávnění příslušné podnikatelské oprávnění, s tím, že je výslovně uvedeno, že podnikání může spočívat i v dočasném přenechání jednotek k přebývání a ubytování třetím osobám. Článkem 3 byla sjednána doba určitá trvání tohoto věcného břemene a oprávnění z něj vyplývajících do 30. 7. 2024, pokud jde o tyto dvě jednotky. V článku 4.1 pak je sjednána úplata ve výši 350 000 Kč za zřízení tohoto věcného břemene s tím, že v čl. 4 je uvedeno, že oprávnění jsou oprávněni provádět stavební úpravy, a to až do celkové výše 350 000 Kč, a že takto vynaložené prostředky jsou oprávněni započítat na svou pohledávku vůči povinnému z titulu zřízení věcného břemene. V článku 4.4 se pak oprávnění zavázali nést přiměřené náklady na zachování a opravu všech jednotek uvedených ve smlouvě, nejvýše však ve výši 70 000 Kč. Článkem 4.5 se pak oprávnění zavázali hradit úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním předmětných jednotek. Strany dále ujednaly, v článku 4.3, že povinná se zavazuje provést další stavební úpravy, a to nejméně v částce 300 000 Kč, a to nejpozději do 31.12.2010. V článku 5.1 strany sjednaly, že v oprávnění jsou oprávněni činit stavební úpravy v předmětných jednotkách ještě nad rámec těchto stavebních úprav, dříve formulovaných ve smlouvě s tím, že oprávnění mohou požadovat náhradu takovýchto dalších stavebních úprav až do výše 5 000 000 Kč. Článek 4.3 smlouvy a 5.1 smlouvy upravující tyto stavební úpravy a další stavební úpravy pak neobsahuje bližší specifikaci těchto úprav či dalších povinností s tímto souvisejících. Předmětná částka 5 000 000 Kč za zhodnocení dalšími stavebními úpravami je pak splatnou do 31.7.2024. Oprávnění nejsou zavázáni po skončení věcného břemene uvést nemovitosti do původního stavu dle článku 5.2 smlouvy a článek 5.4 umožňuje oprávněným změnit způsob užívání budovy k provozování obchodu, služeb či administrativní činnosti. V článku 5.5 je výslovně uvedeno, že oprávněný 1) je mimo jiné oprávněn (tehdy aktuálně) k podnikatelské činnosti v oblasti ubytování. 6. Z dopisu sepsaného paní [jméno] [příjmení] dne 19. 4. 2008 adresovaného panu [příjmení] soud zjistil, že tento sepsala paní [příjmení] cca 3 měsíce před uzavřením předmětné smlouvy o zřízení věcného břemene, a z obsahu toho dopisu lze dovodit, že byla schopna písemně komunikovat, tedy činit min. běžné písemné úkony k tomuto datu. 7. Z čestného prohlášení paní [jméno] [příjmení] z 10. 7. 2008 soud zjistil, že toto se týká rozestavěné jednotky v předmětném domě [adresa], konkrétně jednotky [číslo] že k 10. 7. 2008, což je rovněž datum podpisu předmětné smlouvy o zřízení věcného břemene, byl podpis na tomto čestném prohlášení ověřen Městskou částí [obec a číslo], tedy soud má z tohoto za zjištěné, že i nezaujaté třetí osoby v rámci výkonu úřední činnosti vnímaly stav paní [příjmení] tak, že je plně schopna činit právní úkony v písemné podobě. 8. Z protokolu o jednání konaného u Obvodního soudu pro Prahu 2 dne 27. 11. 2020 pod č. j. [spisová značka] a z protokolu o hlavním líčení konaném u Obvodního soudu pro Prahu 2 dne 1.9.2021 ve věci sp. zn. [spisová značka] soud zjistil, že v tomto žalovaný 2) v rámci obou řízení a žalovaný 1) v rámci trestního řízení vypověděli v tom smyslu, že účelem a cílem smlouvy o zřízení věcného břemene bylo zajistit si hodnotu investicí, které oba žalovaní do předmětné nemovitosti jakožto celku vnesli jejím zhodnocením a zrekonstruováním. Tedy že smyslem věcného břemene bylo umožnit oběma žalovaným za takto vynaložené investice užívat nemovitosti po dobu 15 let a brát z těchto užitky, a poté zrekonstruované nemovitosti předat zpět jejich vlastníkům. Soud z výpovědí obou žalovaných v těchto jiných řízeních, které podstoupili v pozici svědků, neshledal zásadní rozpory s výjimkou toho, že tito si nepamatovali na konkrétní náležitosti smlouvy o zřízení věcného břemene, avšak v řízení tomto o těchto náležitostech velmi dobře věděli; toto však není pro řízení zdejší zásadní. 9. Z výpisu z účtu u České spořitelny vedeného ve prospěch žalovaného 2) soud zjistil, že tent