11 C 125/2017-338 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se žalobou došlou soudu dne 13. 11. 2017 domáhal vůči žalované a původně též vůči manželu žalované, panu [celé jméno žalovaného], určení výše nájemného za užívání bytu [číslo] který je zahrnut v jednotce [číslo] nacházející se ve 3. nadzemním podlaží budovy [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], u [stát. instituce], [stát. instituce] (adresa [adresa žalovaného a žalovaného]) (dále jen„ byt“ či„ předmětný byt“). 2. [anonymizováno] [příjmení] dne 28. 9. 2018 zemřel a řízení vůči němu bylo usnesením ze dne 7. 12. 2018, č. j. 11 C 125/2017-37, zastaveno. Další odůvodnění rozsudku je tak koncipováno jen ve vztahu mezi žalobcem a žalovanou, přestože původní žalobní argumentace a vyjádření k žalobě byly formulovány i ve vztahu k [anonymizováno] [příjmení]. 3. Žalobce uvedl, že je vlastníkem předmětného bytu, který žalovaná užívá jako nájemce, a to v důsledku převodu práva osobního užívání po své matce, které se na základě novely obč. zák. změnilo s účinností od 1. 1. 1992 na nájem. Žalovaná je tak povinna hradit žalobci za užívání bytu nájemné, jehož aktuální výše je 10 445 Kč měsíčně. Nájemné bylo po celou dobu trvání nájemního vztahu určováno na základě obecně závazných právních předpisů. Žalobce se dne 25. 7. 2017 obrátil písemně na žalovanou s návrhem na zvýšení nájemného na nájemné v místě a čase obvyklé, tj. nájemné v částce 18 250 Kč měsíčně. Návrh byl doručen dne 27. 7. 2017, žalovaná jej však neakceptovala a ani žádným jiným způsobem v tomto směru žalobce nekontaktovala. Jelikož tedy nedošlo k dohodě o nové výši nájemného, obrátil se žalobce na soud s požadavkem na určení výše nájemného za užívání předmětného bytu, a to ode dne podání žaloby ve výši, která je v místě a čase obvyklá, kdy za tuto považoval již navrženou částku 18 250 Kč měsíčně. Stran postupu určení výše nájemného žalobce odkázal na ustanovení § 3074 odst. 2 o. z., když nájemné za užívání předmětného bytu nebylo určeno ani ujednáním pronajímatele a nájemce, ani rozhodnutím soudu. 4. Žalovaná žalobou uplatněný nárok neuznala s tím, že by byla ochotna akceptovat zvýšení nájemného, které nebude vyšší než 20 % stávajícího nájemného. Uvedla, že je starobní důchodce, trpí řadou zdravotních problémů a požadovaná výše nájemného neodpovídá ani jejím možnostem, ani kvalitě bydlení v předmětném bytě. Dále uvedla, že byt dostala její matka přidělen v srpnu 1945 jako válečnou náhradu za vybombardovaný dům, kdy Němci při útěku z [obec] též zabili otce žalované. Byt byl vyrabovaný, vybavit jej dokázali jen díky pomoci sousedů. Matka žalované jako válečná vdova a žalovaná jako válečný sirotek sice nemuseli platit za nadměrné metry, ale do bytu také nikdo nic neinvestoval. Když se žalovaná v roce 1964 vdala, začali byt postupně zlepšovat. Předělali koupelnu, udělali nové podlahy v kuchyni a předsíni, vybudovali etážové topení na uhlí. Později opět na vlastní náklady zajistili přívod plynu do bytu, zrekonstruovali rozvod plynu po bytě a předělali etážové topení na plyn. Dnes jde ale již o starý nezrekonstruovaný byt od roku 1985 a žalovaná jej po celou dobu udržuje na vlastní náklady. Žalobce do bytu nikdy nic neinvestoval, naopak kvalitu bydlení neustále zhoršuje tím, že se o dům nestará jako správný majitel. V domě byly dlouhá léta volné byty, dva dokonce více než 7 let. Dům si dokonce uklízeli sami, neboť zde bydleli jen 4 rodiny. Správní firma najatá žalobcem nespolupracuje a nechce žalované vydat evidenční list, se kterým by žalovaná mohla zažádat o příspěvek na bydlení. Při rekonstrukci 3 bytů se voda i elektřina braly ze společných měřidel a spotřeba byla následně rozúčtována nájemcům, na jejich námitky nebyl brán zřetel. V roce 2016 byly odebrány sklepy, které se předělávají na byty, a vše se opakuje. Došlo k enormnímu nárůstu spotřeby vodného a stočného a elektrické energie, náklady na rekonstrukci v podobě odběru energií jsou nájemcům skrytě účtovány do společné spotřeby elektřiny na osvětlení chodeb. Při rekonstrukci bytu [číslo] který byl mnoho let prázdný, se dělníci probourali do komory předmětného bytu. Žalovaná nebyla v té době v [obec] a jí užívaný byt byl celý pokrytý prachem a špínou. V komoře byla trhlina po celé výšce bytu, široká někde i 5 cm. Nutnost opravy oznámila žalovaná žalobci dne 11. 8. 2016, opravit si to však musela opět na vlastní náklady. Při výmalbě domu došlo k zaslepení světlíků do chodby domu a tím k nevětrání spižíren, které jsou součástí bytu. Docházelo k výskytu plísní na zdi, a proto si žalovaná na vlastní náklady zřídila v tomto sádrokartonu větrání. Stěna mezi obývákem předmětného bytu a vedlejším bytem je pouze příčka, když jde o rozdělený byt, a kvůli hluku z vedlejšího bytu žalovaná mnohdy ani neslyší televizi. Na dveřích balkónu v domě visí od roku 2011 zákaz vstupu, přesto žalované nebylo dodnes v souvislosti se zákazem užívání sníženo nájemné a rozměr balkónu je jí počítán do celkové rozlohy bytu. Není možné vstupovat na dvůr domu, kde byly dříve umístěny nádoby na odpad, které nyní zapáchají uvnitř domu. Současně není k dispozici požární únikový východ na dvůr. Na schodiště byl instalován křišťálový lustr, ale není do něho zavedena elektřina. Po vymalování domu zůstaly schránky na dopisy od dubna 2017 do poloviny roku 2018 na zemi a ztrácely se z nich časopisy i dopisy. Tři byty nájemníci dále pronajímají přes [anonymizováno], je zde tak velký pohyb lidí a značná hlučnost i v hluboké noci. Současně se zvyšují náklady na vodné a stočné, které bylo všem nájemcům účtováno podle spotřeby a hlášených osob v bytech, ale v těchto bytech bylo vždy současně ubytováno více osob. Toto bylo po urgencích odstraněno zavedením vodoměrů. Zvyšují se též náklady na odvoz odpadu. Žalovaná se v domě necítí bezpečně, protože dům není zabezpečený proti vniknutí, nemá bezpečnostní dveře, ani zámek, nemá ani zavírač dveří. Do bytu žalované se v roce 2012 někdo opakovaně pokusil vniknout, nepodařilo se to jen díky jejímu vlastnímu zabezpečení. Od policie žalovaná získala prospekt s doporučeními, jak má být dům zajištěn, který předala správci domu. Dodnes se však v domě nic nezměnilo, přestože v mezidobí došlo k dalším dvěma (tentokrát úspěšným) vloupáním a vykradením bytů. Dům je nutné zavírat a zamykat, což ale turisté nedělají. V domě je řada dalších nedostatků, a nárok žalobce by tak měl posoudit soudní znalec. 5. V dalším vyjádření žalovaná předkládala listiny, které mají osvědčovat výši nájemného v domech a bytech v sousedství, které činí v průměru 139,50 Kč/m2. Další rešerší nájemného u obyvatel v okolí žalovaná zjistila, že průměrné nájemné je ve výši 134,33 Kč/m2. K této rešerši však žalovaná nemá žádné listinné důkazy. Průměrné nájemné v domě, kde žalovaná bydlí, činí částku ve výši cca 150 Kč/m2. S ohledem na citlivost této věci však žalovaná nepředložila písemné listinné důkazy pro toto tvrzení s ohledem na dobré sousedské vztahy. V tomto případě by žalovaná měla platit nájemné ve výši 11 400 Kč, žalovaná však dobrovolně navrhla zvýšení nájemného na částku ve výši 12 000 Kč, se kterou by souhlasila. Dále žalovaná odkázala na úpravu zvyšování nájemného v § 2249 o. z. s tím, že žalobcův návrh několikanásobně převyšuje 20% možný růst nájemného, a poukázala na neúměrnou nevyváženost nabídek na zvýšení nájemného, když dopisem ze dne 17. 2. 2017 žalobce navrhoval zvýšit nájemné o částku 5 555 Kč a dopisem ze dne 25. 7. 2017 již navrhoval zvýšení o 7 805 Kč. V dalším vyjádření žalovaná předložila 6 nájemních smluv, ze kterých je zjevné, že nárok žalobce je přemrštěný a neadekvátní vzhledem k okolním nájmům a zejména pak ke stavu bytu. 6. Skutečnost, že nájemné dosud placené žalovanou v předmětném bytě nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce či rozhodnutím soudu, učinila žalovaná nespornou. 7. Žalobce dále doplnil, že budova s předmětným bytem má celkem pět nadzemních podlaží a jedno podzemní podlaží, předmětný byt se nachází ve 3. nadzemním podlaží. Budova byla vybudována cca v roce 1914 a v současné době obsahuje devět bytových a sedm nebytových jednotek, způsob využití budovy je bytový dům. V případě nebytových jednotek v 1. podzemním podlaží budovy probíhala v minulosti rekonstrukce a nyní probíhá jejich rekolaudace, kdy v 1. podzemním podlaží budovy mají vzniknout tři jednotky, a to dva ateliéry a jeden byt, přičemž tyto jednotky nahradí šest nebytových jednotek v 1. podzemním podlaží budovy, které jsou vymezeny v prohlášení vlastníka. V budově tak zůstane jediná nebytové jednotka, a to půda v 5. nadzemním podlaží. Byty v budově jsou pronajímány za účelem bydlení. Po rekolaudaci budou za účelem bydlení pronajímány i jednotky v 1. podzemním podlaží. V budově tedy nedochází k časté fluktuaci lidí, například v důsledku existence obchodních prostorů apod. Předmětný byt s ohledem na své umístění v budově není bytem střešním; budova je v zástavbě (nejedná se o solitérní dům, ani o dům hraničící z jedné strany s prolukou), tedy nehrozí případné sn