20 C 73/2018-422 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se žalobou ze dne 27. 5. 2018, ve smyslu všech jejích doplnění, domáhá určení, že [anonymizováno] [číslo] [číslo] [anonymizována čtyři slova] [adresa], [anonymizováno] [část obce], [územní celek] nejsou zatíženy osobním věcným břemenem práva užívání, které je zřízeno ve prospěch žalovaných na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 14. 7. 2008, respektive že takové věcné břemeno neexistuje. Žalobce nabyl bytové jednotky jako dědic po zemřelé babičce [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Žalobce uvádí, že předmětná smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 14. 7. 2008 byla uzavřena v rozporu s konceptem věcného břemene dle § 151n a násl. zák. č. 40/1964 Sb., neboť žalovaní fakticky na základě věcného břemene v předmětných nemovitostech podnikají a dosahují výdělku v předmětu vlastnického práva žalobkyně bez protiplnění. Dále žalobce namítá, že smlouva je lichevní, respektive je v rozporu s dobrými mravy, a proto je neplatnou. Poukazuje na to, že platby, které mají žalovaní hradit, jsou nízké, a že veškerá zhodnocení nemovitosti budou v posledku hrazena vlastníky žalovaným zpět, přičemž tyto náklady slouží naopak k rekonstrukci nemovitosti tak, aby tuto žalovaní mohli užívat ve svůj prospěch a dosahovali zisku. Žalobce rovněž poukazuje na kontext ostatních smluv, kdy na žalované byly darem převedeny některé jiné jednotky v této nemovitosti a kdy byly uzavřeny zástavní smlouvy k jiným jednotkám pro zajištění dluhů žalovaných. Obecně pak žalobce namítá, že [anonymizováno] [příjmení] jakožto právní předchůdkyně žalobce, která předmětnou smlouvu o zřízení věcného břemene uzavřela, pro svůj pokročilý věk nevěděla, co dělá, a své jednání neovládala, tedy byly omezeny její rozpoznávací a ovládací schopnosti a byla uvedena v omyl. Z tohoto důvodu je smlouva rovněž neplatnou. Dále žalobce rovněž namítá vágní rozsah věcného břemene a jeho definici a nejasné vymezení oprávnění k změnám ve způsobu užívání budovy dle čl. 5 smlouvy. 2. Žalovaní se ve vyjádření ze dne 16. 7. 2018 a následujících k žalobě vyjádřili a namítají, že smlouva není v rozporu s konceptem věcného břemene, že bylo v zájmu [anonymizováno] [příjmení] nemovitost, která chátrala, zrekonstruovat, a že žalovaní tak učinili tím, že nemovitost po sjednanou dobu užívají, ač k podnikatelským účelům. Uvádějí v tomto směru tedy zejména to, že nemovitost byla jimi z vlastních financí zrekonstruována a opravena, za což jim [anonymizováno] [příjmení] přislíbila její několikaleté bezplatné užívání. Žalovaní poté specifikují jednotlivé platby, které realizovali ve vztahu k této nemovitosti, ať už jde o dodávky jednotlivých služeb či nákup materiálu nebo rekonstrukční práce. Žalovaní popírají, že by předmětná smlouva byla uzavřena v rozporu s dobrými mravy, uvádí, že [anonymizováno] [příjmení] věděla, co dělá, byla seznámena s obsahem smlouvy, a tuto zcela dobrovolně a srozumitelně podepsala. Zdravotní stav [anonymizováno] [příjmení] nebyl natolik nepříznivý, aby tato nebyla schopna vnímat své okolí a nebyla způsobilá k právním úkonům. Rovněž namítají, že smlouva není lichevní, respektive v rozporu s dobrými mravy, neboť platby, které hradí, jsou platbami dostačujícími. Žalovaní popírají, že by [anonymizováno] [příjmení] uváděli v omyl. Žalovaní tedy trvají na platnosti existence věcného břemene. 3. Mezi stranami bylo nesporným, že dne 14. 7. 2008 byla uzavřena smlouva o zřízení věcného břemene mezi [anonymizováno]. [jméno] [příjmení], jako povinnou na straně jedné, a [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalovaného], jako oprávněnými na straně druhé, která se mimo jiné týká jednotky [číslo] [anonymizováno] [číslo] které jsou předmětem tohoto řízení. [příjmení] však byly právní účinky této smlouvy, tj. zda je smlouva platnou a zda bylo věcné břemeno zřízeno platně či nikoli. Klíčovou otázkou pak bylo prokázání toho, zda [anonymizováno] [příjmení] byla co do svých ovládacích a rozpoznávacích schopností schopna uzavřít tuto smlouvu či nikoliv. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 7. 6. 2018 soud zjistil, že žalobce je vlastníkem [anonymizováno] [číslo] [číslo] nacházejících se v [anonymizováno] [adresa], [anonymizována dvě slova] [část obce], [územní celek], [anonymizováno] [územní celek], [anonymizována tři slova] [číslo] že k těmto jednotkám je k tíži těchto jednotek zapsáno ve prospěch obou žalovaných osobní věcné břemeno práva užívání těchto jednotek, zřízené ve prospěch žalovaných právě na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 14. 7. 2008. 5. Z usnesení [název soudu] ze dne 27. 5. 2015, č.j. [číslo jednací] soud zjistil, že byla schválena dohoda o vypořádání dědictví mezi dědici ze zákona a že žalobce podle této dohody nabyl předmětné jednotky jako dědic po zemřelé [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. 6. Ze smlouvy o zřízení věcného břemene soud zjistil, že tuto uzavřeli dne 14. 7. 2008 [anonymizováno] [příjmení]. [jméno] [příjmení], která konkrétně smlouvu podepsala 10. 7. 2008, jakožto povinná, a žalovaný 1) a žalovaný 2), kteří smlouvu podepsali dne 14. 7. 2008, jakožto oprávnění. Článkem 1 této smlouvy bylo zřízeno k tíži [anonymizováno] [číslo] nacházející se v [anonymizováno] [adresa] [anonymizována dvě slova] [část obce], a k tíži [anonymizováno] [číslo] nacházející se v témže domě, ve spojení s článkem 2 smlouvy, osobní věcné břemeno práva užívání - mimo jiné i těchto jednotek - ve prospěch žalovaných jakožto oprávněného 1) a oprávněného 2), a to k tíži vlastníka těchto jednotek. Článkem 2.2.1 bylo věcné břemeno sjednáno ve prospěch oprávněných za účelem bydlení a za účelem provozování podnikatelské činnosti, k níž budou mít oprávnění příslušné podnikatelské oprávnění, s tím, že je výslovně uvedeno, že podnikání může spočívat i v dočasném přenechání jednotek k přebývání a ubytování třetím osobám. Článkem 3 byla sjednána doba určitá trvání tohoto věcného břemene a oprávnění z něj vyplývajících do 30. 7. 2024, pokud jde o tyto dvě jednotky. V článku 4.1 pak je sjednána úplata ve výši 350 000 Kč za zřízení tohoto věcného břemene s tím, že v čl. 4 je uvedeno, že oprávnění jsou oprávněni provádět stavební úpravy, a to až do celkové výše 350 000 Kč, a že takto vynaložené prostředky jsou oprávněni započítat na svou pohledávku vůči povinnému z titulu zřízení věcného břemene. V článku 4.4 se pak oprávnění zavázali nést přiměřené náklady na zachování a opravu všech jednotek uvedených ve smlouvě, nejvýše však ve výši 70 000 Kč. Článkem 4.5 se pak oprávnění zavázali hradit úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním předmětných jednotek. Strany dále ujednaly, v článku 4.3, že povinná se zavazuje provést další stavební úpravy, a to nejméně v částce 300 000 Kč, a to nejpozději do 31. 12. 2010. V článku 5.1 strany sjednaly, že v oprávnění jsou oprávněni činit stavební úpravy v předmětných jednotkách ještě nad rámec těchto stavebních úprav, dříve formulovaných ve smlouvě s tím, že oprávnění mohou požadovat náhradu takovýchto dalších stavebních úprav až do výše 5 000 000 Kč. Článek 4.3 smlouvy a 5.1 smlouvy upravující tyto stavební úpravy a další stavební úpravy pak neobsahuje bližší specifikaci těchto úprav či dalších povinností s tímto souvisejících. Předmětná částka 5 000 000 Kč za zhodnocení dalšími stavebními úpravami je pak splatnou do 31. 7. 2024. Oprávnění nejsou zavázáni po skončení věcného břemene uvést nemovitosti do původního stavu dle článku 5.2 smlouvy a článek 5.4 umožňuje oprávněným změnit způsob užívání budovy k provozování obchodu, služeb či administrativní činnosti. V článku 5.5 je výslovně uvedeno, že oprávněný 1) je mimo jiné oprávněn ke dni uzavření smlouvy k podnikatelské činnosti v oblasti ubytování. 7. Z prohlášení vlastníka budovy ze dne 10. 7. 2008 soud zjistil, že [anonymizováno] [jméno] [příjmení] je vlastníkem a správcem budovy [adresa] [anonymizována dvě slova] [část obce], [anonymizována dvě slova] [číslo] že v budově se nachází 10 bytových jednotek a že k datu 10. 7. 2008, což je datum předcházející uzavření předmětné smlouvy o zřízení věcného břemene pouze o 4 dny a totožné datum, kdy [anonymizováno] [příjmení] předmětnou smlouvu o zřízení věcného břemene podepsala, byl podpis na tomto prohlášení ověřen [stát. instituce]. Soud má z tohoto za zjištěné, že i nezaujaté třetí osoby v rámci výkonu úřední činnosti vnímaly dne 10. 7. 2008 stav [anonymizováno] [příjmení] tak, že je plně schopna činit právní úkony v písemné podobě. 8. Z dopisu sepsaného [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dne 19. 4. 2008 adresovaného [anonymizováno] [příjmení] soud zjistil, že tento sepsala [anonymizováno] [příjmení] cca 3 měsíce před uzavřením předmětné smlouvy o zřízení věcného břemene, a z obsahu toho dopisu lze dovodit, že byla schopna písemně komunikovat, tedy činit minimálně běžné písemné úkony k tomuto datu. 9. Z protokolu o hlavním líčení konaném u [název soudu] dne 1. 9. 2021 ve věci sp. zn. [spisová značka] soud zjistil, že oba žalovaní v rámci trestního řízení vypověděli v tom smyslu, že účelem a cílem smlouvy o zřízení věcného břemene