23 C 172/2019-239 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se na žalovaném domáhal zaplacení částky 194 427 Kč s odůvodněním, že uplatnil u žalované slevu z kupní ceny a ceny díla v uvedené výši z důvodu vad, které se vyskytly u bytové jednotky [číslo] sestávající se z bytu v budově [adresa], jež je součástí pozemku parcelního [číslo] spoluvlastnického podílu na společných částech pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa] (dále jen„ Byt“), spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] to vše v k.ú. [část obce], obci [obec], kterou žalobce mj. nabyl na základě uzavřené Kupní smlouvy se žalovanou ze dne 13. 7. 2016. V ujednání čl. IV odst. 4.7. Smlouvy byla sjednána záruka v délce trvání 36 měsíců, kdy tato v souladu s uvedeným ujednáním počala běžet dne 1. 8. 2016. Z ujednání čl. IV. odst. 4.7. je pak zřejmé, že se jedná o záruku na jakost ve smyslu ustanovení § 2113 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Žalobce uplatnil u žalovaného vady bytu, jakož i vady v úpravách bytu, což oznámil žalovanému dopisem ze dne 5. 10. 2017 a další vady bytu dopisem ze dne 22. 7. 2018. 2. Žalovaný namítl, že v případě žalobcem uplatněných vad se buď o vady nejedná či se jedná o vady zjevné, vyjma vady spočívající v prasklině v omítce zdi, u níž se jedná o vadu skrytou. Žalobce byt převzal bez námitek, aniž by označil jakékoli vady bytu, ačkoliv u zjednaných vad by tak učinit mohl, žalovaná proto vady uplatněné žalobcem neuznala s odůvodněním, že dodržela poskytnutou záruku, neboť má za to, že byt má obvyklé vlastnosti a je způsobilý k užívání za účelem bydlení. Dále namítla, že výzvu k odstranění vad ze dne 22. 7. 2018 ze strany žalobce neobdržela, dále odmítla žalobcem uplatněné právo na slevu z kupní ceny, neboť žalobce nemůže jednostranně měnit druh práva z vad, které si zvolil, navrhla proto žalobu jako nedůvodnou zamítnout. 3. Účastníci ve věci učinili nesporným, že mezi nimi byla uzavřena Kupní smlouva, jejíž součástí byla dohoda o úschově a správě peněz a listiny č. SV9/2016 a Smlouva o zřízení služebnosti, na jejímž základě se žalobce stal vlastníkem mj. předmětné bytové jednotky a podílu na společných částech bytové jednotky. Dále učinili nesporným, že podle čl. IV odst. 4.7 uvedené smlouvy žalovaná, jakožto prodávající poskytla žalobci jakožto kupujícímu smluvní záruku v délce 36 měsíců, která počala běžet dne 1. 8. 2016, kdy byl byt předán. Dále účastníci učinili nesporným, že dne 5. 10. 2017 byly uplatněny některé vady. 4. Po změně žaloby, která byla připuštěna, se jedná o vady: zárubně vstupních dveří do bytu – vada předmětu koupě chybějící bezpečnostní krytky u francouzských oken bytu vadně položená dlažba vada nedodržení rozměrů dveří do obývacího pokoje vada rozpadajícího se kování dveří do komůrky vada praskliny zdí v obývacím pokoji a kuchyni. 5. Z provedeného dokazování bylo zjištěno: Z kupní smlouvy a dohody o úschově/správě peněz a listiny č. Sv 9/2016 a smlouvy o zřízení služebnosti ze dne 13. 7. 2016 (č.l. 7) a ze dne 22.7.2016 (č.l. 50) uzavřené mezi žalobcem a žalovaným se podává převod vlastnictví bytové jednotky [číslo] žalovaného na žalobce spolu se souvisejícím podílem na společných částech pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] to vše v k.ú. [část obce], obci [obec]. 6. Z opakované výzvy k odstranění vad ze dne 12. 6. 2019 se podává apel na žalovaného k zaplacení částky 194 427 Kč z důvodu neodstranění vad bytové jednotky, jejíž se stal žalobce vlastníkem na základě kupní smlouvy, jejíž součástí byla dohoda o úschově a správě peněz a listiny č. SV9/2016 a Smlouva o zřízení služebnosti ze dne 13.7.2016. 7. Z výzvy k odstranění vad ze dne 5. 10. 2017 (č.l. 14) je zjištěno, že žalovaný byl vyzván žalobcem k odstranění vad bytové jednotky [číslo] v k.ú. [část obce], konkrétně u krytů na bezpečnostní panty u francouzských oken, zárubně vstupních dveřích do jednotky a opravu dlažeb. 8. Z listu označeného jako reklamace vad a nedodělků, datovaného dne 22. 7. 2018 (č.l. 19, 88) se podávají vady – sokl a okolní omítka u podesty, kdy dochází k odlupování soklů a je narušena struktura omítky nad nimi. Další je vada kování dveří do komůrky – trhá se ode dveří a žádá opravu. Další – praskliny táhnoucí se po obou stranách obvodu stěny mezi obývákem a ložnicí a též vertikální prasklina nad vypínači v kuchyni (k tomu pořízeny fotografie na č.l. 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28). 9. Z odpovědi na odstranění vad v bytě ze dne 23. 10. 2017 (č.l. 121) (jde o komunikaci mezi právními zástupci), kdy právní zástupkyně žalované reaguje na výzvu právního zástupce žalobce, se podává, že absence chybějících bezpečnostních krytů u francouzských oken, není vadou jednotky a není proto povinnost žalované je dodat. Oprava vstupních dveří bude provedena žalovanou poté, co si žalobce s odpovědnou osobou (p. [jméno]) dohodne zpřístupnění bytu. K požadavku opravy dlažeb žalovaná vytýká neurčitost požadavku. 10. Z odpovědi k výzvě k odstranění vad a předžalobní výzvě ze dne 26. 6. 2019 (č.l. 58) se podává reakce žalovaného na požadavek žalobce ohledně slevy z kupní ceny ve výši 194 427 Kč, jako nedůvodný. 11. Ze zápisu o předání a převzetí bytové jednotky z 1.8.2016 (č.l. 135) se podává ve vztahu k předmětu sporu a uplatněným vadám, dohoda o vadě vchodových dveří včetně kliky, že tyto budou dodělány. 12. Ze smlouvy o rezervaci nemovitosti ze dne 31. 3. 2016 (č.l. 73) společně se závazným postupem při uplatňování klientských změn se podává závazek žalobce uzavřít Budoucí převodní smlouvu do 30 dnů od data uzavření smlouvy o rezervaci k bytové jednotce označené pro potřeby této smlouvy pod [číslo] v rodinném domě, jehož výstavbu se žalovaný zavázal dokončit do 31.5.2016. 13. Z mailu z 10.8.2017 adresovaného žalobci od [jméno] [jméno] žalobci vyplynula komunikace o na osobní prohlídku zárubně vchodových dveří navazující a navrhovaný způsob opravy, který bude proveden podříznutím dveří o 1-2 mm, čímž dojde k dosednutí dveří v pantech a na základě této úpravy dojde k úpravě zárubně v okolí zámku a jazylky. 14. Z odpovědi žalobce na výše uvedený mail plyne jeho požadavek, aby byl doplněn ještě popis uvedené opravy, která je na zárubni plánovaná. Současně žalobce urguje sepis bodů projednaných na schůzce dne 31.7.2017. 15. Z emailu z 25. 8. 2018 žalobce žalovanému (č.l. 85) se podává reakce žalobce, že se k jeho reklamaci z 22.7.2018 (bodů 1 – 4) žalovaný nevyjádřil a proto se připomíná. 16. Z emailu mezi žalobcem a [jméno] [jméno] (zástupcem žalovaného) z 12. 6. 2016 (č.l. 89) se podává přání žalobce mít v dlažbě spáry 1 mm. 17. Z emailu mezi žalobcem a [jméno] [jméno] z 20. 4. 2016 (č.l. 90) se podává komunikace m.j. ohledně požadavku žalobce posunout vstup do obývacího pokoje – odstup dveří od stěny 40 cm, kdy vstup do obývacího pokoje bude bez obložení, bez dveří, pouze začištěný, vyštukovaný o šíři 90 cm. 18. Z emailu [jméno] [jméno] žalobci ze dne 18. 8. 2016 (č.l. 105) se podává informace, že uvedeného dne bude pro žalobce zajištěna oprava m.j. výměna kliky vstupních dveří. 19. Z emailu žalobce [jméno] [jméno] ze dne 15. 8. 2016 (č.l. 106) plyne jeho nespokojenost s komunikací mezi nimi. 20. Z emailu [jméno] [jméno] žalobci ze dne 13. 6. 2016 (č.l. 108) se podává informace ohledně nivelačních klínků, že materiál je zajištěn. 21. Z emailu žalobce [jméno] [příjmení] (zaměstnanci žalobce) ze dne 30. 8. 2016 (č.l. 109) plyne mj., informace u příslibu [jméno] [jméno] o realizaci minimálních spár v dlažbě o rozměru 1 mm. 22. Z emailu [jméno] [příjmení] žalobci ze dne 29. 8. 2016 (č.l. 111) se podává m.j. jeho informace, že v rámci reklamace zaslané sms 17.8.2016 a 18.8.2016 týkající se vstupního kování, bylo toto vyměněno a ve vztahu k dalším vytýkaným vadám a nedodělkům konstatuje, že se nejedná o vady bránící užívání bytové jednotky. 23. Z emailu žalobce [jméno] [jméno] z 5. 5. 2017 (č.l. 116) se podává požadavek žalobce na rychlejší opravu spár v obýváku 24. Z emailu žalobce [jméno] [jméno] z 16. 6. 2017 (č.l. 118) se podává poděkování za zařízení návštěvy technika, který shledal chybu v neodborné manipulaci s kováním dveří a sdělil, že panty mají mít krytky, které měl k disposici a je též nasadil. 25. Z emailové komunikace mezi žalobcem a [jméno] [jméno] (č.l. 180-188) plyne reakce [jméno] [jméno] (10.8.2017) ohledně vady zárubně a vstupních dveří, které mají být o 1-2 mm podříznuté, dojde tak k dosednutí dveří v pantech a následně k úpravě zárubně v okolí zámku a jazylky. Reakcí z 4.12.2017 pak [jméno] [jméno] potvrzuje termín opravy v úterý od 17 hod., kdy žalobce má kontaktovat pan [příjmení]. Dne 7.1.2018 žalobce potvrzuje, že dne 6.12.2017 byl u něj v bytě pan [příjmení] a [příjmení], kteří místo toho aby cokoliv opravili, vyměnili jen podložky na pantech dveří, které tak nepodřezávali, jak bylo původně navrhováno, neboť údajně by to byl problém. Futra neopravili s tím, že by už nezapadla