14 C 235/2022-51 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal po žalovaném zaplacení dlužného nájemného na základě smlouvy o nájmu bytu. Uvedl k tomu, že účastníci uzavřeli dne 1. 4. 2022 smlouvu o nájmu bytu, kterou žalobce přenechal žalovanému byt k zajištění jeho bytových potřeb na dobu určitou, a to od 1. 4. 2022 do 30. 9. 2022 Smlouvou se žalovaný zavázal hradit nájemné ve výši 11 500 Kč měsíčně za jeden kalendářní měsíc, a to nejpozději do 25. dne měsíce předcházejícího účtovanému období na bankovní účet žalobce. Dále bylo smlouvou ujednáno, že je žalovaný povinen platit měsíčně 3 000 Kč na zálohy na energie, a to nejpozději do 25. dne v měsíce předcházejícího účtovanému období, a to na účet žalobce. Dne 30. 6. 2022 byla žalovanému zaslána písemná výzva, ve které byl žalobcem upozorněn, že z jeho strany nebyly uhrazeny zálohy a nájemné za dva měsíce, a to za měsíc červen a za měsíc červenec 2022, kdy dlužná částka za červen činila 14 500 Kč a za červenec taktéž 14 500 Kč, tedy celkově 29 000 Kč. Dále byl žalovaný žalobcem upozorněn, že v případě nezaplacení nájemného třetí měsíc v řadě, tedy v případě nezaplacení nájmu a záloh za měsíc srpen, bude nájem ukončen okamžitou výpovědí nájmu v souladu s ustanovením § 2291 zákona č. 89/2012, Sb., občanského zákoníku. Žalobcem byla žalovanému poskytnuta dostatečně dlouhá doba na zaplacení dlužné částky, ale tato šance pokojného řešení žalovaným zaviněné situace, nebyla z jeho strany využita. Dne 28. 7. 2022 byla žalovanému zaslána výpověď smlouvy o nájmu bytu v souladu s ustanovením § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. V předešlé písemné výzvě ze dne 30. 6. 2022 byl žalobcem upozorněn, že v případě nezaplacení nájemného a záloh za měsíc srpen bude nájem okamžitě ukončen. Nájemné ani zálohy zaplaceny nebyly a výše dlužné částky se zvýšila na 43 500 Kč. Proto byl žalobce nucen smlouvu vypovědět a ukončit tak nájemní vztah. Dne 12. 8. 2022 byl žalovanému zaslán dopis, ve kterém ho žalobce informoval o skutečnostech vztahujících se k bytu, ke kterému měl nájemní právo, to vše bylo v rámci rychlosti komunikace zasláno i SMS zprávou a zprávou přes aplikaci Whatsapp. Dne 11. 8. 2022 šel žalobce navštívit žalovaného z důvodu nezaplaceného dlužného nájemného do bytu [číslo] který mu byl poskytnut k nájmu za účelem bydlení a všiml si, že byly dveře otevřené. V okamžiku, kdy žalobce zazvonil, aby se ujistil, že se v bytě nikdo nenachází, vkročil dovnitř bytu s úmyslem kontroly, zda není jeho majetek poškozen. Po vstupu do bytu zjistil, že je byt opuštěný a vystěhovaný a že se v něm nenacházejí žádné osobní věci žalovaného, pouze odpadky. Zámky od bytu byly následně žalobcem v zájmu bezpečnosti vyměněny. Žalovaný byl žalobcem vyzván k vrácení klíčů a čipů, které mu byly předány na základě předávacího protokolu ze dne 1. 4. 2022. Klíče a čipy měly být vhozeny do poštovní schránky bytu [číslo] v bytovém domě G na adrese [adresa]. Zároveň byl žalovaný vyzván k úhradě dlužné částky za nezaplacené nájemné a nezaplacené zálohy na energie. Žalovaný neuhradil ničeho a klíče a čipy od nemovitosti, které mu byly předány na základě předávacího protokolu k bytu nebyly taktéž vráceny. Žalovaný byl v předžalobní výzvě vyzván, aby bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 23. 8. 2022 uhradil dlužné nájemné a dlužnou částku za zálohy na energie včetně úroků z prodlení, a to za měsíc červen, červenec a srpen 2022 (kdy nájemné za měsíc srpen 2022 bylo poměrně sníženo a oproti dlužné částce byl započten nárok žalovaného na vrácení uhrazené jistoty) a navrátil čipy a klíče od nemovitosti. Nic z toho nebylo žalovaným splněno, a proto se žalobce obrátil na zdejší soud. 2. Žalovaný ve vyjádření k žalobě nárok na částku ze strany žalobce 22 333 Kč neuznal. Učinil nesporným vznik smlouvy o pronájmu, za kterou žalobce pří jejím podpisu obdržel jak vratnou kauci, tak i měsíční nájemné. Uvedl dále, že při nastěhování do bytu bylo zjištěno, že bytová jednotka vykazuje nedostatky, a to především s ventilačním systémem a jak se později ukázalo i sám žalobce o nefunkčností věděl, a i přes tento fakt byt pronajal. Na tento fakt pana žalobce upozornil, aniž by tyto skutečnosti věděl, ty však vyplynuly až později při komunikaci s servisní firmou. Bylo mu sděleno, že danou situaci řeší. Nikoliv žalobce, ale žalovaný musel s firmou tento problém řešit a několikrát jí urgovat o odstranění závady. Instalační firma svůj omyl uznala a to i přes fakt, že se několikrát o opravu pokusila, bezvýsledně. Avšak, až napotřetí, kde se musely překontrolovat veškeré rozvody rekuperace v celém domě a razantním způsobem rekuperační závada řešila, ale to již v bytě žalobce nebydlel. Žalobci několikrát volal a informoval jej o nemožnosti bydlet v tomto bytě, a to na základě velkých zápachů, které proudily z rekuperačních trubek. Jednalo se především o zápachy z kuchyní nájemníků pod bytem žalobce. Žalobce na tento fakt několikrát upozornil a informoval jej, že v bytě nežije, jelikož pro zápach to není možné. Vše ohledně servisu rekuperace řešil osobně s developerem i montážní firmou, a to ve svém volném čase a za svoje náklady. Žalobce vše ponechal na něm s tím, že žalovaný je technicky zaměřený a jistě si poradí. Jediné, co žalobce sehnal byl kontakt na developera, ten je vlastně uvedený v kupní smlouvě, tedy neudělal pro likvidaci problému nic. V bytě žalobce bydlel maximálně jeden týden, přičemž od žalobce neobdržel žádný předávací protokol k bytu a nemá ani výstupní záznam od žalobce ohledně spotřeby elektrické energie, vodné - stočné. Byt vůbec nepoužíval kvůli zápachům, které nebylo možné ani vyvětrat, jelikož byly opakované. Žalovanému též dne 10.6.2022 zaslal okamžitou výpověď, a to na základě nezpůsobilosti bytu k bydlení, kterou žalobci zaslal normální poštou. 3. Soud provedeným dokazováním zjistil následující stav věci: 4. Ze smlouvy o nájmu bytu, uzavřené mezi stranami dne 1. 4. 2022 se podává, že se jednalo o jednotku [číslo] způsob využití: byt, zapsanou na [list vlastnictví], vymezená v budově [adresa], bytový dům v části [územní celek], konkrétně v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] [část obce], zapsaný na [list vlastnictví]. Dále příslušného spoluvlastnického podílu vztahujícího se k jednotce [číslo] tj, parkovacího stání [číslo] nacházejícího se v prvním podzemním podlaží budovy [adresa] a sklepní kóje č. S 115. Dále příslušného spoluvlastnického podílu vztahujícího se k jednotce [číslo] na společných částech budovy [adresa], bytový dům v části [územní celek], která je součástí pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce], zapsaný na [list vlastnictví]. Dále příslušného spoluvlastnického podílu vztahující se k jednotce [číslo] na pozemcích parc. [číslo] k.ú. [část obce]. Jednalo se o byt s adresou [adresa], [část obce]. Doba trvání nájmu byla stanovena na dobu určitou od 1. 4. 2022 do 30. 9. 2022, kdy nájem končí uplynutím této doby nebo ještě předtím dohodou smluvních stran nebo písemnou výpovědí pronajímatele. Pod bodem ba) strany stanovily, že poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Též požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu a pod bodem bb) výpovědi pronajímatele nájemci s tříměsíční výpovědní dobou ze stanovených důvodů § 2288 odstavec 1 o.z., například - poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, dále je-li nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází; dále má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, anebo je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Dále bylo stanoveno dle § 2288 odst. 1 o.z., že písemnou výpovědí nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou s výpovědní dobou 3 měsíce, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazků ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Výpověď z nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Výše nájemného sjednána v částce 11 500 Kč za 1 kalendářní měsíc. Nájem za období od 1. 4. 2022 do 30. 4. 2022, tedy 11 500 Kč je splatný v hotovosti při uzavření této smlouvy. Dále následovalo ustanovení o službách a jejich vyčíslení. V předávacím protokolu z 1. 4. 2022 byly uvedeny aktuální stavy měřičů. 5. Z výpovědi smlouvy o nájmu bytu ze strany žalobce z 28. 7. 2022 se podává okamžitá výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce, pro nezaplacení nájmu a zálohy za dobu dvou měsíců, a to za měsíc červen nájem 11 500 Kč a zálohy na služby 3 000 Kč, červenec 2022 - nájem 11 500 Kč a zálohy na služby 3 000 Kč, v celkové výši 29