28 C 3/2025-78 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení částky 900 000 Kč s příslušenstvím, kterou odůvodnila tím, že žalobkyně je vlastníkem budovy č. p. , Anonymizováno, s pozemkem p. č. , hodnota, , a pozemkem p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, . Mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a společností , právnická osoba, , IČO , IČO, , jako nájemkyní, byla dne 12. 6. 2006 uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor, kterou žalobkyně přenechala k užívání nebytové prostory v uvedené nemovitosti. Dne 4. 7. 2016 vstoupila na základě dohody o převodu práva nájmu nebytových prostor uzavřené mezi žalobkyní na straně jedné, společností , právnická osoba, a žalovanou (t. č. , jméno FO, na straně třetí, na místo dosavadního nájemce nový subjekt, a to žalovaná. Žalovaná tak vstoupila do všech práv a povinností, vzniklých i budoucích, ze smlouvy. Žalovaná užívala nemovitosti bez právního důvodu a v důsledku toho se bezdůvodně obohatila. Dle čl. V. odst. 1 nájemní smlouvy bylo sjednáno roční nájemné ve výši 2 820 000 Kč. Dále bylo v čl. V. odst. 2 sjednáno, že žalovaná je povinna žalobkyni hradit zálohy na služby, a to ve výši 28 200 Kč. Smluvní strany si dále v čl. V. odst. 2 smlouvy sjednali možnost navýšení nájemného, a to o nejvýše 80% míry inflace zjištěné ČSÚ za uplynulý rok (index spotřebitelských cen), a to s účinností od měsíce následujícího po oficiální publikaci tohoto údaje s tím, že nejdříve lze zvýšit nájemné v roce 2011. Žalobkyně využila svého práva zvýšit nájemné naposledy v roce 2018 zasláním výpočtového listu žalované. Měsíční platby za měsíce leden, únor a březen roku 2021, včetně DPH, činily 294 908 Kč a nebyly zaplaceny. Vzhledem k tomu, že se Žalovaná ocitla v prodlení s placením nájemného za měsíce leden až březen roku 2021, zaslala ji žalobkyně dne 8. 3. 2021 upomínku k úhradě dlužného nájemného v souladu s čl. IV. odst. 4 smlouvy s tím, že pokud dlužné nájemné ve lhůtě 3 dnů od zaslání této upomínky neuhradí, vypoví žalobkyně smlouvu dle odst. 2 věty druhé článku X. ve spojení s odst. 4 čl. IV. Smlouvy. Žalovaná však ke shora uvedené výzvě k úhradě dlužného nájemného neuhradila ničeho, žalobkyně proto zaslala žalované výpověď smlouvy pro nezaplacení nájemného. Výpověď smlouvy byla žalované doručena dne 1. 4. 2021 a nájemní vztah tak skončil dne 1. 6. 2021. Žalovaná nebytové prostory i po uplynutí výpovědní lhůty a přes předchozí výzvu nevyklidila a dopisem ze dne 8. 5. 2021 adresovaným žalobkyni sdělila, že předmět nájmu předávat nehodlá. Žalobkyně se proto obrátila na Rozhodčí soud při Hospodářské komoře ČR a Agrární komoře ČR se žalobou o vyklizení předmětných nemovitostí. Rozhodčím nálezem ze dne 26. 11. 2021. sp. zn. , Anonymizováno, , který nabyl právní moci a vykonatelnosti dne 29. 12. 2021, bylo ve věci rozhodnuto tak, že žalovaná je povinna vyklidit prostory v domě č. p. , adresa, , který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , a pozemek parc. č. , hodnota, , vše zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo , hodnota, pro obec , adresa, , k. ú. , adresa, , a vyklizené tyto prostory předat žalobkyni do šedesáti dnů od právní moci rozhodčího nálezu a zaplatit náhradu nákladů řízení. Následně až pod vlivem exekučního řízení dne 4. 5. 2023 žalovaná nemovitosti předala. Pokud podle rozhodčího nálezu ukládajícího povinnost vyklidit nemovitost do 60 dnů, žalovaná měla předmětné nemovitosti vyklidit nejpozději dne 1. 8. 2021. Od té doby tak žalovaná předmětné nemovitosti užívala bez právního důvodu. Tím, že předmětné nemovitosti užívala bez právního důvodu, nejenom že znemožnila jejich užívání žalobkyni, ale navíc se bezdůvodným užíváním obohatila. Žalobkyně proto požadovala vydání minimálního bezdůvodného obohacení za 16 měsíců užívání bez právního důvodu ve výši 900 000 Kč za celou dobu roku 2022 až do předání předmětných nemovitostí. Vzhledem k tomu, že dle čl. V. odst. 1 nájemní smlouvy bylo sjednáno roční nájemné ve výši 2 820 000 Kč, je požadovaná část bezdůvodného obohacení ve výši 56 250 Kč měsíčně ve výši zlomkové ze skutečné výše obohacení, neboť je to méně než jedna třetina obvyklého nájemného. Žalobkyně žalovanou vyzvala k zaplacení bezdůvodného obohacení předžalobní výzvou, žalovaná však ani poté ničeho neuhradila.2. Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila tak, že v dané věci bezdůvodné obohacení nevzniklo a z žalobkyniných tvrzení ani nevyplývá, jakým způsobem byla vypočtena požadovaná částka a není uvedeno, za jaký rozsah užívání nemovitosti je bezdůvodné obohacení požadováno. Dále vznesla kompensační námitku proti žalovanému nároku s tím, že z titulu technického zhodnocení předmětné nemovitosti eviduje za žalobkyní pohledávku ve výši 6 000 000 Kč. Navrhla proto žalobu v celém rozsahu zamítnout.3. Soud hodnotil důkazy samostatně i ve vzájemných souvislostech, přičemž zjistil následující skutkový stav. Žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, – objekt k bydlení, , adresa, , a dále pozemku parc. č. , hodnota, – ostatní plocha, to vše zapsané na LV. č. , hodnota, , pro obec , adresa, , k. ú. , adresa, . (výpisy z katastru nemovitostí k pozemku parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, , kat. území , adresa, – čl. 35 a 36 spisu) Mezi žalobkyní a společností , právnická osoba, , IČO , IČO, , byla dne 12. 6. 2006 uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor ke shora uvedeným předmětným nemovitostem na dobu určitou od 12. 6. 2006 do 11. 6. 2023 s ročním nájemným ve výši 2 820 000 Kč bez DPH a zálohy na služby ve výši 28 200 Kč ročně. Účelem nájmu bylo užívání předmětu nájmu jako ubytovny pro zaměstnance a turistické ubytovny v kategorii , Anonymizováno, za účelem provozování cestovní kanceláře. Dle čl. III smlouvy žalobkyně souhlasila, aby nájemce objekt k tomu účelu upravil a vybavil nábytkem a zařizovacími předměty a nájemce se dále zavázal, že vlastním nákladem bude realizovat potřebné stavební úpravy tak, aby dosáhl takovými úpravami souladu se sjednaným účelem nájmu, včetně obstarání příslušných stavební povolení apod. V čl. IX pak bylo mezi stranami sjednáno, že nájemce je oprávněn provádět v předmětu nájmu stavebně technické zásahy, tj. technické zhodnocení a opravy prováděné nad rámec běžných oprav spojených s obvyklým udržováním jen po předchozím písemném souhlasu žalobkyně. O takovém zhodnocení bude uzavřen samostatný protokol a vypořádání bude provedeno po skončení nájmu, v opačném případě, tedy nedohodnou-li se strany na vypořádání, je nájemce povinen objekt na vlastní náklad uvést do původního stavu. (smlouva o nájmu nebytových prostor z 12. 6. 2006 – čl. 31 spisu). Dne 4. 7. 2006 vstoupila žalovaná do práv a povinností nájemce ze shora uvedené smlouvy, a to v plném rozsahu, a dále v čl. IV strany s odkazem na čl. IX původní smlouvy smluvní strany specifikovali stavební úpravy, které žalovaná v pronajatém objektu realizuje. Dále bylo ujednáno, že pokud po skončení nájmu žalovaná neuvede předmět nájmu vlastním nákladem do původního stavu, stane se tak pouze po písemném souhlasu žalobkyně a žalovaná nebude po žalobkyni požadovat s ohledem na sjednanou dobu nájmu jakoukoliv finanční kompenzaci. (dohoda o převodu práva nájmu nebytových prostor z 4. 7. 2006 – čl. 6 spisu). Z důvodu neplacení nájemného dala žalobkyně dopisem z 11. 3. 2021, který byl doručen 1. 4. 2021, výpověď s jednoměsíční výpovědní lhůtou. Jednoměsíční výpovědní lhůta tak počala běžet dne 1. 5. 2021 a skončila 31. 5. 2021. Žalované proto od 1. 6. 2021 zaniklo užívací právo k předmětným nemovitostem, objekt však nevyklidila a žalobkyně proto podala žalobu na vyklizení k Rozhodčímu soudu při Hospodářské komoře České republiky a Agrární komoře České republiky dne 30. 6. 2021. Rozhodčí soud žalobu posoudil jako důvodnou a žalované uložil předmětné nemovitosti vyklidit do 60 dnů od právní moci rozhodčího nálezu. Rozhodčí nález nabyl právní moci dne 29. 12. 2021. (rozhodčí nález ze dne 26. 11. 2021 - čl. 8 spisu). K vyklizení předmětných nemovitostí a předání žalobkyni došlo dne 4. 5. 2023, přičemž účastníky předávání byly , jméno FO, za žalovanou, , jméno FO, za žalobkyni a jednatel společnosti , právnická osoba, . jako možný budoucí nájemce. Vyklizeno ani odstraněno nebyla kobercová krytina, 1 ks vnější a vnitřní klimatizace v pokoji č. 53 a v místnosti 13 a kamerový systém. Ohledně ponechaného movitého vybavení předávající i přebírající strana prohlásily, že se jedná o vlastnictví společnosti , právnická osoba, . (předávací protokol z 4. 5. 2023 - čl. 15 spisu). Dne 23. 12. 2024 vyzvala žalobkyně žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení za bezdůvodné užívání shora uvedených nemovitostí za dobu od 1. 9. 2021 do 4. 5. 2023 ve výši 76 562,50 Kč měsíčně, tj. celkem 1 225 000 Kč s tím, že se jedná pouze o zlomek z obvyklého nájemného. (výzva k vydání bezdůvodného obohacení ze dne 23. 12. 2024 vč. doručenky - čl. 14 a čl. 38 spisu)4. Soud zamítl návrh žalované na provedení důkazů listinami předloženými žalovanou, tedy z