8 C 80/2021-117 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou došlou soudu dne 30. 3. 2021 se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení výše uvedené částky představující rezervační poplatek. Svůj nárok žalobce odůvodnil následovně: Žalobce se žalovaným uzavřeli dne 18. 9. 2020 dohodu o rezervaci nemovitosti a žalobce zaplatil v souladu s čl. 4 této dohody rezervační kauci ve výši 30 000 Kč. Následně mezi žalobcem a žalovaným nedošlo k uzavření kupní smlouvy z důvodu neshody smluvních stran na jejím obsahu. Jako hlavní důvod žalobce uvedl neschopnost stran dohodnout se na způsobu dělení nájemného, které platili původní nájemci nemovitosti k rukám žalovaného. Shodu se dle žalobce nepodařilo nalézt a žalovaný dne 16. 10. 2020 žalobci sdělil, že pokud žalobce nepřistoupí na podmínky žalovaného, považuje celou transakci za zrušenou a nemovitost nabídne dalším zájemcům. Žalovaný měl na základě uzavřené smlouvy rezervovat nemovitost do 30. 10. 2020, výše uvedeným jednáním tak smlouvu porušil a žalobci vznikl nárok na vrácení rezervačního poplatku. Tento poplatek je svou povahou smluvní pokutou, kterou by měl žalobce v souladu s judikaturou povinnost platit pouze v případě, kdyby z jeho strany došlo k porušení povinností vyplývajících ze smlouvy. Žalobce však žádnou svou povinnost neporušil a nebyl povinen uzavřít smlouvu, s jejímž obsahem nesouhlasil. Ohledně skutečnosti, že žalovaný odstoupil od smlouvy prostřednictvím e-mailu, zatímco dle smlouvy tak lze učinit pouze písemnou formou, žalobce uvádí, že sdělení žalovaného akceptoval a tím došlo k ratihabici nedostatku formy. Žalobce nesouhlasil rovněž s kompenzační námitkou uplatněnou žalovaným, neboť ji chápe jako účelovou a neurčitou. Podanou žalobou se na základě výše uvedeného domáhá vrácení 30 000 Kč rezervačního poplatku včetně úroku z prodlení v zákonem stanovené výši. 2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil z následujících důvodů: Dne 18. 9. 2020 byla mezi žalobcem a žalovaným uzavřena rezervační smlouva, v níž žalobce coby kupující deklaruje vážný zájem o koupi nemovitosti včetně potvrzení sjednané kupní ceny. Nemovitost měla být rezervována do 30. 10. 2020. Žalobce následně složil rezervační poplatek ve výši 30 000 Kč. Dle smlouvy je žalovaný oprávněn si tento poplatek ponechat, pokud by k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu na straně kupujícího (žalobce). Dále bylo ve smlouvě taxativně vymezeno, kdy žalovaný zaplacený rezervační poplatek vrací. Po uzavření rezervační smlouvy došlo dne 21. 9. 2020 k odhadu ceny nemovitosti na základě žádosti žalobce, respektive banky poskytující žalobci úvěr. Dále byla na náklady žalovaného vypracována kupní smlouva a smlouva o advokátní úschově. Po neshodách ohledně vypořádání nájemného, které žalovaný považuje za marginální problém vzhledem k celkové ceně nemovitosti, žalobce žalovanému dne 15. 10. 2020 sdělil, že o koupi nemovitosti nemá nadále zájem. Žalovaný rozhodnutí žalobce akceptoval, přesto po dobu rezervace nemovitost dále nenabízel a opětovně žalobce s nabídkou kontaktoval ještě po uplynutí rezervace. Vzhledem k tomu, že došlo k porušení smlouvy o rezervaci, vznikl žalovanému nárok ponechat si zaplacený rezervační poplatek ve výši 30 000 Kč. Navíc žalovaný uplatnil kompenzační námitku ve výši 30 000 Kč, neboť mu v důsledku jednání žalobce vznikla škoda v rámci předsmluvní odpovědnosti, kdy žalovaný vynaložil náklady na úkony spojené se zamýšleným uzavřením kupní smlouvy. Žalovaný tak s ohledem na výše uvedené navrhuje, aby byla žaloba jako nedůvodná zamítnuta. 3. Soud dospěl k následujícím zjištěním ohledně skutkového stavu: 4. Žalobce se žalovaným uzavřeli dne 18. 9. 2020 dohodu o rezervaci nemovitosti. Předmětem této dohody byla rezervace nemovitosti, konkrétně jednotky [číslo] způsob využití byt, na LV. [číslo], v budově [adresa] v části [územní celek], způsob využití bytový dům, [list vlastnictví], stojící na pozemku parc. [číslo] dále spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa], v části [územní celek], [list vlastnictví], stojící na pozemku parc. [číslo] spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na pozemku parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří) na [list vlastnictví], vše zapsané v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce] [obec], [katastrální uzemí], [územní celek] (dále jen„ nemovitost“). Žalobce v pozici kupujícího v čl. 1 dohody o rezervaci nemovitosti deklaroval svůj vážný zájem o koupi nemovitosti za kupní cenu 4 500 000 Kč. Žalovaný v pozici prodávajícího se v čl. 3 rezervační dohody zavázal rezervovat nemovitost pro kupujícího do 30. 10. 2020, tj. nejednat s jinými osobami o prodeji nemovitosti. Dle čl. 4 rezervační dohody má kupující (žalobce) do tří pracovních dnů od uzavření rezervační dohody složit rezervační poplatek ve výši 30 000 Kč. Dle čl. 5 rezervační dohody se rezervační poplatek podřizuje režimu závdavku dle § 1808 a násl. občanského zákoníku. Podle čl. 6 rezervační dohody se strany dohodly na tom, že nebude-li kupní smlouva ve vymezené rezervační době uzavřena z důvodu na straně kupujícího, prodávající rezervační poplatek kupujícímu nevrací. Jedná se v takovém případě o náhradu za prodloužení celkové doby prodeje nemovitostí a náhradu části nákladů prodávajícího spojených s jednáním s kupujícím o prodeji nemovitostí. V čl. 7 rezervační dohody jsou pak taxativně vymezeny případy, kdy vzniká kupujícímu právo na vrácení rezervačního poplatku, nedojde-li k uzavření rezervační dohody během sjednané doby rezervace. Čl. 11 dohody o rezervaci stanoví, že jakékoliv dodatky či změny závazku založeného rezervační dohodou mohou být prováděny pouze v písemné formě, přičemž e-mailové zprávy ani jiné elektronické zápisy se pro tento účel za písemnou formu nepovažují. Uvedené skutečnosti soud zjistil z Dohody o rezervaci nemovitosti ze dne 18. 9. 2020. 5. Dne 21. 9. 2020 žalobce zaplatil na bankovní účet žalovaného rezervační poplatek ve výši 30 000 Kč (viz potvrzení o provedené úhradě ze dne 16. 10. 2020). Dne 3. 10. 2020 zaslala právní zástupkyně žalovaného žalovanému koncept kupní smlouvy o prodeji předmětné nemovitosti (viz e-mail ze dne 3. 10. 2020). Z e-mailové komunikace mezi žalobcem a žalovaným soud zjistil, že 7. 10. 2020 zaslal žalovaný návrh kupní smlouvy žalobci, na nějž žalobce téhož dne reagoval se svými požadavky na změny. Během vzájemné komunikace účastníci nedospěli k dohodě o tom, od kterého okamžiku má nájemné placené nájemníkem v nemovitosti připadnout žalobci. Účastníci v e-mailech zmiňovali několik variant, kdy rozhodný okamžik vázali na různé skutečnosti (předání bytu, provedení vkladu do katastru nemovitostí). Z komunikace současně vyplývá, že předmětem sporu bylo inkasování nájemného za cca jeden měsíc, resp. méně. (Viz e-mailová komunikace ze 7. a 8. 10. 2020). Dne 15. 10. 2020 žalobce sdělil žalovanému:„ Nakonec dám na jeho radu (právníka) a nebudu uzavírat koupi bytu, když si nestojím za všemi podmínkami.“ Současně žalobce požádal o vrácení rezervačního poplatku a vyjádřil přesvědčení, že vzhledem k počtu zájemců žalovaný brzy transakci úspěšně dokončí (viz e-mail ze dne 15. 10. 2020). Žalovaný odpověděl následujícího dne, že rozhodnutí žalobce jej mrzí, ale nezbývá mu, než jej respektovat. Odmítl nicméně vrátit rezervační poplatek. Poskytl žalobci čas na případnou změnu stanoviska:„ Pokud byste změnil názor a chtěl transakci dokončit, dejte mi vědět do této neděle (18/10). V opačném případě budu chápat naši transakci za zrušenou...“. Žalobce reagoval tak, že se po konzultaci se svým právníkem rozhodl v transakci nepokračovat, neboť mezi stranami nedošlo ke shodě na znění kupní smlouvy. Nejedná se nicméně o problém na straně žalobce a ten proto trvá na vrácení rezervačního poplatku (viz e-mailová komunikace z 16. 10. 2020). 6. Dopisem ze dne 26. 10. 2020 žalobce vyzval žalovaného k vrácení rezervačního poplatku ve výši 30 000 Kč do 8. 11. 2020, neboť ze vzájemné e-mailové komunikace účastníků, konkrétně e-mailu ze dne 16. 10. 2020, vyplývá, že žalobce považuje transakci za zrušenou (viz výzva k plnění před podáním žaloby ze dne 26. 10. 2020, podací lístek ze dne 27. 10. 2020). Dopisem ze dne 6. 11. 2020 žalovaný žalobce informoval, že nepovažuje požadavek na vrácení rezervačního poplatku za oprávněný a zároveň mu sdělil, že je stále připraven obchod realizovat a nemovitost na žalobce za sjednanou kupní cenu převést. Současně uvedl s poukazem na článek 11 dohody o rezervaci, že e-mailová komunikace je irelevantní pro závaznost smlouvy, neboť veškeré dodatky a změny závazku založeného touto smlouvou mohly být učiněny pouze v písemné formě, elektronickou formu dohoda výslovně vyloučila. Žalobce reagoval dopisem ze dne 23. 11. 2020, v němž upozorňuje, že to byl žalovaný, kdo uvedl, že od pondělí 19. 10. 2020 považuje transakci za zrušenou. Dle žalobce názor, že e-mailová komunikace není relevantní, je nesprávný, neboť uzavřená smlouva vylučuje e-mailovou komunikaci pouze pro dodatky a změny závazku. (Viz dopis ze dne 6. 11. 2020, dopis ze dne 23. 11. 2020) 7. Z inzerce na prodej bytu plyne,