21 C 229/2021-42 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou doručenou soudu dne 26. 5. 2021 se žalobkyně po žalované domáhala zaplacení smluvní pokuty ve výši 452 418,50 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tak, že žalobkyně jakožto prodávající, žalovaná jakožto zájemce a společnost [právnická osoba], [IČO], jakožto zprostředkovatel uzavřely dne 23. 2. 2021 rezervační smlouvu, na jejímž základě žalovaná projevila zájem o koupi bytové jednotky označené jako [označení] o velikosti [výměra] na pozemku [parc. č. ] [číslo] v [katastrální uzemí], v obci [obec], zapsaném na [list vlastnictví], vedeném [katastrální úřad], [katastrální pracoviště], a k tomu náležející podíl na společných částech budovy a pozemku. Žalovaná se v rezervační smlouvě zavázala složit rezervační zálohu ve výši 452 418,50 Kč do pěti dnů od podpisu rezervační smlouvy, to však neučinila, žalobkyni proto vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši rezervační zálohy, jejíž splatnost nastala dne 3. 3. 2021. Žalobkyně vyzvala žalovanou prostřednictvím svého právního zástupce k úhradě dlužné částky předžalobní upomínkou ze dne 25. 3. 2021. 2. Žalovaná se k žalobě nijak nevyjádřila. 3. K ústnímu jednání nařízenému na den 16. 8. 2022 se žalovaná bez omluvy nedostavila. Soud proto jednal dle ust. § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) v její nepřítomnosti. 4. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav: 5. Dne 23. 2. 2021 byla uzavřena rezervační smlouva mezi žalobkyní jako prodávajícím, společností [právnická osoba], [IČO] jako zprostředkovatelem a žalovanou jako zájemcem. V této smlouvě byů uvedeno, že žalobkyně je investorem developerského projektu označeného jako„ [anonymizována dvě slova]“, na který bylo vydáno stavební povolení. Žalovaná projevila zájem o koupi bytové jednotky v režimu„ white walls“ o předpokládané celkové ploše [výměra] vedené pod obchodním označením [označení] o dispozici [dispozice], která bude vybudována žalobkyní v rámci budovy postavené na pozemku [parc. č.] [číslo] v [katastrální území]. [anonymizováno] [obec], v obci [obec], zapsané na [list vlastnictví] [katastrální úřad], [katastrální pracoviště] [obec]. Předmětem prodeje byl rovněž náležející podíl na společných částech budovy a pozemku, jehož bude budova součástí, který bude plnit funkci zahrady, a dále podílu na části pozemku, která bude plnit funkci příjezdové cesty, a to vše o výměře [výměra] s tím, že katalogový list zachycoval umístění předmětu rezervace a tvořil přílohou č. 1 smlouvy. Smluvní strany se dohodly na kupní ceně za předmět rezervace ve výši 9 048 370 Kč včetně DPH. S ohledem na to, že žalovaná měla vážný zájem o koupi předmětu rezervace, požádala žalobkyni, aby po dobu třiceti dní od uzavření smlouvy předmět rezervace dále nenabízela k prodeji s tím, že žalobkyně souhlasila, že předmět rezervace nebude po rezervační dobu dále nabízet k prodeji a nerezervuje jej pro jiného zájemce. V čl. 6 smlouvy bylo uvedeno, že strany sjednaly, že žalovaná složí žalobkyni rezervační zálohu, která činí 5 % z kupní ceny, tedy 452 418,50 Kč, a to nejpozději do pěti pracovních dnů od podpisu smlouvy převodem na účet žalobkyně. V čl. 6 bylo rovněž uvedeno:„ Nebude-li rezervační záloha připsána na účet prodávajícího ani v poslední den jeho splatnosti, pak tato smlouva marným uplynutím uvedené lhůty automaticky zanikne a prodávajícímu vznikne právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši rezervační zálohy vůči zájemci, který se dostal do prodlení se složením rezervační zálohy prodávajícímu. Zánik účinků této smlouvy nemá vliv na existenci nároku na smluvní pokuty. Smluvní pokuta je splatná okamžikem vzniku nároku na její zaplacení. Výši smluvní pokuty považuje zájemce za přiměřenou.“ Přílohou smlouvy tvořil katalogový list předmětu rezervace. Podle čl. 15 smlouvy se měly všechny vztahy ze smlouvy řídit zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem (viz rezervační smlouva ze dne 23. 2. 2021). 6. Z přílohy smlouvy katalogového listu předmětu rezervace soud zjistil, že se jednalo o prodej rodinného domu o rozloze [výměra] a pozemku o rozloze [výměra] v [katastrální uzemí] (viz katalogový list předmětu rezervace). 7. Dne 25. 3. 2021 zaslal právní zástupce žalobkyně žalované předžalobní výzvu, v níž odkázal na čl. 6 rezervační smlouvy s tím, že žalovaná byla povinna složit rezervační zálohu ve výši 452 418,50 Kč na účet žalobkyně do pěti dní od podpisu rezervační smlouvy. Smlouva byla uzavřena dne 23. 2. 2021, poslední den k uhrazení zálohy byl dne 2. 3. 2021, záloha však složena nebyla, a proto měl vzniknout žalobkyni nárok na zaplacení smluvní pokuty v uvedené výši. Splatnost měla nastat 3. 3. 2021 (viz předžalobní upomínka ze dne 25. 3. 2021 a podací lístek s datem podání 25. 3. 2021). 8. Dle čl. 4 odst. 1 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012 ze dne 12. prosince 2012 o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech nestanoví-li toto nařízení jinak, mohou být osoby, které mají bydliště v některém členském státě, bez ohledu na svou státní příslušnost žalovány u soudů tohoto členského státu. Dle čl. 4 odst. 2 uvedeného nařízení na osoby, které nejsou státními příslušníky členského státu, v němž mají bydliště, se použijí pravidla pro určení příslušnosti, která se použijí pro jeho vlastní státní příslušníky. Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaná má bydliště v obvodu působnosti Obvodního soudu pro Prahu 3, je dána pravomoc a příslušnost uvedeného soudu k projednání věci. 9. Dle čl. 3 nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 593/2008 ze dne 17. června 2008 o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy (Řím I) se smlouva řídí právem, které si strany zvolí. Volba musí být vyjádřena výslovně nebo jasně vyplývat z ustanovení smlouvy nebo okolností případu. Strany si mohou zvolit právo rozhodné pro celou smlouvu nebo pouze pro její část. 10. Žalobkyně a žalovaná si v daném případě smlouvou ujednaly, že rezervační smlouva se bude řídit zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ o. z.“). 11. Dle ust. § 1746 odst. 2 o. z. strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena. 12. Dle ust. § 2048 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. 13. Dle ust. 580 o. z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje. 14. Dle ust. 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému. 15. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že účastníci uzavřeli smlouvu ve smyslu ust. § 1746 odst. 2 o. z., v níž bylo ujednáno, že žalobkyně nebude nabízet předmětnou nemovitost, o níž má žalovaná zájem, po dobu třiceti dnů k prodeji dalším osobám, a za to jí žalovaná zaplatí rezervační poplatek ve výši 452 418,50 Kč splatný do pěti dní od podpisu smlouvy. Soud dospěl k závěru, že ujednání v čl. 6 smlouvy o vzniku nároku na zaplacení smluvní pokuty je neplatné pro rozpor se zákonem podle § 580 o. z. a soud je tak povinen k této neplatnosti přihlížet z úřední povinnosti podle § 588 o. z.. Ve smlouvě bylo sjednáno, že pro případ, že žalovaná rezervační poplatek nezaplatí, rezervační smlouva zanikne. Teprve poté měl vzniknout nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši rezervačního poplatku. Smluvní pokuta má však akcesorickou povahu, to znamená, že nárok na její zaplacení může vzniknout, pouze existuje-li hlavní závazek. Pokud neexistuje, nemůže existovat ani nárok na zaplacení smluvní pokuty. Pokud v důsledku zániku smlouvy neexistuje už nadále povinnost žalobkyně nenabízet nemovitost k prodeji, nemůže z logiky věci existovat ani povinnost žalované zaplatit rezervační poplatek jako vzájemné protiplnění. Nezaplacením rezervačního poplatku došlo podle smlouvy k zániku smlouvy, nárok na zaplacení smluvní pokuty pak nemůže vzniknout až po zániku smlouvy samostatně bez existence hlavního závazku. Pokud neexistuje hlavní závazek, jehož součástí je povinnost zaplatit rezervační poplatek za nenabízení nemovitosti k prodeji po dobu třiceti dnů, protože smlouva zanikla, nemůže existovat ani jeho utvrzení ve formě smluvní pokuty. Uvedenou skutečnost nezhojí ani ujednání na konci smlouvy, že:„ zánik účinků smlouvy nemá vliv na existenci nároku na zaplacení smluvní pokuty“. Aby smluvní pokuta mohla přetrvávat i po zániku hlavního závazku, musel by nárok na její zaplacení vzniknout ještě před zánikem hlavního závazku, což vyplývá z komentářové literatury k § 2048 o. z., ale například i z rozhodnutí Vrchního soudu v Olomouci ze dne 25. 2. 2020, sp. zn. 5 Cmo 19/2020-414 nebo