5 C 44/2022-39 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal vydání soudního rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci částku 183 500 Kč s příslušenstvím. Uvedl, že dne 13. 5. 2021 uzavřel jako budoucí kupující s manžely [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako budoucími prodávajícími a současně i s žalovanou jako zprostředkovatelem smlouvu o smlouvě budoucí kupní č. 2021 [číslo] (dále jen„ smlouva o SBK“). Smlouvou o SBK se žalobce a budoucí prodávající za splnění stanovených podmínek zavázali uzavřít smlouvu kupní k tam specifikovaným nemovitostem (dále jen„ předmět převodu“). Podmínky pro uzavření navazující kupní smlouvy byly ve smyslu čl. VI. odst. 1 smlouvy o SBK sjednány dvě. Jednalo se o povinnost žalobce složit na účet žalované částku 183 500 Kč jako zálohu na první část kupní ceny (dále jen„ záloha“) a dále povinnost budoucích prodávajících předložit žalobci originál potvrzení vystaveného [právnická osoba] o aktuální výši nesplacené části pohledávky, k jejímuž zajištění bylo zřízeno zástavní právo k předmětu převodu (dále jen„ potvrzení“). Dle čl. IV. odst. 4 smlouvy o SBK mělo potvrzení zároveň obsahovat souhlas [právnická osoba] s převodem předmětu převodu a závazek k vystavení potvrzení o zániku zástavního práva v případě plného uhrazení zajištěné pohledávky. Kupní smlouva měla být dle čl. VI. odst. 1 ve spojení s čl. IX odst. 3 smlouvy o SBK uzavřena do 14. 6. 2021. Žalobce splnil svoji povinnost složit zálohu ve výši 183 500 Kč na účet žalované ještě před podpisem smlouvy o SBK, což bylo stranami výslovně potvrzeno v čl. V odst. 3 písm. a) smlouvy o SBK. Druhá podmínka, kterou byly vázáni budoucí prodávající splněna nebyla, pročež nedošlo ani k uzavření kupní smlouvy, a to z důvodů výlučně na straně budoucích prodávajících. Jelikož k uzavření kupní smlouvy nedošlo, smlouva o SBK ke dni 14. 6. 2021 dle čl. IX. odst. 3 smlouvy o SBK zanikla a na straně žalované vzniklo bezdůvodné obohacení ve výši 183 500 Kč. Žalovaná částku žalobci nevrátila, a to ani k předžalobní upomínce ze dne 20. 1. 2022. 2. Žalovaná nárok vůči ní žalobou uplatněný neuznala. Na svoji obranu uvedla, že se v první řadě nepovažuje za pasivně legitimovanou v tomto řízení. Záloha složená žalobcem, ač na její bankovní účet, nebyla plněním v její prospěch, a tudíž se nemohla na úkor žalobce ani nikterak obohatit. Závazek ke složení zálohy byl sjednán mezi žalobcem a budoucími prodávajícími, a proto i jeho splnění bylo plněním ve prospěch budoucích prodávajících. Žalovaná nikdy nebyla příjemcem složené zálohy, měla ji pouze v dočasné správě a naložila s ní v souladu se smlouvou o SBK tak, že ji vypořádala s budoucími prodávajícími poté, co ti uplatnili svůj nárok na smluvní pokutu pro porušení povinností ze smlouvy o SBK žalobcem. Záloha byla započtena na smluvní pokutu, na jejíž zaplacení vznikl budoucím prodávajícím vůči žalobci nárok pro porušení smlouvy o SBK. Žalobce byl na základě smlouvy o SBK povinen poskytnout potřebnou součinnost k uzavření kupní smlouvy, tj. především se k uzavření kupní smlouvy dostavit a tuto podepsat. Kupní smlouva měla být uzavřena do 14. 6. 2021, přičemž v případě, že se strany nedohodnou na čase a místě uzavření kupní smlouvy, měla být uzavřena posledního dne účinnosti smlouvy o SBK v sídle žalované. Tvrzení žalobce, že k porušení smlouvy o SBK došlo na straně budoucích prodávajících tím, že nedodali sjednané potvrzení [právnická osoba] jsou lichá, neboť ti svoji povinnost splnili. [právnická osoba] potvrzení vystavila ke dni 28. 5. 2021 a zůstatek nesplacené části dotčené pohledávky byl vyčíslen ke dni 5. 7. 2021. Toto potvrzení mělo být přílohou kupní smlouvy a jeho obsah byl zohledněn v poslední navrhované podobě kupní smlouvy, která byla žalobci spolu s informací o existenci potvrzení zaslána dne 6. 6. 2021. Žalobce však přestal poskytovat součinnost a k podpisu kupní smlouvy se nedostavil. S ohledem na znění čl. VII. odst. 5 smlouvy o SBK tak vzniklo budoucím prodávajícím právo na smluvní pokutu ve výši složené zálohy, pročež žalované nezbylo, než ji budoucím prodávajícím vyplatit (čl. VII. odst. 1 smlouvy o SBK). 3. Soud žalobce usnesením č. j. 5 C 44/2022-17 ze dne 6. 5. 2022 a shodně tak i na jednání u soudu dne 21. 6. 2022 vyzval, aby doplnil svá tvrzení obsažená v žalobě a označil důkazy k těmto tvrzením o skutečnosti, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů na straně budoucích prodávajících, a ve vztahu k tvrzenému nepředložení potvrzení [právnická osoba], aby označil důkazy k prokázání těchto svých tvrzení, a to s ohledem na vyjádření žalované k podané žalobě. Žalobce k výzvě soudu zopakoval, že podmínky uzavření kupní smlouvy dle čl. VI. odst. 1 smlouvy o SBK splněny nebyly, a to z důvodu výlučně na straně budoucích prodávajících, kteří žalobci ve stanovené lhůtě nepředložili originál potvrzení [právnická osoba] Skutečnost, že žalovaná dne 6. 6. 2021 zaslala žalobci pouze informaci o existenci vystaveného potvrzení, stejně jakožto finální návrh kupní smlouvy reflektující toto potvrzení, je zcela irelevantní, neboť originál samotného potvrzení, jak bylo smlouvou o SBK ujednáno, zaslán žalobci nebyl. Stejně tak je bezpředmětné, že se žalobce k podpisu kupní smlouvy nedostavil, neboť pro absenci naplnění podmínek sjednaných smlouvou o SBK, mu tato povinnost ani nevznikla. K žalovanou tvrzenému započtení zálohy na smluvní pokutu žalobce uvedl, že nehledě faktu, že budoucím prodávajícím ani nárok na zaplacení smluvní pokuty nevznikl, nebyla ve smyslu č. VII. odst. 1 smlouvy o SBK ani sjednána její splatnost. Žalobce žádnou výzvu k úhradě smluvní pokuty neobdržel, pročež ta se nikdy splatnou nestala. Pro absenci splatnosti smluvní pokuty nemohlo dojít ani k započtení zálohy na smluvní pokutu, nehledě tomu, že chyběla i vzájemnost pohledávek mezi stranami a nikdy nedošlo ani k samotnému úkonu započtení. 4. Ze shodných tvrzení účastníků, která mezi nimi nebyla sporná, vzal soud za svá skutková zjištění, že mezi žalobcem, budoucími prodávajícími a žalovanou došlo dne 13. 5. 2021 k uzavření smlouvy o SBK, kterou se žalobce a budoucí prodávající za splnění stanovených podmínek zavázali uzavřít smlouvu kupní k předmětu převodu. Žalobce na účet žalované složil zálohu ve výši 183 500 Kč, a tato záloha mu nebyla vrácena. K podpisu kupní smlouvy nedošlo. 5. Z provedených důkazů učinil soud následující skutková zjištění: 6. Z čl. III. odst. 1 písm. c) smlouvy o SBK soud zjistil, že na předmětu převodu vázlo k datu podpisu smlouvy o SBK zástavní právo smluvní zřízené ve prospěch [právnická osoba] 7. Z čl. IV. odst. 4 smlouvy o SBK soud zjistil, že budoucí prodávající se zavázali předložit žalobci před podpisem kupní smlouvy potvrzení [právnická osoba] o aktuální výši nesplacené části pohledávky, k jejímuž zajištění bylo zřízeno zástavní právo specifikované v čl. III. odst. 1 písm. c) smlouvy o SBK, a dále obsahující souhlas [právnická osoba] s převodem vlastnického práva k předmětu převodu a závazek k vystavení potvrzení o zániku zástavního práva v případě plného uhrazení zajištěné pohledávky. 8. Z čl. V. smlouvy o SBK soud zjistil, že kupní cena předmětu převodu byla sjednána na částku 4 000 000 Kč (odst. 1). Kupní cena měla být uhrazena zčásti prostřednictvím žalované a zčásti prostřednictvím advokátní úschovy (odst. 2), přičemž část hrazená prostřednictvím žalované ve výši 183 500 Kč měla představovat zálohu na první část kupní ceny, kterou žalobce složil na účet žalované již před podpisem smlouvy o SBK, a část hrazená prostřednictvím advokátní úschovy ve výši 3 816 500 Kč měla představovat druhou část kupní ceny, kterou se žalobce zavázal složit z vlastních zdrojů do advokátní úschovy ve lhůtě 5 pracovních dnů ode dne uzavření kupní smlouvy (odst. 3). Z advokátní úschovy měla být uschovaná částka rozdělena mezi [právnická osoba] a budoucí prodávající, a to poměrem podle údajů obsažených v potvrzení vystaveného [právnická osoba] (odst. 5). 9. Z čl. VI. smlouvy o SBK soud zjistil, že žalobce a budoucí prodávající se zavázali uzavřít kupní smlouvu nejpozději do posledního dne účinnosti smlouvy o SBK, a to za splnění podmínky, že žalobce složí na účet žalované zálohu na první část kupní ceny ve výši 183 500 Kč, a že budoucí prodávající předloží žalobci originál potvrzení [právnická osoba] (odst. 1). Pro případ, že by se strany nedohodly na konkrétním termínu uzavření kupní smlouvy, byl sjednán jako termín k podpisu kupní smlouvy poslední den účinnosti smlouvy o SBK v 16:00 hod, a to na adrese sídla žalované (odst. 2). 10. Z čl. VII. smlouvy o SBK soud zjistil, že pokud by nedošlo k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně žalobce, byl by žalobce povinen zaplatit budoucím prodávajícím smluvní pokutu ve výši 183 500 Kč a žalovaná by za tímto účelem jako úhradu smluvní pokuty vydala budoucím prodávajícím žalobcem složenou zálohu na první část kupní ceny (odst. 1). Pokud by nedošlo k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně budoucích prodávajících, byli by budoucí prodávající povinni zaplatit žalobci smluvní p