17 C 288/2022-103 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou ze dne 6. 9. 2022 se žalobkyně domáhala shora uvedené částky s tím, že uzavřela se žalovanou smlouvy o pronájmu nebytových prostor sloužících k podnikání (dříve restaurace [název] [anonymizováno], nyní [název] [jméno]) za měsíční nájemné ve výši 137 948 Kč a záloh na služby ve výši 600 Kč. Žalovaná neuhradila žalobkyni nájemné za měsíce 8-12 2021 a leden 2022 ve výši 786 528 Kč a zálohy na služby ve výši 3 600 Kč, a dále náklady za roční vyúčtování služeb za období roku 2020 ve výši 266 123 Kč. Účastníci na uvedenou částku uzavřeli uznání dluhu a dohodu o splátkách po výši 60 000 Kč měsíčně pod ztrátou výhody splátek. Žalovaná žalobci splátky počínaje měsícem červenec 2022 neuhradila a rovněž přestala hradit i nájemné od měsíce dubna 2022. Tedy navíc dluží nájem za měsíce 4-8/ 2022 v částce 137 948 Kč, zálohy 600 Kč měsíčně a roční vyúčtování za služby za rok 2021 ve výši 259 787 Kč. 2. Žalovaná se ve věci vyjádřila tak, že nárok neuznává, nájemní vztah byl ze strany žalobkyně ukončen výpovědí. Žalovaná v roce 1999 rekonstruovala předmět nájmu a vynaložila celkem 6 545 144 Kč a v roce 2010 provedla rekonstrukce za 5 543 558 Kč, a to se souhlasem pronajímatele. Uvedla, že předloží znalecký posudek, který stanoví rozsah zhodnocení. Dále uvedla, že strany mezi sebou jednají o narovnání vztahů. 3. Žalobkyně se k tomu vyjádřila tak, že žalovaná stále nic neplatí, dluh na nájemném roste a převyšuje již částku 1,5 mil. Kč. 4. Před dalším jednání ve věci zástupce žalované sdělil, že žalovanou již nezastupuje a došlo ke změně firmy, adresy, společníka a jednatele žalované. 5. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav (důkazy, z nichž byly uvedené skutečnosti zjištěny, jsou dále v textu uvedeny kurzívou): 6. Smlouvou o pronájmu nebytových prostor č.j. OBNP3/004/01 ze dne 9. 4. 2001 byly podle zákona č. 116/1990 Sb. pronajaty žalované nebytové prostory v domě č.p. [anonymizováno] v ulici [ulice a číslo], [obec a číslo] pro provozování restaurace. Celková výměra činila 403,51 m2. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou počínaje 1. 2. 2001. Nájemné činilo 1 222 090 Kč ročně splatné po 4 čtvrtletních splátkách. Zálohy na služby činily 160 Kč měsíčně. Tato smlouva byla v plném rozsahu nahrazena Smlouvou o pronájmu nebytových prostor č.j. OBNP3/453/01 ze dne 6. 12. 2001 (Smlouva o pronájmu nebytových prostor č.j. OBNP3/004/01 ze dne 9. 4. 2001). 7. Smlouvou o pronájmu nebytových prostor č.j. OBNP3/453/01 ze dne 6. 12. 2001 byly podle zákona č. 116/1990 Sb. pronajaty žalované nebytové prostory v domě č.p. [anonymizováno] v ulici [ulice a číslo], [obec a číslo] pro provozování restaurace a kadeřnictví. Celková výměra činila 421,95 m2. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou počínaje 1. 11. 2001. Nájemné činilo 1 131 498 Kč ročně splatné po 4 čtvrtletních splátkách. Zálohy na služby činily 210 Kč měsíčně (Smlouva o pronájmu nebytových prostor č.j. OBNP3/453/01 ze dne 6. 12. 2001). 8. Dodatkem č. 1 ze dne 11. 2. 2002 se strany dohodly na měsíčním placení nájemného k poslednímu dni kalendářního měsíce. Dodatkem č. 2 ze dne 15. 12. 2003 se strany dohodly, že s účinností od 1. 12. 2003 se smlouva mění tak, že roční nájemné činí 933 688 Kč, tj. měsíčně 77 807 Kč. Dodatkem č. 3 (označen jako dodatek č. 2) ze dne 29. 12. 2006 došlo ke změně výměry pronajaté plochy (změna prohlášení vlastníka). Dodatkem č. 4 ze dne 24. 1. 2020 došlo k změně nájemného tak, že nájemné činí 133 739 Kč měsíčně. Dodatkem č. 5 ze dne 7. 10. 2020 se strany dohodly, že nájemné činí 137 948 Kč a zálohy na služby 600 Kč měsíčně od 1. 10. 2020. 9. Uznáním dluhu ze dne 14. 3. 2022 žalovaná uznala dluh na nájemném za měsíce 8-12 2021 a 1/ 2022 ve výši 786 528 Kč a náklady za služby spojené s nájmem ve výši 3 600 Kč a roční vyúčtování služeb za rok 2020 ve výši 264 658 Kč Tyto uznala podle ust. § 2053 zák. č. 89/2012 Sb., obč.zák. co do důvodu i výše. Dluh se zavázala splácet po splátkách ve výši 60 000 Kč vždy k poslednímu dni v měsíci pod ztrátou výhody splátek s tím, že první splátka je splatná k 31.3.2022. 10. Žalovaná dále neuhradila nájemné a zálohy na služby za měsíc duben 2022 ve výši 138 458 Kč splatné dne 30.4.2022, červen 2022 ve výši 138 458 Kč splatné dne 30.6.2022, červenec 2022 ve výši 138 458 Kč splatné dne 31.7.2022, srpen 2022 ve výši 138 458 Kč splatné dne 31.8.2022, roční vyúčtování služeb za rok 2021 ve výši 259 787 Kč splatné dne 31.8.2022 a počínaje červencem 2022 již nehradila sjednané splátky ve výši 60 000 Kč měsíčně z uznání dluhu (výzva č. 1 k zaplacení dluhu ze dne 3. 8. 2022 na splátkovou dohodu, výzva č. 1 k zaplacení dluhu ze dne 3. 8. 2022 na běžný nájem, výpis z konta nájemce k 31. 8. 2022 na běžný nájem, výpis z konta nájemce k 31. 8. 2022 na splátkový kalendář) 11. Soud provedl důkaz i vyjádřením k námitkám proti výpovědi nájemní smlouvy ze dne 25. 8. 2022, z tohoto důkazu však nic rozhodného nezjistil. 12. Žalovaná předložila soudu fakturu dodavatele [právnická osoba] na č.l. 17, fakturu dodavatele [jméno] [příjmení] na č.l. 18, fakturu [anonymizováno] na č.l. 19, fakturu [jméno] [příjmení] na č.l. 20, fakturu [anonymizováno] CZ na č.l. 21, fakturu [anonymizováno] [obec] na č.l. 22, nečitelnou fakturu na č.l. 23-26, fakturu [anonymizována dvě slova] na č.l. 27, fakturu [anonymizována dvě slova] na č.l. 28, fakturu [anonymizována dvě slova] na č.l. 29, fakturu [anonymizováno] na č.l. 30, fakturu [anonymizována dvě slova] na č.l. 31-32, fakturu [právnická osoba] na č.l. 34, fakturu [právnická osoba] na č.l. 35, fakturu [příjmení] [jméno] na č.l. 36, fakturu [anonymizováno] na č.l. 37, fakturu [právnická osoba] na č.l. 38-39, fakturu [anonymizováno] na č.l. 40-41, fakturu [anonymizována dvě slova] na č.l. 42-44 a fakturu [anonymizována dvě slova] na č.l. 47, ze kterých soud zjistil, že žalovaná má k dispozici faktury, na investice, které měla vynaložit na rekonstrukci v roce 2010 a 2011, avšak z uvedených faktur není prokázáno, zdali je žalovaná skutečně zaplatila a zdali se vztahují k předmětu nájmu (tj. restauraci [název] [anonymizováno] na [obec a číslo]). 13. Tvrzení o vynaložených nákladech na rekonstrukci v roce 1999 žalovaná nijak nedoložila, z uzavřených nájemních smluv neplyne, že by žalovaná měla předmět nájmu k dispozici před rokem 2001. Znalecký posudek soudu rovněž doložen nebyl, stejně tak ani souhlas pronajímatele. 14. Soud provedl důkaz i výzvou k zaplacení dluhu ze dne 14. 11. 2022 na č.l. 59, výzvou k zaplacení dluhu na č.l. 59 (rub) s doručenou na č.l. 60, přiloženými výpisem z konta nájemce na č.l. 60 (rub) a výpisem z konta nájemce na č.l. 61, z nichž je prokázáno, že žalovaná byla před podáním žaloby o splacení dluhu požádána. 15. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: žalovaná dluží žalobkyni nájemné spolu se zálohami na služby za měsíc duben 2022 ve výši 138 548 Kč, za měsíc červen 2022 ve výši 138 548 Kč, za měsíc červenec 2022 ve výši 138 548 Kč, za měsíc srpen 2022 ve výši 138 548 Kč, nedoplatek vyúčtování ze služeb za rok 2021 ve výši 259 787 Kč a předmětem žaloby byly rovněž dvě nezaplacené splátky z uznání dluhu po 60 000 Kč za měsíce červenec 2022 a srpen 2022. 16. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto: zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu nebytových prostor, byl zrušen ke dni 1. 1. 2014. Podle ust. § 3073 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., obč. zák. se nájem se řídí zák. č. 89/2012 Sb. ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Podle ust. § 3 zák. č. 116/1990 Sb. platilo, že nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Nájemní smlouvy, které byly soudu předloženy, jsou platné. 17. Žalovaná nijak nesporovala skutečnost, že dluží nájemné spolu se zálohami na služby za měsíc duben 2022 ve výši 138 548 Kč, za měsíc červen 2022 ve výši 138 548 Kč, za měsíc červenec 2022 ve výši 138 548 Kč, za měsíc srpen 2022 ve výši 138 548 Kč, nedoplatek vyúčtování ze služeb za rok 2021 ve výši 259 787 Kč a dvě nezaplacené splátky z uznání dluhu po 60 000 Kč za měsíce červenec 2022 a srpen 2022. 18. V řízení se pouze bránila tím, že do předmětu nájmu investovala značné finanční prostředky, ale tato svá tvrzení již dále řádným způsobem neprokazovala. Na jednání dne 30. 8. 2023 se bez omluvy nedostavila, proto jí soud ani nemohl poskytnout poučení podle ust. § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. 19. Vzhledem k tomu, že se žalobkyni předloženými listinnými důkazy podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě, rozh