4 C 157/2019-260 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] domáhala určení nájemného za užívání bytu [číslo] o dispozici 1+1 (výměra 52,51m2 bez lodžie a sklepu), v přízemí domu [adresa] v [obec a číslo], [ulice a číslo], [katastrální uzemí], ve výši 5 900 Kč měsíčně (po zohlednění soudem přiznané slevy) s účinností od podání žaloby, tj. od [datum]. Žalobu odůvodnila tím, že je vlastníkem a pronajímatelem bytové jednotky, jejíž je žalovaná nájemkyní na základě dohody o užívání bytu uzavřené dne [datum] na dobu neurčitou. Aktuální nájemné činí 4 764Kč, avšak po soudem přiznané slevě je hrazena částka 3 903 Kč. Nájemné nebylo od roku 2013 upravováno. Žalobkyně doručila žalované dne [datum] návrh na zvýšení nájemného o 20%, tj. z částky 3 903 Kč na částku 4 288 Kč, žalovaná svým dopisem ze dne [datum] vyjádřila nesouhlas se zvýšením nájemného. Žalobkyně podanou žalobu požaduje v souladu s usnesením Rady městské části [obec a číslo] [číslo] ze dne [datum] určení nájemného ve výši 5 900Kč měsíčně. Tato částka odpovídá obvyklému měsíčnímu nájemnému v obecních bytech po zohlednění přiznané 25% slevy z nájmu. 2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Uvedla, že je třeba zohlednit, že hradí služby 330 Kč, nájemné v současné době se službami hradí 3 903 Kč, po odečtení 330 Kč, zůstává holé nájemné 3 573 Kč. Navýšení tak, jak navrhuje strana žalující, představuje téměř 67 %. Žalovaná dále uvedla, že byt není v dobrém stavu, sama ho do dobrého stavu postupně uvádí a za tuto činnost jí žalobkyně ještě finanční částky dluží. Žalovaná poukázala i na to, že jí je již 84 let a žádala, aby tato skutečnost byla zohledněna, neboť v tomto věku již není možné, aby se někam stěhovala, přestěhování do domu s pečovatelskou službou, které jí bylo nabídnuto, žalovaná považovala za rizikové a s ohledem na svůj věk a zdravotní stav nepřijatelné. Žalovaná akcentovala, že žalobkyně nemá podle jejího názoru morální právo na zvýšení nájemného, když jí jako nájemkyni neposkytuje náležité bydlení. 3. Rozsudkem 4 C 157/2019-107 ze dne 22. 3. 2021 soud žalobě vyhověl, když vyšel ze znaleckého posudku [číslo] vypracovaného [celé jméno znalce], který stanovil obvyklé nájemné ve výši 7 982Kč za měsíc a i po odečtení přiznané slevy takto stanovené nájemné bylo vyšší než nájemné požadované žalobkyní. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná odvolání, namítala, že znalec neměl pro vypracování znaleckého posudku dostatek podkladů, nevycházel ze srovnatelných bytů. Žalovaná dále namítla, že u statutárních měst a městských částí lze předpokládat dostatečné personální vybavení pro zastoupení před soudem, aniž by tyto subjekty musely využívat služeb advokátů. Náklady řízení, které vynaložila žalobkyně na právní pomoc advokáta, označila za neúčelné. Žalobkyně navrhla rozsudek jako věcně správní potvrdit. Odvolací soud svým usnesením 23 Co 202/2021-144 ze dne 8. 9. 2021 rozsudek soudu prvního stupně zrušil a vrátil k doplnění dokazování a novému rozhodnutí, s tím, že soudu prvního stupně vytkl chybné zadání znaleckého posudku i to, že se náležitě nevypořádal s námitkami proti tomuto posudku. 4. Soud prvního stupně se opakovaně intenzivně pokusil o smírné odstranění sporu, jak bylo soudu předloženo, původní právní zástupkyně žalované uzavřela se žalobkyní smír, kdy bylo navrhováno nájemné ve výši 4 288Kč měsíčně, který však žalovaná odmítla akceptovat s ohledem na podmínky, na které bylo uzavření smíru vázáno, neboť jak sama uvedla, místostarostovi [příjmení] nedůvěřuje. 5. Soud prvního stupně doplnil dokazování o nový znalecký posudek, a nájemní smlouvy v „ městských bytech“ v domě, v němž se nachází byt žalované, usnesení [anonymizováno] [obec] [číslo] ze dne [datum] a dospěl k těmto zjištěním: 6. Žalobkyně vykonává správu bytové jednotky [číslo], na adrese [adresa žalované], která je ve vlastnictví [územní celek] (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce]), žalobkyně je pronajímatelem bytové jednotky a žalovaná je její nájemkyní na základě dohody o užívání bytu ze dne [datum] na dobu neurčitou (zjištěno z dohody o užívání bytu ze dne [datum]). Základní nájemné činí 4 764, po soudem přiznaných slevách 3 573Kč a ode dne [datum] nebylo zatím měněno. Na službách je hrazena částka 330Kč, celkem je měsíčně hrazeno 3 903Kč (evidenční list z [datum] a [datum]). Žalobkyně navrhla žalované zvýšení nájemného o 2 0%, tj. po zohlednění soudem přiznaných slev z částky 3 573Kč na částku 4 288Kč s účinností od [datum] výzvou ze dne [datum] doručenou žalované [datum] (zjištěno z výzvy z [datum] spolu s dodejkou). Žalovaná s návrhem na zvýšení nájemného nesouhlasila (zjištěno z dopisu žalované ze dne [datum]). 7. Usnesením [číslo] ze dne [datum] [jméno] městské části [obec a číslo] stanovila výši nájemného u bytů v případě žalob na určení výše nájemného, kde nebyl dán nájemcem souhlas k 20% navýšení dle usnesení Rady městské části [obec a číslo] [číslo] ze dne [datum] a to na 140 Kč/m2 /měsíc u bytů, kdy výše nájemného bude předmětem žaloby a to v případě bytů, s výší nájemného v době podání žaloby nižší než 140 Kč/m2 /měsíc (zjištěno z citovaného usnesení). 8. Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 3 12 C 212/2007-163 ze dne 1. 6. 2011 ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze 20 Co 5/2012-248 ze dne 29. 11. 2012 (rozhodnutí nabyla právní moci [datum]) byla žalované přiznána sleva z nájmu výše uvedeného bytu z důvodu nedostatečné tepelné izolace ve výši 20% a to s účinností od [datum] a odvolacím soudem jí byla přiznána další sleva ve výši 5% s účinností od [datum] do odstranění závad (vady oken). 9. Z nájemních smluv uzavřených [příjmení] částí [obec a číslo] na další byty v trojdomě na adrese [adresa žalované] smlouvy [anonymizována dvě slova] [rok], byt [adresa], ulice [ulice a číslo], evidenčního listu z [datum] a [datum], smlouvy o nájmu NS [číslo] z [datum], evidenčního listu z [datum], evidenčního listu z [datum], nájemní smlouvy NS [číslo] 2019, evidenčního listu ze dne [datum] a [datum], smlouvy o nájmu [číslo] [rok], evidenčního listu z [datum], [datum], smlouvy o nájmu [anonymizována dvě slova] [rok], evidenčního listu ze [datum] a z [datum], smlouvy o nájmu bytu [číslo] evidenčního listu z [datum] a [datum], nájemní smlouvy [číslo] evidenčního list z [datum], evidenčního listu platného od [datum], nájemní smlouvy NS [číslo] evidenčního listu ze dne [datum] a ze dne [datum], nájemní smlouvy [anonymizováno] [číslo] cenového předpisu od [datum], evidenčního listu od [datum], nájemní smlouvy NS [číslo], evidenčního listu od [datum] a od [datum], má soud za prokázané, že původní nájemné bylo stanoveno na 95,55 Kč za 1 m2 započitatelné podlahové plochy bytu a od roku 2019 bylo nájemné zvýšeno na 114,66 Kč za 1 m2 započitatelné podlahové plochy bytu. 10. Dle § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. 11. Dle ust. § 2249 odst. 2 o. z., prováděcí právní předpis, stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. 12. Dle § 2249 odst. 3 o. z., souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. <b>Včasnost žaloby:</b> 13. S ohledem na citovanou právní úpravu, se soud zabýval včasností podané žaloby. Návrh na zvýšení nájemného byl žalované doručen dne [datum], žalovaná s návrhem na zvýšení nájemného souhlas nevyslovila, zákonná lhůta k podání návrhu u soudu uplynula dne [datum]. Žaloba na určení nájemného podaná dne [datum] byla tedy podaná v této lhůtě tedy včas. <b>Ke stanovení výše nájemného</b> 14. Dle ust. § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby, a to: a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně