5 C 209/2025-40 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne , datum, , kterou měla žalované prodat bytovou jednotku č. , Anonymizováno, , vymezenou v pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , s podílem na společných částech ve výši , Anonymizováno, a spoluvlastnický podíl o velikosti id. , Anonymizováno, na garážové jednotce č. , Anonymizováno, , shodně vymezené v pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , to vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „nemovitosti“). Uvedla, že sama se stala výlučnou vlastnící nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne , datum, . Nemovitosti pronajímala třetím osobám, přičemž dne , datum, zjistila, že vlastníkem nemovitostí je v katastru nemovitostí veden , tituly před jménem, , jméno FO, . Po bližším pátrání zjistila, že měla dne , datum, podepsat s žalovanou kupní smlouvu, kterou měla nemovitosti prodat žalované za kupní cenu , částka, a současně měla dne , datum, podepsat návrh na vklad práva do katastru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že žalobkyně ani jednu z listin nikdy vlastnoručně nepodepsala, představuje dotčená kupní smlouva absolutně neplatné právní jednání. Žalobkyně se v době podpisu kupní smlouvy nenacházela na území České republiky, nebyla nikdy vyrozuměna o běžícím vkladovém řízení ani neobdržela od žalované žádné peněžní prostředky. Následně měla žalovaná prodat na základě kupní smlouvy ze dne , datum, za kupní cenu , částka, nemovitosti , tituly před jménem, , jméno FO, , který byl ke dni , datum, zapsán do katastru nemovitostí jako jejich vlastník. Žalovaná nemohla být ke dni podpisu kupní smlouvy s žalobkyní v dobré víře, když si byla na základě sdělení referentky bytové evidence paní , jméno FO, vědoma, že se žalobkyně nachází v zahraničí a žádný prodej nemovitostí neřeší. Dobré víře žalované nesvědčí ani skutečnost, že měla kupní cenu nemovitostí uhradit přímo na účet žalobkyně, aniž by byla standardně ujednána úschova a bezprostředně poté převedla za mnohem vyšší kupní cenu nemovitosti na , tituly před jménem, , jméno FO, . Kupní smlouva ze dne , datum, postrádá projev vůle žalobkyně, v důsledku kterého je absolutně neplatná a představuje hrubý zásah do jejího ústavně chráněného vlastnického práva. Žalovaná se nikdy vlastníkem nemovitostí nestala a nemohla ani platně převést vlastnické právo k nim na , tituly před jménem, , jméno FO, , jehož zápis jako vlastníka nemovitostí v katastru nemovitostí tak neodpovídá skutečnému stavu.2. Žalovaná nárok vůči ní žalobou uplatněný neuznala. Předně uvedla, že kupní smlouva ze dne , datum, obsahuje úředně ověřený podpis žalobkyně. Osoba, se kterou žalovaná při podpisu jednala jako s žalobkyní, vystupovala jako vlastnice nemovitostí, disponovala klíčí i přístupovými kódy a prokázala se cestovním dokladem vydaným na jméno žalobkyně. Žalovaná tak neměla jediný důvod pochyboval o tom, že nejedná s oprávněnou osobou. Nedostatku dobré víry žalované nesvědčí ani zavádějící výklad sdělení paní , jméno FO, , která pouze poznamenala, že žalobkyně nic neřeší; tím prodej nemovitostí paní , jméno FO, nijak nepopřela a nad to nechala žalovanou zaplatit za žalobkyni dluh u společenství vlastníků jednotek. Žalovaná v průběhu celého procesu uzavírání dotčené kupní smlouvy jednala s veškerou péčí, kterou po ní lze spravedlivě požadovat, s maximální obezřetností a v dobré víře. Tyto skutečnosti žalovaná označila za svědčící o platnosti kupní smlouvy a navrhla zamítnutí podané žaloby. Současně poznamenala, že žalobkyně nemá na požadovaném žalobním určení ani naléhavý právní zájem.3. Z provedených důkazů učinil soud následující skutková zjištění:4. Z kupní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že dne , datum, byla podepsána kupní smlouva k nemovitostem, na které vystupovala společnost , právnická osoba, jako prodávající nemovitostí a žalobkyně jako kupující nemovitostí za kupní cenu , částka, a DPH.5. Z kupní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že dne , datum, byla podepsána kupní smlouva k nemovitostem, na které vystupovala žalobkyně jako prodávající nemovitostí a žalovaná jako kupující nemovitostí za kupní cenu , částka, .6. Z kupní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že dne , datum, byla podepsána kupní smlouva k nemovitostem, na které vystupovala žalovaná jako prodávající nemovitostí a , tituly před jménem, , jméno FO, jako kupující nemovitostí za kupní cenu , částka, .7. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že v katastru nemovitostí je jako současným vlastník nemovitostí zapsán , tituly před jménem, , jméno FO, .8. Z předžalobní výzvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně před podáním žaloby sdělila žalované, že její vlastnické právo k nemovitostem bylo zcizeno protiprávně, když kupní smlouvu ze dne , datum, nikdy nepodepsala; nemohlo tak dojít k platnému převodu vlastnického k nemovitostem na žalovanou a stejně tak ani žalovaná nemohla následně platně převést vlastnického právo k nemovitostem na , tituly před jménem, , jméno FO, na základě kupní smlouvy ze dne , datum, . Dále soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení částky , částka, nebo alternativně k odstranění nesouladu mezi skutečným a zapsaným stavem ve vztahu k nemovitostem v katastru nemovitostí.9. Z žaloby ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně dne , datum, podala u Obvodního soudu pro , adresa, vůči , tituly před jménem, , jméno FO, žalobu na určení vlastnického práva k nemovitostem.10. Důkazy soud hodnotil jednotlivě a v jejich vzájemné souvislosti. Skutková zjištění z nich učiněná vytvořila propojený celek událostí představující skutkový stav věci. Ostatními provedenými důkazy nebyly prokázány žádné skutečnosti významné pro rozhodnutí. Zbylé důkazní návrhy soud zamítl pro nadbytečnost.11. Na základě shora uvedených skutkových zjištění soud učinil tento závěr o skutkovém stavu věci:12. Dne , datum, byla podepsána kupní smlouva k nemovitostem, na které vystupovala žalobkyně jako prodávající nemovitostí a žalovaná jako kupující nemovitostí za kupní cenu , částka, . Dne , datum, byla podepsána kupní smlouva k nemovitostem, na které vystupovala žalovaná jako prodávající nemovitostí a , tituly před jménem, , jméno FO, jako kupující nemovitostí za kupní cenu , částka, s tím, že , tituly před jménem, , jméno FO, je v současné době také veden jako vlastník nemovitostí v katastru nemovitostí. Žalobkyně, přesvědčená o neplatnosti kupní smlouvy ze dne , datum, pro absenci jejího vlastnoručního podpisu, před podáním žaloby jednak vyzvala žalovanou k zaplacení částky , částka, , alternativně k odstranění nesouladu mezi skutečným a zapsaným stavem o vlastnických poměrech k nemovitostem v katastru nemovitostí a vedle toho podala vůči , tituly před jménem, , jméno FO, žalobu na určení vlastnického práva k nemovitostem.13. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:14. Podle § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“), kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.15. Podle § 1105 OZ, převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.16. Podle § 980 odst. 2 OZ, je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.17. Podle § 985 OZ, není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.18. Podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „OSŘ“), určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.19. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala určení neplatnosti kupní smlouvy (§ 2079 odst. 1 OZ), která byla dne , datum, k nemovitostem podepsána, a na které vystupovala žalobkyně jako prodávající nemovitostí a žalovaná jako kupující nemovitostí. K nemovitostem byla následně dne , datum, podepsána další kupní smlouva (§ 2079 odst. 1 OZ), na které vystupovala žalovaná jako prodávající nemovitostí a , tituly před jménem, , jméno FO, jako kupující nemovitostí, a kterému tak v současné době také svědčí zápis vlastnického práva k nemovitostem v katastru nemovitostí (§ 1105 OZ, § 980 odst. 2 OZ).20. Jedním z předpokladů úspěšnosti žaloby na určení neplatnosti právního jednání je naléhavý právní zájem na takovémto určení (§ 80 OSŘ).21. Žalobkyně k naléhavému právnímu zájmu uvedla, že rozsudek, k