12 C 155/2023-156 – Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal náhrady škody ve výši 14 000 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tak, že s právním předchůdcem žalovaných (panem , jméno FO, , nar. 16.8.1940, zemř. 23.3.2025) uzavřel dne 8. 10. 2001 smlouvu o nájmu se smlouvou o budoucí kupní smlouvě (dále jen „smlouva“) prostoru terasy a části půdního prostoru ve , adresa, („Dům“), která byla zkolaudována následně jako mezonetová bytová jednotka č. 11, o dispozici 3 + 1. Na základě této smlouvy se žalobce stal stavebníkem a investorem výstavby půdního prostoru. Žalobce měl na základě této smlouvy vybudovat bytovou jednotku v Domě, právní předchůdce žalovaných měl budovu rozdělit na jednotky, a tuto nově vzniklou jednotku převést do vlastnictví žalobce. Žalobce měl na základě smlouvy zajistit rekonstrukci budovy a uhradit sjednanou cenu. Právní předchůdce žalovaných svou povinnost porušil, ačkoliv žalobce své povinnosti ze smlouvy splnil. Žalobce mj. v žalobě poukazuje na to, že právní předchůdce žalovaných dne 2.12.2020 daroval Dům panu , jméno FO, , což je v rozporu s dobrými mravy. Žalobce tvrdí, že tímto převodem došlo ke vzniku nemožnosti plnění podle smlouvy z 8.10.2001 a teprve od tohoto převodu došlo k běhu promlčecích lhůt. Porušení povinnosti, které je předpokladem odpovědnosti za škodu tak žalobce spatřuje v uzavření darovací smlouvy z 2.12.2020. Žalobce dále tvrdí, že právní předchůdce žalovaných s ním vždy jednal jako s vlastníkem předmětného bytu.2. Žalovaní s žalobou nesouhlasí a navrhují její zamítnutí. Poukazují na rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 20. 1. 2025, č.j. 12 C 27/2023-258, ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 25. 9. 2025, č.j. 36 Co 258/2025, kterým byla pravomocně zamítnuta žaloba žalobce o určení vlastnictví k bytové jednotce ve 4.NP v Domě. Smlouvy dospěly k závěru, že smlouva o nájmu společně se smlouvou o budoucí kupní smlouvě uzavřená mezi žalobcem a žalovanou , jméno FO, ze dne 8. 10. 2001 nemá zákonné náležitosti pro to, aby mohla být považována za smlouvu o výstavbě, a aby vybudovaný byt mohl být bytovou jednotkou jakožto samostatným předmětem právních vztahů. Žalovaní vznesli námitku promlčení ve vztahu k uplatněnému nároku na zaplacení částky 14 000 000 Kč. Dále žalovaní tvrdí, že právo žalobce na převod bytu do vlastnictví ani na náhradu škody nikdy nevzniklo a nemohlo tak trvat v době darování Domu , jméno FO, .3. Vzhledem k tomu, že původní žalovaný , jméno FO, v průběhu řízení zemřel, rozhodl soud usnesením ze dne 6.1.2026, č.j. 12 C 155/2023 o pokračování v řízení na místo žalovaného s jeho procesními nástupci – , Jméno žalované A, , , Jméno žalované C, a , jméno FO, .4. Soud zjistil tyto skutečnosti:5. Z nájemní smlouvy se smlouvou o budoucí kupní smlouvě uzavřené dne 8. 10. 2001 mezi , Jméno žalované A, (jakožto pronajímatelem a budoucím prodávajícím) a panem , Jméno žalobce A, (jakožto nájemcem a budoucím kupujícím) soud zjistil, že , Jméno žalované A, je na základě dědického rozhodnutí Okresního soudu v Benešově ze dne 21. 5. 1997, č.j. D 1438/96-39, které nabylo právní moci dne 17. 6. 1997, vlastníkem domu , adresa, . Součástí uvedené nemovitosti byla terasa na úrovni poslední schodišťové mezipodesty o celkové rozloze 54,285 m2. Účelem nájmu byla nástavba výše uvedeného domu v prostoru nad terasou a původní vestavba v části pronajímaného prostoru s tím, že takto vznikne jedna bytová jednotka. Nájem byl sjednán bezúplatně, a to zejména s ohledem na to, že nástavbou a vestavbou dojde k novému zastřešení části domu pronajímatele, paní , Jméno žalované A, . Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou, a to do doby právní moci a vykonatelnosti kolaudačního rozhodnutí, kterým má dojít ke kolaudaci nově vzniklé bytové jednotky. Dále soud zjistil, že pronajímatel se zavázal do 10 dnů od právní moci a vykonatelnosti kolaudačního rozhodnutí na předmětný byt uzavřít s nájemcem kupní smlouvu, na základě které mělo dojít k převodu vlastnického práva k bytové jednotce na nájemce, a to za kupní cenu ve výši 312 992 Kč. Kupní cena měla být uhrazena formou rekonstrukce střešního pláště. Pakliže smluvní strana nesplní svou povinnost, může se druhá strana domoci žalobou u soudu toho, aby soud nahradil svým rozhodnutím prohlášení vůle za tuto smluvní stranu. Dále je ve smlouvě stanoveno, že pokud nájemce tohoto svého práva nevyužije v zákonem stanovené jednoroční lhůtě počítané od okamžiku, kdy uzavření budoucí kupní smlouvy mělo nastat, může se alternativně domáhat na pronajímateli zaplacení tržní ceny předmětné bytové jednotky stanovené odhadem včetně úroku z prodlení ve výši 0,5 % denně z této částky. V článku IX. smlouvy je pak stanovena povinnost pronajímatele ve lhůtě do 10 dnů od právní moci a vykonatelnosti kolaudačního rozhodnutí na předmětný byt učinit prohlášení vlastníka a rozdělit dům na jednotky, pročež na základě tohoto mohl být zapsán vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pakliže pronajímatel svou povinnost nesplní, vzniká nájemci právo na zaplacení tržní ceny předmětné bytové jednotky.6. Z kolaudačního rozhodnutí Městské části Praha 3 ze dne 6. 2. 2012, č.j. OV/2499/11/KZ soud zjistil, že výše uvedená bytová jednotka byla zkolaudována na základě návrhu stavebníka pana , Jméno žalobce A, . Stavba byla předána jako půdní nástavba a vestavba mezonetového bytu č. 11 o dispozici 3+1. Kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci dne 4. 4. 2012.7. Printscreenem odhadu ceny společnosti Valuo ke dni 7. 2. 2022 byla stanovena cena bytu nacházejícího se na , adresa, , o dispozici 4+kk v osobním vlastnictví s podlahovou plochou 126 m2, na cenu 15 642 380 Kč. Makléřem doporučená cena byla v daném případě 14 200 000 Kč. Odhad ceny obsahuje rovněž srovnávané nemovitosti.8. Výzvou k náhradě škody ze dne 2. 12. 2022 byl , jméno FO, vyzván ze strany právního zástupce žalobce, aby do 7 dnů ode dne doručení uhradil na účet žalobce částku odpovídající tržní hodnotě bytu ke dni uzavření darovací smlouvy, a to částku 16 737 344,50 Kč.9. Z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 20. 1. 2025, č.j. 12 C 27/2023-258, s právní mocí dne 10. 11. 2025, ve znění rozhodnutí Městského soudu v Praze ze dne 25. 9. 2025, č.j. 36 Co 258/2025-315 soud zjistil, že žaloba žalobce pro určení vlastnického práva k bytové jednotce o dispozici 3+1 s příslušenstvím, , adresa, , byla zamítnuta. Zdejší soud v tomto rozhodnutí dospěl k závěru, že nově vybudovaná jednotka není způsobilá samostatně být předmětem vlastnictví, ale je pouze součástí původní již existující nemovitosti.10. Usnesením Nejvyššího soudu ze dne 10. 3. 2026, č.j. 26 Cdo 301/2026-356 bylo odmítnuto dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 25. 9. 2025, č.j. 36 Co 258/2025-315.11. Odpovědí na výzvu k náhradě škody ze dne 12. 1. 2022 právní zástupce , jméno FO, rozporuje tvrzení, že smlouvu uzavřel pan , jméno FO, . Uvádí, že pan , jméno FO, jednal jako zmocněnec paní , Jméno žalované A, , která je smluvní stranou smlouvy a která byla v době jejího uzavření vázána. Poukazuje na promlčení nároků a závazků ze smlouvy vzniklých, zejména na zásadu vigilantibus iura scripta sunt (právo patří bdělým).12. Z předávacího protokolu ze dne 28. 9. 2010 bylo zjištěno, že společnost , právnická osoba, předala žalobci půdní nástavbu a vestavbu bytu č. 11, Anonymizováno, na adrese , adresa, .13. Předávacím protokolem ze dne 11. 2. 2003 na dodávku a montáž střešní krytiny byla předána část střechy na adrese , adresa, . Předávací protokol absentuje podpis odběratele, pana , jméno FO, .14. Plnou mocí ze dne 20. 5. 1999 zmocnila , Jméno žalované A, , jméno FO, mj. k oprávnění pro prodej celku nebo části předmětného domu v , adresa, , bez souhlasu majitelky. Zároveň plná moc zahrnuje péči o správu domu, uzavírání smluv nájemních a podnájemních a vybírání nájemného.15. Z darovací smlouvy uzavřené dne 2. 12. 2020 mezi , jméno FO, (jako dárcem) a , jméno FO, (jako obdarovaným) soud zjistil, že dárce daroval obdarovanému pozemek parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba, budova s číslem popisným , hodnota, , objekt k bydlení, vše v obci Praha, k.ú. Žižkov, zapsáno na LV č. , hodnota, , v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha.16. Ze sdělení k insolvenčnímu řízení ze dne 22. 2. 2026 dlužníka , Jméno žalobce A, u Městského soudu v Praze č.j. MSPH 60 INS 1060/2024 bylo zjištěno, že právní zástupkyně žalovaných se obrátila na společnost , právnická osoba, . s tím, že žalobce podal žalobu o zaplacení částky 14 mil. Kč s příslušenstvím ke zdejšímu soudu pod sp. zn. 12 C 155/2023. Dále poukazuje na další spory vedené žalobcem. Sdělení bylo doručeno dne 23. 2. 2026.17. Z výpisu z účtu ČSOB č. , č. účtu, vedeného pro , Jméno žalované A, za období roku 2003/2002 je patrná odchozí úhrada z 18. 11. 2003 na částku 46 000 Kč, dále odchozí platba 59 764 Kč z 15. 4. 2002.18. Faktura č. 008/2002 ze dne 4. 4. 2002, odběratel , jméno FO, , dodavatel , právnická osoba, ., byla vystavena za v